東京公寓大廈價格 年收倍率逼近15倍

這一年內靠出售房屋獲利者也約有6成

中古公寓大廈也難以入手 與新建公寓大廈差距縮小

 

分拆讓售公寓大廈的新屋及中古屋售價持續攀升，首都圈的價位更是超過泡沫經濟時期。另一方面，只要試探買家口袋的深度，就會發現薪水並非像泡沫經濟時期一樣上漲。泡沫經濟崩壞後長達30年以上，個人所得沒有成長，反而持續減少。因此，買得起分拆讓售的人與買不起的人之間的差距越發顯著。2013年安倍經濟學以後，以東京等大都市為主區域的地價開始上升，不動產資產價值與個人所得出現不同方向的變化。

 

 

換屋時出售舊屋獲利

 

根據不動產流通經營協會（FRK）10月發表的「不動產流通業相關消費者動向調查」（2022年度）得知，因換屋而出售自宅時獲利的家庭有所增加。該份調查主要針對首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣），以2021年4月至2022年3月31日交屋的家庭為對象實施，在搬入新住處的355個家庭中，有238個家庭已將前住處脫手轉售，其比例高達67%。其中購入金額與出售金額產生價差獲利的家庭有58.4%（比去年度增加20.9個百分比），將近六成左右的家庭因出售舊屋獲利。

 

在這一年內售屋的人都有獲利，其獲利金額以「≤500萬日圓」為最多，占22.0%，其次是「500萬日圓～1,000萬日圓」（15.0%）、「1,000萬日圓～2,000萬日圓」（13.1%）。另一方面，價差虧損，也就是因出售產生損失的家庭平均銷售差價比去年度減少，平均虧損987.4萬日圓（去年度虧損1028.1萬日圓）。若以平均取得年份來分析，價差虧損的住宅1996年～2000年為虧損1596.8萬日圓，相較於1995年以前虧損1951.3萬日圓，損失幅度隨著屋齡增加。

 

屋齡越久銷售虧損的比例越高，但在所有屋齡區間中，銷售差價虧損的家庭也比2021年度減少，尤其是「5年以上～10年以內」的屋齡區間，虧損的銷售差價比任何屋齡區間更低。

 

 

年收下滑、公寓大廈價格上升的現狀

 

資產價值上漲的公寓大廈越來越多，有能力購買的階層卻越來越薄。不動產調查公司東京KANTEI每年都會調查「年收倍率」，算出銷售價格為買家所得的倍數。已於10月31日算出2021年新建公寓大廈及中古公寓大廈的年收倍率並進行發表。

 

根據該資料顯示，新屋的年收倍率全國平均為8.93倍，愛知縣（10.06倍）、青森縣（11.26倍）、鹿兒島縣（10.87倍）皆突破10倍大關。東京都為最高倍率14.69倍，僅次於東京的則是沖繩縣的12.15倍。

 

屋齡10年中古大廈的年收倍率全國平均為6.54倍，自2008年開始統計以來，首度突破6倍大關。東京都為13.35倍，中古與新屋差距逐漸縮小。此外，以中古來說，除了沖繩縣（9.70倍）及京都府（9.01倍）以外，擁有疫情期間備受矚目的輕井澤町等區域的長野縣，也從去年的6.31倍迅速倍增到9.82倍。

 

該份調查的年收採用以內閣府發表之「縣民經濟計算」為基礎的預測值，但該年收維持下滑基調。全國平均年收為454萬日圓，低於2020年的463萬日圓。東京都的年收相較於平均的570萬日圓及去年的596萬日圓，少了20萬日圓以上。大阪府的平均為487萬日圓（2020年502萬日圓），所得環境也不見改善。由於新屋／中古價格齊漲，年收不漲反降，因此年收倍率有擴大趨勢。

 

按地區來看新屋與中古的倍率，首都圈（1都3縣）的新屋為11.29倍，中古為8.94倍。若單看新屋部分，神奈川縣（10.05倍）比去年少0.67個百分點，東京都和埼玉縣（11.04倍）則創下過去16年來最高紀錄。

 

近畿圈（9.86倍）所有府縣年收倍率皆擴大，除了兵庫縣（8.88倍）及京都府（11.59倍）以外，其餘地區皆創下過去16年來最高紀錄。中部圈為8.88倍，愛知縣突破10倍大關，達到10.06倍。

 

中古公寓大廈也有相似的情勢。首都圈全部年收倍率擴大，神奈川縣（7.75倍）、埼玉縣（8.12倍）、千葉縣（6.04倍），接連創下史上最高紀錄。近畿圈（7.22倍）也是所有府縣年收倍率擴大，創下史上最高紀錄。至於中部圈（6.72倍），岐阜縣（7.91倍）和靜岡縣（7.33倍）皆超越中部圈過去最高的愛知縣（6.77倍）。岐阜縣和靜岡縣若從兩縣去年倍率分別為4倍、5倍來思考，就會對於倍率的急速擴大印象深刻。

 

另外，在年收調查上特別突出的是九州／沖繩一帶，因為同區域年收減少的只有長崎縣（447萬日圓）及鹿兒島縣（365萬日圓），其他縣都年收上漲。福岡縣（491萬日圓）有天神BIGBANG等政府主導的再開發事業，熊本縣（391萬日圓）吸引台灣半導體廠商等亞洲圈企業進駐，大分縣（442萬日圓）也試圖脫離以往的溫泉街，展開都市再生事業，沖繩縣（393萬）則反映出觀光需求等經濟振興的政策。

 

 

選擇中古公寓大廈的比例也連續3年增加

 

盡可能購買划算的公寓、而將目光轉向中古的消費行為如同反映年收倍率般逐漸擴大。據前文提到的FRK指出，越來越多人在購屋時表示「不限新屋或中古」。中古屋買家的比例，2022年度為過半數的52.5%，從去年度47.0%及前年度44.3%，至今已連續3年微增並擴大。購入新建公寓大廈的人2022年度為26.6%，其中回答「不限新屋或中古」的人也比去年度增加9.3個百分比。

 

FRK向買家請教購買中古公寓大廈的理由，分別是「因為物件位在自己想要的區域」（69.3%）、「因為價格實惠」（61.2%）、「因為物件品質良好」（46.8%）占前三名。購買新建公寓大廈的買家回覆「因為打算長期居住」（30.0%）的理由，已連續3年呈現減少趨勢。另外，從購買的公寓大廈到最近車站的步行時間，不到十分鐘的物件比例在新建公寓中占八成多，在中古公寓中占將近七成，鄰近車站物件的熱門度依然不變。

 

關於分拆讓售公寓大廈未來的銷售走向，密切關注消費者購買力並探尋銷售價格天花板的情況似乎將會持續下去。