首頁 不動產分析 日銀轉換金融政策 突然的長期利率調升使情勢驟變

日本不動產分析

出處:信義房屋 2023-01-19

日銀轉換金融政策 突然的長期利率調升使情勢驟變


2023年的住宅/不動產業界是否會大地震?

 

2023年已經開始了。回顧去年,新冠疫情持續擴大,加上俄羅斯向烏克蘭發動軍事攻擊等等,全球陷入一片混沌之中。資源價格飆漲隨之而來,引發全球性通貨膨脹,各國中央銀行為了抑制通膨,紛紛將金融寬鬆政策改為金融緊縮政策,使得市場對於景氣減速的疑慮升溫。日本亦出現物價高漲的情況,不過相較於歐美各國,日本顯得較為緩和。由於與全球主要國家背道而馳的日本銀行維持金融寬鬆政策,因此日圓持續貶值,10月美日匯率突破150日圓大關,屈服於市場現狀的日本銀行,12月20日在金融政策決定會議上將長期利率的變動容許幅度從0.25%上調至0.5%。市場普遍認為金融政策的變更將全面展開,因此日圓立刻彈回130、129日圓大關,展望2023年。

 

 

一旦升息,不動產市場也會出現轉變

 

不少人認為2023卯年的股票市場並不會如預期般惡化。大型證券之一的SMBC日興證券在年初對投資人士的報告中判斷於股價方面,2023年上半年受到全球景氣減速的連帶影響,大家將會注意企業業績的惡化,股價估計將會低迷,不過自後半年起,日本的通膨將趨緩,同時對於美國金融緊縮政策的警戒也會放寬,因此股價應會上漲。日經平均指數預估年底將達到3萬1500日圓,TOPIX則達到2250點。對日本經濟的看法比想像中樂觀。

 

不過,經濟走向仍由日銀的金融政策掌控。最樂見於升息的就是銀行業界。各家銀行都認為升息有助於改善業績,12月日本銀行宣布升息後,銀行股皆開始轉漲。雖然大家越來越期待負利率遲早將會解除,但如果誤判解除時期,景氣惡化與升息恐怕會同時發生。不過,也有人預估,即使修正殖利率曲線管控(YCC)與負利率政策,仍會被因外國債券所產生的逆差抵消。

 

去年12月至今年初,住宅/不動產市場的情勢大幅變動,起因為日本銀行縮小金融寬鬆政策、實行等同實質升息的措施,對於在全球景氣預估可能惡化的情況中升息的警戒感急速升高。尤其對於住宅銷售現場,升息無疑是一大打擊,對於不動產市場造成的影響也很大。

 

雖然長期利率的變動幅度調升至0.5%,但短期利率沒有變更,維持負利率,所以殖利率曲線管控(YCC)沒有停止。因此,與長期利率連動的固定型貸款利率出現上升傾向,但與短期利率連動的變動型貸款利率仍維持接近零。這個變動利率將會如何發展呢?由於利率長期持續處於低空飛行的狀態,因此使用變動型房貸的人約有8~9成,占了絕大多數,如果連變動利率也上升,公寓大廈及獨棟建築等的分拆讓售市場可能會徹底崩潰。若是固定或變動的房屋貸款利率都上升。在薪資沒有上升的情況下,假設發生這種狀況,那麼住宅販售將會大受打擊。新屋的販售價格和中古的流通價格將會雙雙下跌。

 

日銀總裁黑田東彥的任期到今年4月8日。大家都對未來的接班人人選非常關注。無論是誰擔任新總裁,如何以目前的YCC及負利率政策等金融政策與政府達成協議都會是焦點。今後修正金融政策時,勢必會關注物價與薪資兩者後再決定,但大多數的人都不認為未來會全面升息。市場正在催促進一步的升息,在1月5日財務省實施的十年期國債投標中,最高得標利率達到上限的0.5%。在新總裁確定之前,還有兩次的金融政策決定會議。

 

進入高財力與高信用度需求者的時代

 

在這樣的情況下,展望未來的分拆讓售公寓大廈市場,預估兩極化將會進一步擴大。利率上升、通膨影響、物件價格的居高不下──能夠跨越這三道難關,購入公寓大廈的族群相當有限。儘管日本的通膨情況比歐美緩和,但2023年生活所需的成本愈來愈高。由於電費等各種消費者負擔提高,造成可支配所得的減少。許多人認為中產階級及上位中產階級所購入的公寓大廈等級,價格應該沒有太多上漲空間。

 

根據不動產調查公司東京KANTEI在去年12月22日發表的中古公寓大廈價格走向,東京都心6區(千代田區、中央、港、新宿、文京、澀谷)的平均價格,連續14個月上升,11月首度突破1億日圓。另一方面,周邊區域則氣勢轉弱。東京23區下跌至6,945萬日圓(較上個月下跌0.4%),連續上升28個月後止步。城南及城西地區為6,741萬日圓(較上個月下跌0.3%),城北及城東地區為5,342萬日圓(較上個月下跌0.1%)。除了可以窺探公寓大廈交易價格的上升空間很少,同時也讓以富裕階層及高所得人士取向、一般實際需求者跟不上目前高價水位的現狀浮出水面。

 

關於2023年的市場動向,在不動產綜合刊物《住宅新報》1月10日號上報導了去年12月所實施的景氣問卷結果。根據該調查結果顯示,回答首都圈不動產價格「將會持平發展」的約有六成,回答「將會上升」(36.4%)的也有一定比例。不過,預估交易將會相當活絡的是「事業用/投資用資產」佔半數(48.9%),公寓大廈不到三成,獨棟住宅則在一成左右。由此可知,自住用不動產並非價格的領頭羊。

 

另外,過去大家總會覺得升息對於不動產而言是一種風險,不過審視當前情況,國家財政問題就擺在眼前。今昔面臨的情況不同,日銀難以升息也是實際現況。因升息而增加利息支出的並非只有住宅/不動產業界。債臺高築的國家、擁有一半已發行國債的日銀亦是如此。一旦破產就血本無歸了。國家/日銀也面臨進退兩難的局面,必須合為一體,避免財政負擔可能再擴增的情況。「無法實施讓利率負擔增加的金融政策」看法很強烈。日本列島在催促升息的市場與掌控現實方針的夾縫間正在搖擺不定。

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