國稅廳擬定提高遺產稅 抑制塔式大廈節稅

固定資產稅評價額的計算採用新規則　

關於遺產稅的計算，國稅廳正式決定採用新規則。遺產稅的固定資產稅評價額相關法令說明，已在10月12日前通告日本全國的國稅局及國稅事務所。由於這會抑制活用分售公寓大廈的過度節稅，因此適用於2024年1月以後透過繼承等方式所取得的不動產。遺產稅評價額是根據固定資產稅評價額及路線價來計算建物及土地評價額，但國稅廳認為該評價額與實際價格落差很大，這一點存在著某種問題。

2024年1月開始　評價額六成以上

配合獨棟透天住宅的評價額

很多人都是利用實際價格與評價額的乖離，以節稅為目的來購入塔式大廈。因為是以分售戶數來除以公寓大廈的占地，因此平均每戶土地持有面積變小，所有權區分公寓的實際價格與土地的評價額很容易產生大差距。

路線價是以每年1月1日作為評價基準價格，主要是以國土交通省發表的公告地價八成為基準，參考買賣交易實例、不動產鑑定士等各方意見所決定，然而遺產稅評價額是該實際價格的四成左右，長久以來就有意見指出，這是在優待富裕層，欠缺稅務負擔的公平性。為了因應這個問題，自2024年1月起，評價額將拉高至六成以上。

在多次舉辦的專家會議上，針對使用公寓大廈的遺產稅評價額進行了討論，「已證實有與時價（市場買賣價格）產生大幅度落差的案例」，在2023年度的執政黨稅制修正大綱中，也記載了這樣的內容：「在遺產稅上的公寓大廈評價方法，在繼承稅法的時價主義下，將基於與市場價格背離的實際情況來檢討其合理化」。

明年1月開始適用的新規定，是配合「獨棟透天住宅遺產稅評價額為實際價格的平均六成」。最大修正點是基於背離市場價格主因的「屋齡」、「總樓層數（總樓層指數）、「所在樓層」、「占地持份狹小度」這四大指數的統計手法來預測乖離率，並針對評價額不到市場價格理論值60%（乖離率超過1.67倍）的不動產來進行評價額的補正，使其達到市場價格理論值60%（乖離率1.67倍）。另一方面，若評價額的水準超過100%，則使評價額下降至100%，而評價水準在60%~100%之間的物件，則不會進行修正。

重新評估評價額計算規則的起因，是受到去年4月最高法院的判決影響。當時公寓買家對於國稅廳重新評價被繼承的公寓大廈並追徵課稅一事感到不滿而抗爭，但最高法院判定國稅廳追徵課稅實屬合法。在受到爭論的案例中，國稅當局將申報約3億3千萬日圓評價的公寓大廈，評價為約12億7,300萬日圓，並依據財產評價基本通告總則，規定「被認定為明顯不適當的財產評價額，將依據國稅廳長官的指示來進行評價」，首度釋出此項例外規定的架構。

塔式大廈的樓層越高，售價越高。越高樓層的住戶，越有可能因為實際價格的高度修正而承擔更高的稅務。這次並不是首次針對塔式大廈來重新評估稅務負擔，2017年也有實施過，當時引進的制度是：「公寓大廈高度超過60公尺、20樓層以上的高樓層部分，固定資產稅的稅額，從公寓大廈中間樓層開始，每高一個樓層就增加約0.26%的稅額，每低一個樓層就減少約0.26%的稅額」。

影響並不僅限於新屋或屋齡淺的物件

中古物件也瞄準高水準的實際價格

不僅是新屋及屋齡淺的公寓大廈，只要是地點屬於都心最精華地段，即使是中古公寓大廈，實際價格比購買時更高的案例並不算少見。由此可預見，稅務負擔將會增加。

最近被稱為「高級住宅」的供給接連不斷。根據不動產調查公司東京KANTEI資訊，東京都高級住宅的平均價格，二○○○年代前半期為2億6,635萬日圓，後半期為3億6,082萬日圓，二○二○年代前半期維持在3億6千萬日圓。以每坪平均單價來看，則超過500萬日圓。二○一○年代後半期，甚至有平均價格突破5億日圓的時期。這類高級住宅之所以增加，部分歸因於邁入二○○○年代以後，塔式大廈開始大量開發。

中古公寓大廈的價格目前也正在高漲，隨處可見一些案例反映出這是因新車站開業及再開發事業所造成的影響。JR山手線「高輪Gateway」車站周邊，車站開業前一年的每坪單價為平均336萬日圓，但開業後一年的平均每坪單價漲至540.5萬日圓，上升率達六成以上。此外，配合今年7月竣工的「虎之門之丘車站大樓」開業的「虎之門之丘」車站周邊，在車站開業的前後一年，發生中古公寓大廈販售案例掛零的稀有現象，但並非沒有公寓大廈庫存。東京KANTEI推測，因為直到2017年還有販售案例，因此可能是由於「與其選擇賣出，不如持有到車站開業為止更有利」的判斷所致。

有關新車站及再開發的公寓大廈，並非一時性的過熱現象，而是以長期觀點來看，住宅將會朝高價化發展，即使變成中古物件，實際價格維持高水準的可能性很高。