「投資」及「自住」需求的購買意願皆未衰退

未來一年內仍會處於高漲情況

　現金購屋者有增加的趨勢　

利率估計將會不斷升高，但不動產的價格水準仍不見衰退，反而預估持續高水準的看法當道。據不動產經濟研究所及東京KANTEI等不動產調查公司的調查，東京23區的新建分售公寓大廈價值上億也不足為奇，即使以超過泡沫經濟時期的高價販售，依然炙手可熱。因為日本銀行植田總裁在7月的金融政策決策會議上，修正殖利率曲線控制(Yield Curve Control，YCC)，允許長期公債利率升至1%，但多數購屋者選擇的與浮動利率連動的短期利率，依舊維持負利率。

●預估將會升息，但需求仍舊旺盛

利率的走勢，關鍵在於日本銀行何時解除金融政策。實際上，有此傳聞：「看準隨著國際情勢變化而對國內經濟社會等造成的影響，對於利率走勢感到擔憂的人越來越多。詢問考慮向本行辦理購屋貸款的客戶後，有近半數認為利率將會上漲。」（東京都內金融機關）。消費者認為升息是不遠的將來會面臨的情況。

然而，日本銀行的判斷基準是在確認2%的持續性通膨之後才開始。通膨分成「成本推動型」與「需求拉動型」。前者是由於俄烏戰爭造成資源／能源價格高漲及日美利率差異而導致日幣貶值等外部主因所致，並非日本的金融政策可操控的範圍；後者則是與工資上漲一起透過旺盛需求發揮良性循環而產生的現象。大家普遍認為，除非是後者的情況，否則即使是2%的通膨狀態，負利率也不會解除。若觀察消費者物價指數及實際工資，現狀則是實際工資正在持續減少中。

那麼，何時才會轉移為需求拉動型通膨呢？雖然工資有升高的傾向，但數名專家認為：「日本銀行植田總裁並不認為美國升息的負面影響已完全結束，而且相較於過去，雖然日本經濟已有改善，但是否能實現持續穩定的2%通膨率，則沒有把握。工資與美國經濟是關鍵的兩大要素。」。住宅貸款比較網站「Mogecheck」的MFS（東京都千代田區）則預估：「今年內都會維持現狀，2024~2025年或許會收斂在達到（需求拉動型通膨的）2%的水準。」

多數人認為至2024年春季左右不會有解除負利率的討論。即使明年春鬥（日本勞工為提高工資在每年春季舉行的鬥爭）的結果是傾向提高工資，但是因為真正採納會有3~6個月的延遲，因此也有人認為實際解除負利率的討論會在明年六月以後才開始，如果經濟成長欠缺力道的情況持續，討論也可能一延再延，MFS預測「目前假定正式升息為2030年以後，不動產市況也將穩健持續。」。據推測，泡沫時期世代退休，所有產業也將面臨人手不足的情況，屆時將真正開始提升工資，升息也會正式展開。

●即使價格不斷觸頂，「但還不是泡沫化」

「新建公寓大廈售價一億日圓的價格水準並非泡沫。」，這樣的看法也開始出現。據不動產經濟研究所的調查，東京23區的新建公寓大廈價格，今年上半年度平均已逼近1億3千萬日圓，突破史上最高記錄。該公司自1973年開始調查以來，歷史上的最高價格將都心區域的塔式大廈等的價格往上拉高。

不過，實際上價格正在不斷觸頂。據野村不動產Solutions於7月底發表的「不動產投資相關認知調查（第15次）」，關於購買時機的回答，「認為是購買時機」(28.3%)不到3成，「認為購買時機暫時不會來」(50.8%)則約占半數。但是，若看中長期的投資立場，「想要積極購買」(34.6%)、「看好平衡點就想舊換新」(40.4%)占了75%，購買意願並未衰退。意願沒有衰退的原因，有人提到「都心及特定地區的價格仍有上漲空間」，同時，關於一年後的不動產價格，回答「將會上漲」(37.9%)、「持平不變」(42.1%)則約占8成。相較於全球主要都市，依然有看法認為日本不動產相對划算。該公司表示，由於銀行的借貸態度愈趨嚴格，因此手上擁有充足資金的買家以現金購買的情況增加。

該公司除了投資用公寓大廈外，也針對自住需求實施「住宅購入相關認知調查（第25次）」，並於8月4日發表。據該資料顯示，回答不動產價格「應該會上漲」的人占42.0%（比前一次調查上升6.4%）。此調查每年實施兩次，但這次42.0%的結果，是展開調查以來最多的一次。受到物件價格高漲的影響，關於不動產的賣出時機，如果合計「出售時機」與「應該算是出售時機」，則有82.2%的人覺得現在是出售時機。

另一方面，若合計「購買時機」與「應該算是購買時機」，則是33.1%（比前一次上升2.5%）。「房貸利率偏低」是大家提到的主要原因。此外，「不認為現在是購買時機」(48.1%)約占半數，不過比前一次下降4.4%，購買意願以一定比例回升。

不過，依照不同地區也會有強弱之分。前文提及的MFS指出「東京23區販售價格的行情正在走向兩極化。」。東京23區除了新宿西口、新宿御苑等都心區域外，勝鬨及月島等港灣地區的公寓大廈價格也高漲。關西一帶則是大阪／梅田特別突出，走勢看漲，出租梅田物件時，租金水準也持續上升。

●住宅設備也是選屋要素

順帶一提，消費者追求公寓大廈等住宅的品質也受到關注。不動產服務公司At-home定期調查詢問度較高的住宅設備，觀察2023年上半年度購買的公寓大廈，詢問度前三名分別為「停車場」(40.8%)、「電梯」(31.8%)、「自動鎖」(31.6%)，其他進榜前十名的設備有宅配箱、洗澡水加熱器、內線電話附螢幕、監視器、溫水洗淨馬桶等等；至於獨棟建築的詢問度前三名則分別為「停車場」(52.0%)、「兩間以上的廁所」(25.2%)、「系統廚房」(25.2%)，進榜前十名的還包括庭院、多層玻璃、浴室乾燥機等公寓大廈中未被提及的功能。

另外，因應少子高齡化社會的人口動態，新建的住宅開工數正在逐漸減少中，政府也需要作為領頭角色，建構以去碳社會為目標的住宅循環系統，這將是今後的長期市場趨勢。