國稅廳重新評估遺產評價額 抑制過熱的塔式大樓節稅

樓層愈高的住戶 稅收負擔愈高　

 

日本國稅廳6月30日發表了針對公寓大樓新引進的遺產稅額計算規則，其根據遺產稅價額與市場價格背離的主因在於「屋齡」、「總樓層數（總樓層數指數）」、「所在樓層」、「占地持分狹小度」這四大指數，將以修正評價額的方向進行整備，盼能從2024年1月開始適用。在這個新的計算規則中，將原本未滿市場價格理論值60%（乖離率超過1.67倍）的遺產稅評價額，調整修正為60%（乖離率1.67倍）。

 

 

縮小與實價之間的差距，將評價額拉高至六成以上

 

在國稅廳的「第3屆公寓相關財產評價基本通告的專業人士會議」中，統整出全新的計算規則。這場專業人士會議是由一般社團法人協會的稅制委員會委員長、中央大學法學部教授、不動產鑑定士、一般社團法人日本不動產研究所公共部長、日本稅理士會聯合會常務理事／調查研究部長、明海大學名譽教授、東京經濟大學經營學部教授，以上七人進行研討。

 

在這場專業人士會議中，發現關於公寓大樓使用的遺產稅評價額，有遠遠背離「時價（市場買賣價格）」的案例，因此在2023年度的執政黨稅制修訂大綱（2022年12月16日訂定）裡，記載了「關於在遺產稅上的公寓大樓評價方法，在遺產稅法的時價主義下，根據與市場價格背離的實際情況，研擬更適當的方式」的內容。

 

本次重新擬定計算規則之目的，是為了抑制利用評價額低於實價的不動產進行節稅，尤其是塔式大樓的節稅。在專業人士會議中，參考目前獨棟住宅評價額為實價之平均六成的現況，為使兩方評價額落差一致，故將為實價平均四成左右的塔式大樓評價額拉高至六成以上。規則修訂最大的重點在於，根據與市場價格背離的主因之「屋齡」、「總樓層數」、「所在樓層」、「占地持分狹小度」這四大指數，以統計手法預估乖離率，其結果若評價額未達市場價格理論值的60%，將會拉高評價額至60%為止。

 

源自去年4月的最高法院判決，從稅收負擔的公平性觀點支持國稅當局徵稅

 

去年4月19日最高法院的判決，促使了這次規則的修訂。該爭論是國稅廳重新評價基於路線價等計算的被繼承的公寓大樓，處以追徵課稅的處分，最後判定國稅廳的追徵課稅屬於合法行為。在受到爭論的案例中，以約3億3,000萬日圓的評價額被申報的公寓大樓，國稅當局將其評價為約12億7,300萬日圓，在財產評價基本通告的總則中，有規定「被認定為明顯不適當的財產評價金額，將接受國稅廳長官的指示進行評價」，此案例首度反映出此例外規定的架構。正因為大眾普遍認為會優待富裕階層，因此最高法院認定其違反稅收負擔的公平性。

 

在遺產稅等的申告上，路線價用於掌握土地時價。不過，此路線價為1月1日當時的標準價格，標準是國土交通省發表的公告地價八成。再者，因公寓大樓是以戶數分割整體土地面積，因此戶數越多的大規模公寓大樓或塔式大樓，每戶的土地持分就越小。

 

這次針對塔式大樓稅收負擔狀態的重新評估並非第一次。2017年也有進行修改，當時提高了高度超過60公尺、20層樓以上公寓大樓高樓層部分的固定資產稅額。從中間樓層開始，每高一層樓就增加約0.26%的稅額，每低一層樓則減少約0.26%的稅額。

 

這次遺產評價額的計算規則，也讓高樓層住戶稅收負擔增加的可能性更高。尤其是新屋或低屋齡的物件，預估越高樓層的稅收負擔越高。基於此點，有人認為這會影響塔式大樓的銷售情況。雖然大型不動產公司認為影響是有限的，但許多業界相關人士表示：「今後的新建塔式大樓，除非是消費者真正想要的位置和地點，否則應該會很難開發。另一方面，應該也會有越來越多人物色中古塔式大樓，以取代稅收負擔容易增加的新建塔式大樓。」，並且指出，塔式大樓的熱門勢力範圍可能會有所變動。

 

中古公寓大樓的交易價格持續高漲。根據東京KANTEI的調查，東京23區的中古公寓大樓價格，在近期的5月平均達到7千萬日圓，都心區域已連續4個月超過1億日圓的水準。即使是中古公寓大樓的交易，破億也不算少見。根據推測，在這些超過1億日圓的中古公寓大樓中，包含很多塔式大樓的住戶。

 

今年的路線價連續兩年上升，東京銀座每平方公尺4,272萬日圓

 

運用公寓大樓的節稅並非運用複雜的規劃進行避稅，而是僅用取得不動產並繼承這樣的一般手法進行，未來對於路線價的關注度似乎也會增加。觀察國稅廳在7月3日發表的路線價，全國平均上升1.5%，連續2年上漲。25個都道府縣的平均值正在上升。這是2023年1月1日當時的評價額。最高路線價上升的都市有29個都市，持平的有13個都市，下跌的有4個都市。

 

路線價的全國最高金額為「東京都中央區銀座5丁目」（鳩居堂前），每平方公尺4,272萬日圓（較去年上升1.1%），已蟬聯38年居冠。第2名是大阪「御堂筋」的1,920萬日圓（較去年上升1.3%），第三名是橫濱「橫濱站西口巴士總站大街」的1,680萬日圓（較去年上升1.4%），第4名是名古屋「名駅1丁目」的1,280萬日圓（較去年上升2.6%），第5名是福岡「天神2丁目」的904萬日圓（較去年上升2.7%）。

 

上升率前5名則依序為岡山市北區本町市役所筋（較去年上升9.3%）、札幌市中央區的札幌停車場線大街（較去年上升8.4%）、埼玉市的大宮車站西口站前圓環（較去年上升8.0%）、福井市的福井車站西口廣場大街（較去年上升6.1%）、奈良市東向中町大宮大街（較去年上升5.8%）。

 

另外，上升率5%以上、未滿10%的都市為札幌、埼玉、福井、奈良、岡山這5個都市，比去年增加了1個都市。

 

至於上升率未滿5%的都市則有24個，包括仙台、秋田、福島、宇都宮、新潟、東京、橫濱、富山、金澤、岐阜、名古屋、大津、京都、大阪、神戶、廣島、高松、松山、福岡、佐賀、長崎、大分、鹿兒島、那霸，比去年大幅增加了10個都市。