日本不動產分析
出處:信義房屋 2023-07-19
日本國稅廳6月30日發表了針對公寓大樓新引進的遺產稅額計算規則,其根據遺產稅價額與市場價格背離的主因在於「屋齡」、「總樓層數(總樓層數指數)」、「所在樓層」、「占地持分狹小度」這四大指數,將以修正評價額的方向進行整備,盼能從2024年1月開始適用。在這個新的計算規則中,將原本未滿市場價格理論值60%(乖離率超過1.67倍)的遺產稅評價額,調整修正為60%(乖離率1.67倍)。
縮小與實價之間的差距,將評價額拉高至六成以上
在國稅廳的「第3屆公寓相關財產評價基本通告的專業人士會議」中,統整出全新的計算規則。這場專業人士會議是由一般社團法人協會的稅制委員會委員長、中央大學法學部教授、不動產鑑定士、一般社團法人日本不動產研究所公共部長、日本稅理士會聯合會常務理事/調查研究部長、明海大學名譽教授、東京經濟大學經營學部教授,以上七人進行研討。
在這場專業人士會議中,發現關於公寓大樓使用的遺產稅評價額,有遠遠背離「時價(市場買賣價格)」的案例,因此在2023年度的執政黨稅制修訂大綱(2022年12月16日訂定)裡,記載了「關於在遺產稅上的公寓大樓評價方法,在遺產稅法的時價主義下,根據與市場價格背離的實際情況,研擬更適當的方式」的內容。
本次重新擬定計算規則之目的,是為了抑制利用評價額低於實價的不動產進行節稅,尤其是塔式大樓的節稅。在專業人士會議中,參考目前獨棟住宅評價額為實價之平均六成的現況,為使兩方評價額落差一致,故將為實價平均四成左右的塔式大樓評價額拉高至六成以上。規則修訂最大的重點在於,根據與市場價格背離的主因之「屋齡」、「總樓層數」、「所在樓層」、「占地持分狹小度」這四大指數,以統計手法預估乖離率,其結果若評價額未達市場價格理論值的60%,將會拉高評價額至60%為止。
源自去年4月的最高法院判決,從稅收負擔的公平性觀點支持國稅當局徵稅
去年4月19日最高法院的判決,促使了這次規則的修訂。該爭論是國稅廳重新評價基於路線價等計算的被繼承的公寓大樓,處以追徵課稅的處分,最後判定國稅廳的追徵課稅屬於合法行為。在受到爭論的案例中,以約3億3,000萬日圓的評價額被申報的公寓大樓,國稅當局將其評價為約12億7,300萬日圓,在財產評價基本通告的總則中,有規定「被認定為明顯不適當的財產評價金額,將接受國稅廳長官的指示進行評價」,此案例首度反映出此例外規定的架構。正因為大眾普遍認為會優待富裕階層,因此最高法院認定其違反稅收負擔的公平性。
在遺產稅等的申告上,路線價用於掌握土地時價。不過,此路線價為1月1日當時的標準價格,標準是國土交通省發表的公告地價八成。再者,因公寓大樓是以戶數分割整體土地面積,因此戶數越多的大規模公寓大樓或塔式大樓,每戶的土地持分就越小。
這次針對塔式大樓稅收負擔狀態的重新評估並非第一次。2017年也有進行修改,當時提高了高度超過60公尺、20層樓以上公寓大樓高樓層部分的固定資產稅額。從中間樓層開始,每高一層樓就增加約0.26%的稅額,每低一層樓則減少約0.26%的稅額。
這次遺產評價額的計算規則,也讓高樓層住戶稅收負擔增加的可能性更高。尤其是新屋或低屋齡的物件,預估越高樓層的稅收負擔越高。基於此點,有人認為這會影響塔式大樓的銷售情況。雖然大型不動產公司認為影響是有限的,但許多業界相關人士表示:「今後的新建塔式大樓,除非是消費者真正想要的位置和地點,否則應該會很難開發。另一方面,應該也會有越來越多人物色中古塔式大樓,以取代稅收負擔容易增加的新建塔式大樓。」,並且指出,塔式大樓的熱門勢力範圍可能會有所變動。
中古公寓大樓的交易價格持續高漲。根據東京KANTEI的調查,東京23區的中古公寓大樓價格,在近期的5月平均達到7千萬日圓,都心區域已連續4個月超過1億日圓的水準。即使是中古公寓大樓的交易,破億也不算少見。根據推測,在這些超過1億日圓的中古公寓大樓中,包含很多塔式大樓的住戶。
今年的路線價連續兩年上升,東京銀座每平方公尺4,272萬日圓
運用公寓大樓的節稅並非運用複雜的規劃進行避稅,而是僅用取得不動產並繼承這樣的一般手法進行,未來對於路線價的關注度似乎也會增加。觀察國稅廳在7月3日發表的路線價,全國平均上升1.5%,連續2年上漲。25個都道府縣的平均值正在上升。這是2023年1月1日當時的評價額。最高路線價上升的都市有29個都市,持平的有13個都市,下跌的有4個都市。
路線價的全國最高金額為「東京都中央區銀座5丁目」(鳩居堂前),每平方公尺4,272萬日圓(較去年上升1.1%),已蟬聯38年居冠。第2名是大阪「御堂筋」的1,920萬日圓(較去年上升1.3%),第三名是橫濱「橫濱站西口巴士總站大街」的1,680萬日圓(較去年上升1.4%),第4名是名古屋「名駅1丁目」的1,280萬日圓(較去年上升2.6%),第5名是福岡「天神2丁目」的904萬日圓(較去年上升2.7%)。
上升率前5名則依序為岡山市北區本町市役所筋(較去年上升9.3%)、札幌市中央區的札幌停車場線大街(較去年上升8.4%)、埼玉市的大宮車站西口站前圓環(較去年上升8.0%)、福井市的福井車站西口廣場大街(較去年上升6.1%)、奈良市東向中町大宮大街(較去年上升5.8%)。
另外,上升率5%以上、未滿10%的都市為札幌、埼玉、福井、奈良、岡山這5個都市,比去年增加了1個都市。
至於上升率未滿5%的都市則有24個,包括仙台、秋田、福島、宇都宮、新潟、東京、橫濱、富山、金澤、岐阜、名古屋、大津、京都、大阪、神戶、廣島、高松、松山、福岡、佐賀、長崎、大分、鹿兒島、那霸,比去年大幅增加了10個都市。