日本不動產分析
出處:信義房屋 2023-12-19
土地所有權不明阻礙了閒置空屋問題的解決與再開發事業的推動。為了打破這種現況,日本政府於今年4月1日實施《不動產登記法》及《民法》修訂。繼承土地國家歸屬制度將會生效,2024年4月1日開始,申請土地/建物的繼承登記亦將成為義務。所有權不明的土地面積已達國土兩成左右,相當於九州整體面積,主因在於迄今在繼承時並未進行登記變更。申請繼承登記義務化是指,針對已取得不動產的繼承人,賦予「在得知取得不動產當天算起三年內」需申請繼承登記之義務,若無正當理由而怠於申請者,將處以10萬日圓以下的罰款。
迄今為止,申請繼承登記並非強制義務,即使沒有提出申請,繼承人也鮮少蒙受損失,再加上由於繼承土地價值太低,難以促使繼承人花費出售費用或耗費心力申請登記,因此才會產生所有權人不明的土地。
在少子化與高齡化日益嚴重的情況下,兒女離鄉背井到東京等都市工作,父母逝世後,老家成為空屋,兒女卻遲未返家、放任空屋閒置,這樣的案例不在少數。其中,任由土地閒置的時間流逝,繼承人甚至傳及兒孫、曾孫、玄孫等,這種無法掌握土地所有權人所帶來的影響也不算小。
有鑑於上述情況,明年4月開始,將明確訂定申請繼承登記義務的內容與履行方式。即使是繼承發生於實施日2024年4月1日以前的情況,亦需履行申請登記之義務。基本義務主要是針對因繼承/遺贈而成為的繼承人,賦予「必須在獲知取得該所有權當天算起三年內,申請繼承登記」之義務。申請義務的履行期間,會確保不會在法律實施前開始計算。
關於罰款的必要條件及手續等,即使登記官已掌握違反申請義務之事實,也不會立即向法院通報罰款,而是催告有申請義務者。若因應催告而申請繼承登記,則不會進行罰款通知。此外,10萬日圓以下的罰款是針對「無正當理由而怠於申請者」,至於被視為正當理由的情況,則列舉如下:①繼承人的人數極多,且收集戶籍相關文件及掌握其他繼承人等需耗費多時的情況、②遺言有效性等有爭議的情況、③重病等情況、④身為家暴(DV)受害者等情況、⑤經濟困窘的情況等。
■外國人及居留海外的日僑、家暴(DV)受害者,亦需履行義務
近年,外國人購買日本不動產而入境的需求十分旺盛,在國際化的發展下,居留海外的日僑也不斷增加。因此,在假設不動產所有權人在日本國內沒有住家的情況下,「所有權的登記名義人在日本國內沒有住處時,則需在登記事項註明國內的聯絡地址」。國內聯絡人最好是不動產相關業者或司法書士等,在制度落實前的這段期間,預定可接受「沒有聯絡地址」的登記。如果是外國居民的情況,由於即使透過住民基本登記簿網路系統的協助,也無法取得住處等的變更資訊,因此判斷需要能夠順利取得聯繫的機制。
自明年4月起,家暴受害者等亦成為申請繼承登記及住處變更登記等的義務對象。在現行法上,只要交付申請登記事項證明書等,任何人都能知道登記名義人等的姓名及住處,但家暴受害者可能會有人身安全的危險,所以設有特別限制住處瀏覽等措施。因此,明年4月以後,需記載取代目前住處的事項,以作為保護措施,並假定為受委任的律師事務所、支援團體、法務局的住處等。
此外,「所有不動產記錄證明制度」亦將於2026年2月設立。伴隨登錄義務化的實施,可以更容易掌握被繼承人名義的不動產,從防止登記疏漏、減輕申請當事人手續負擔的觀點,將登記官記錄的不動產製作成一覽式清單。同年4月,將實施「變更住處等的申請義務化」,如無正當理由而怠於申請,則將處以5萬日圓以下的罰款。
同年8月,還會設立「依據公家機關取得的死亡資訊,在不動產登記上透過符號來標示死亡事實」的制度。如此一來,只要檢視登記,即可確認該不動產所有權之登記名義人是否死亡。
■對放棄繼承制度的實效性存疑
根據修訂法的施行,繼承土地國家歸屬制度已於今年4月開始生效,這個制度可以放棄不想繼承的土地,一旦繳納一定負擔金額給國家,土地即歸國庫所有。不過,放棄門檻設得很高,原因是為避免繼承人將無用土地或不敷使用的土地推給國家處理,必須防備道德風險。不想繼承土地的背後原因在於,有不少土地因人口減少而加速人口外流,同時還有交通及生活的便利性不佳等問題。
如果沒有滿足必要條件,連申請接收也沒辦法。根據法務省指出,①有建物之土地、②設有擔保權及使用收益權之土地、③預計供他人使用之土地、④遭土壤污染之土地、⑤土地境界不明確之土地/所有權有無及範圍有爭議之土地──這些土地都不符合申請資格。
關於完成申請但不被允許的情況,則羅列如下:①因具有一定坡度及高度的懸崖,管理需付出過度費用及勞力之土地、②地面上有妨礙土地管理及處置的有形物體之土地③為了管理及處置土地而必須去除的有害物被埋藏於地下之土地、④不倚賴相鄰土地所有權人等的訴訟就無法管理及處置之土地、⑤其他進行一般管理及處置時需花費過度費用及勞力之土地。
即使申請通過許可,也並非平白就能申請,還必須支付十年份的管理所需費用。審查手續費每筆為1萬4千日圓,支付審查費後,就算撤銷申請也不會退還審查手續費。由於門檻較高,因此猶豫是否使用國庫歸屬制度的人很可能會越來越多。相關各界紛紛對於制度的實效性表達質疑。