景氣衰退的局面！？美日股票皆上漲

與股價連動的消費意識

　不動產價格半年至一年不會下滑　

 

今年真的會迎來景氣衰退嗎？從美國開始出現的景氣復甦減緩的擔憂不斷擴大，不過當前美日兩國的股票皆在上漲當中。美國關於政府的債務上限問題，朝野兩黨已達成共識，FRB（聯邦準備系統）的升息暫停推測也大受關注，股價逐漸回升。日本各企業的正收益與國際著名的投資人士購入日本股票的情況已明朗化，自1990年7月以來，股價已上漲到睽違33年的高點。6月5日，日經平均已突破泡沫經濟崩壞後的最高股價，恢復至3萬2000點大關。別說是吹起不景氣的風潮，反倒是股價不停上漲。這波股票的高漲被認為是外國人主導，而住宅/不動產市場也有同樣的趨勢。在物件交易價格往高價位發展的背景下，海外金流的存在感愈加強烈。尤其是容易受股價牽連的高所得及富裕階層取向的不動產交易，行情似乎仍持續走強。

 

 

持續在全球蔓延的擔憂  日本因刪去法而成為購買對象

 

首先，觀察在不動產交易中透明性較高的J-REIT（不動產投資信託），不動產交易的活躍度並不如股票高漲那麼容易辨析。2022年的物件取得金額是8,783億日圓，較去年大幅減少45%，10年來首度跌破1兆日圓大關。因為物件價格高漲，且靠運用物件成為主力的辦公大樓的期待收益，都心也跌至3.2%，創下史上最低水準。

 

在J-REIT市場，相當於一般股票市場中經常使用的指標PBR（股價淨值比）的NAV（純資產倍率）大多低於1倍。NISSEI基礎研究所分析NAV倍率與不動產價格漲落率之間的關係性，新冠疫情初始2020年3月下旬的NAV倍率為0.63倍時，不動產價格下滑24%，NAV倍率為0.90倍時（2023年3月底），不動產價格下滑7%，NAV倍率為1.10倍時（2021年12月底），不動產價格則上升6%。NAV低於1倍，或許也意謂著未來不動產價格有下跌的可能性。

 

那麼，今年下半年的不動產交易將會如何發展，國內勢力將採取什麼樣的行動呢？綜觀國際，除了認為日本很划算的海外勢力外，是否會出現追隨海外勢力的買家也掌握了關鍵。如前所述，日本最大的不動產買家J-REIT各公司暫緩購買物件，但是否將進行恢復1兆日圓大關的交易，目前還有待觀察。

 

不過，放眼國內外的社會經濟情勢，世界並未頌揚好景氣。日本經濟活動已緩步地在復甦當中，但去年2月俄羅斯軍事進攻烏克蘭，同時帶來資源價格的飆漲並造成通膨經濟。為了因應通膨，歐美持續採取金融緊縮政策，而擔憂銀行破產等歐美的金融不安也並未被抹除。即使在亞洲區域，台灣海峽及朝鮮半島皆飄散著火藥味，事實上未來發展極為不透明。

 

其中因刪去法而成為大家購買對象的日本，政變風險及地政學風險遠低於其他各國，股票及不動產等風險資產，相較於歐美、香港、新加坡等世界主要都市，日圓貶值也讓划算感更為強烈。因此日本成了海外投資人士的資金可輕易躲避景氣不佳的環境。根據美國不動產服務公司JLL於5月30日發表的資料，全球的商用不動產投資金額（2023年1~3月）大幅減少，但東京圈約有6,600億日圓流入，相較於去年同期增加了26%。以全球都市分類來看，該投資金額僅次於美國洛杉磯，排名第二。針對日本不動產的評價未必下滑。

 

租賃公寓大廈市場擴大  旺盛的購買意願半年後也將持續

 

只不過，作為J-REIT運用資產主力的辦公室，因新冠疫情讓遠端工作、居家辦公滲透生活，有些租戶開始縮小租借坪數或是選擇退租，此外，今年的東京都心新建大樓的供給接連不斷。在這些情況下，辦公室類REIT的投資單位價格（相當於股價）相當低迷。

 

各大地產開發商認為：「這主要是因為工作型態的改革所致，今後的辦公室必須是能舒適而有效率地工作，並且讓人想進辦公室的環境，而非單純只是工作場所。針對這個目標，大家已開始進行工作地點的升級改善。行動不再受到限制，近來通勤頻率變高的企業也不少。並不是辦公室需求消失，而是應該開始重新審視辦公室類REIT的股價。」

 

受到新冠疫情強烈衝擊的不只是辦公室，還有商業設施及飯店，但這些範疇也正在迅速復甦。以飯店而言，是透過提高客房單價彌補因人力不足而無法滿房入住的部分，提升營收利益。至於商業設施，也因為國內取消行動限制，國外遊客恢復入境，在營收基礎上已漸漸回歸疫情前的水準。股價已開始反映以上要素。

 

和辦公室一樣同為傳統型投資物件的租賃公寓大廈等住宅類REIT，從疫情開始就保持良好狀態，住房率和房租皆以高水平發展。在家工作的天數減少，目前人流已呈現回歸都心的情況。三菱地所Real Estate Services在5月31日統整出「租賃公寓大廈市場相關的個別調查」。將位於東京23區及大阪市內物件的相關事業從業人員作為對象進行調查，在投資意願旺盛的背景下，抱持「半年後租賃公寓大廈市場也會持續擴大」這種想法的人超過半數。

 

摸索價格高點   投資人士持續購買物件

 

不只是這樣的專業市場，若觀察個人基礎的交易動向，雖然有以建材價格為主的成本上升壓力等風險主因，但較容易受惠於股價上漲的國內高所得階層及富裕階層，也變得比較容易接受住宅或店面大樓等物件交易價格的上漲。將目標瞄準公寓大廈、獨棟住宅、餐飲店進駐的店面的個人投資族群大有人在。

 

運用收益不動產網站的健美家（東京都千代田區）在5月30日發表「不動產投資相關意願調查」。依該調查，雖然感覺有8成以上是受通貨膨脹（物價高漲）的影響，不過自2022年10月以來，購買投資物件的比例是45.9%，從同年4月開始持平推移。相較於一年前，儘管約有7成實際感受到物件價格上升，但似乎可窺探出他們以摸索至高點的狀態購買的情況。

 

據不動產調查公司東京KANTEI的資料，中古公寓大廈的平均價格，東京23區是7千萬日圓，都心部則達到1億日圓大關。東京都內的不動產業者皆不約而同地表示：「賣家認為現在即使定高價也銷售得出去，出售價格持續處於居高不下的狀態。」

 

假設從美國開始出現的景氣惡化見解消退，股票持續高漲，則今年內或未來的1年內不動產價格將下滑的走向預測或許就不太可能發生。