當前是購買日本不動產的絕佳時機

升息應在泡沫世代退休之後

儘管日圓貶值趨緩，整體而言仍是單獨走低的情勢

大眾開始注意到分拆讓售公寓大廈市場出現轉變，但國內外的投資人士對日本不動產市場的購買意願依然熱度不減。日圓一度貶破150日圓大關後，由於預測日本政府將買入美金、加上美國中央銀行減慢升息速度，使美日匯率升至130日圓的關卡，不過日圓持續走高的可能性很低。對於外資而言，日本不動產市場仍具優勢，目前即為購買的絕佳時機。

外資看漲日本不動產

觀察國土交通省的不動產價格指數，公寓大廈價格正在持續攀升。假設將2010年當作指數100， 2022年則高達將近180。簡單來說，也就是今年的價格比2010年增加八成。都市地區公寓大廈地理位置愈好，價格愈高。根據觀察，投資用途的購屋也是價格抬高的原因。不動產投資的優點包括資金槓桿的效果，由於可以運用貸款以少許本金買入高價的不動產，只要地理位置條件沒有問題，就能得到穩定的租金收入。

遺產稅也因容易壓低，成為受到關注的通膨對策，也能被當作所得稅的節稅對策。比方說，身為上班族的房東投資公寓大廈時，將固定資產稅及建築物的折舊費等等列入計算，如果超過租金收入，有時可減免所得稅的納稅額。

不過，據報導指出，政府／執政黨已展開防止利用高樓大廈等過度減輕遺產稅的研討。遺產稅的評估額是以路線價為基準計算得出，該路線價以公告地價的八成作為標準，都心地區幾乎都是評價額低於實際價格的情況。今年4月，繼承的出租公寓大廈的評估額過低，最高法院認定國稅廳追加課稅屬於合法行為。由於最高裁判所的這項判斷，2023年期間變更評價方法的可能性極高，甚至未來可能也會影響高樓大廈的人氣。

儘管如此，不動產服務公司JLL（仲量聯行）指出：「世界各國都在升息，許多國外投資人士特別關注唯一維持低利率政策的日本不動產。」這是因為低利率帶來良好的資金供應環境應該仍會持續下去。

根據該公司的調查顯示，2022年1～9月期的國內不動產投資額為1兆9,627億日圓，較去年同期相比減少38%；但若觀察國外投資人士的不動產購買金額基礎則為6,334億圓，較去年同期相比增加了11%。國外投資人士占國內投資額的比率，從去年同期的24%擴大至32%。

觀察不同類別的投資比例，今年1～9月期，辦公室占最高比例43%，不過相較於2021年全年的47%稍稍下滑。另一方面，出租住宅的投資比例從11%擴大至18%。飯店則從5%大幅擴大至13%。逐漸脫離疫情邁向復甦的飯店、可確保穩定收益的出租住宅成為關注重點，不動產投資金額預計於2023年再次增加。

銀行等金融機構的資金放款對象也以不動產業為考量。根據日本銀行統計，今年3月底時的放款餘額超過90兆日圓。企業資金需求的低落與對不動產放款態度的強度有關。

日本將持續低利率時代

對於住宅／不動產業界而言，利率走向無疑是最大的擔憂。因為利率一旦徹底轉為上升，住宅的銷售必定也會急踩煞車。如果住宅賣不掉，銷售價格將急轉直下。價格出現下滑後，消費者很容易抱持「應該還會再下探吧？」的心態，需求低迷的情況可能會拖得更久。然而，美國的經濟似乎將迎來景氣倒退的局面，在此情況下，實際上無法輕易決定升息。

關於日銀總裁黑田東彥大規模金融寬鬆政策的評價與金融政策的預估，不少市場相關人士認為寬鬆政策的修正無法在2023年內展開。2013年以後啟動安倍經濟學、大規模的金融寬鬆成為基礎，帶給日本長期景氣擴大局面，雖然利用長短期利率操作抑制利率，支付利息費用也受到控制，從財政營運成本的方面來看，如果沒有明顯經濟活性化及薪資上升，政府／日本銀行恐怕難以走向升息之路。目前美日匯率雖已回到130日圓關卡，但起因是政府的介入，基本上日圓單獨貶值的情況並未改變。

只不過，相較於緊急升息、面對全球經濟惡化的局面仍有降息空間的美國，日本已無調降利率的空間。如果全球經濟惡化，美國如果再次改變對策回到降息，則日圓將升值，但只要沒有改善通膨情況，美國就不會決定降息。因此直至2023年底，日圓貶值的壓力將會持續。

事實上，日本並未做好邁向升息的環境整備。那麼日本究竟何時能轉為升息呢？有人認為除非能明確確認個人所得及薪資確實上升，否則在此之前是不可能的。經營房貸比較網站的MFS（東京都千代田區）認為「在泡沫世代退休前，薪資提升實非易事。」換句話說，就是預估低利率世代將再持續7至10年。泡沫世代以後，尤其是被稱為Z世代的勞動者，是會選擇能依照實力獲得報酬的企業的世代。如果薪資低再加上職階論輩分，他們會立刻換到別間公司。因此，企業為了確保好員工，不得不提升薪資，重要職位皆依能力晉升而無關乎年齡。只要薪資上升，就能承受升息。

雖然能源價格高漲，造成目前食物及日用品大漲、不動產價格飆升，但薪資卻沒跟上腳步。如果再加上升息，就是「三高」了，住宅／不動產市場恐怕銳減或徹底崩壞。然而，如同前述所言，發生這種狀況的可能性並不高。在這樣的預估下，外資對於日本不動產投資的態度應該會更加堅定。