2024龍年預估不動產市場

在股價高漲的帶動下　高價格帶物件需求旺盛

　幾乎未受能登半島地震影響　

2024年是「龍年」。龍年，經濟應該會有如騰龍直上般愈來愈好。對於住宅、不動產業界而言，2024年也是值得期待的一年。今年的春季勞資協商（春鬥）可望有高於去年的薪資漲幅，如果達成，大家普遍認為今年夏天日本銀行的負利率政策也將會解除。只不過，不動產市場的最大敵人是利率上升，利率上升究竟會影響到什麼程度呢？在分售公寓大廈的銷售現場，必須靈活地因應利率走勢。今年元旦初始，北陸地方發生震度7的強震，稱為「2024年（令和6年）能登半島地震」，1月4日一開始的股票交易，日經平均一度跌幅超過700日圓，雖然也有「將地震視為阻礙經濟緩慢復甦的負面因素」的反應，但並未像東日本大震災一般那麼悲觀，市場已恢復正常交易。今後讓我們一同展望住宅、不動產市場。

預估2024年時，需要的是經濟成長。不少人認為可應對國內通膨的薪資成長將會實現，並且達到內需主導的經濟成長。今年的名目GDP成長率，根據歷年狀況也有研究機關預測達3.8%。藉由名目成長的復甦，擴大經濟這塊大餅，企業收益與員工報酬也會跟著增加。2023年的名目GDP據推測為5.4%，有大幅度的成長，大家都期待今年也能持續大幅成長，並可望帶來實質成長。

日本不動產的市況正在穩定發展，據不動產調查公司仲量聯行（JLL）指出，在不動產投資方面，以現況來看，日本與全球的情況大有不同。不動產交易金額，全球主要都市都在下滑，但日本在2023年第3季時成長40%。2023年的總投資額約為4兆日圓規模，如果2024年資金供應環境如現況一樣良好，預估將可達成超過去年的水準。這與美國和歐洲接連急遽升息，不動產市況逐漸惡化的情況呈現對比。

■處於因顧慮震災地而難以升息的環境

由於能登半島地震，因此有看法認為日本銀行難以早期解除負利率及殖利率曲線控制（YCC）。考量到震災地的情況，也出現未來1年至1年半已經沒有積極升息這個選項的聲音。住宅、不動產業界的事業環境，依然會是金融寬鬆貨幣流入的景象。由於全球主要都市的高利率，因此資金重新配置的目標，很有可能轉向投資等級不動產規模僅次於美國的不動產市場。如果薪資上漲且利率低空飛行時，不難想像消費者的購買意願將會轉為強勢。

■有都心獨領風騷、目光轉向大阪的趨勢

分售公寓大廈的價格，若觀察東京都心，不只新建物件，就連中古物件的平均價格也達到一億日圓的水準。不動產調查公司東京KANTEI以「超越泡沫時期」形容現狀。新建公寓大廈出現以每坪單價超過1,000萬日圓的超高價售出的案例。「三田Garden Hills（總戶數1,002戶）」則為代表案例，最高價為45億日圓。另一個吸睛物件是正在東京濱松町興建的「World Tower Residence（總戶數389戶）」，它與世界貿易中心大樓的重建一併開發，所以世界貿易中心等是賣方，地上46層樓，高約189m，是日本國內屈指可數的大廈高度。預計2024年完工。

不動產開發業者之所以這樣接續不斷地投入大型企劃，主要原因在於長達十年的大規模寬鬆政策讓事業的資金供應成本深具吸引力。由於購買這類高價物件的買家有限，因此不動產業者鎖定了供應目標。新建公寓大廈的平均價格，以東京23區為例，每坪從600萬到700萬日圓，因為能夠購買的人有限，所以供應戶數本身正在減少。

富裕階層及投資人士是高級物件的買方，因此即使利率升高，該屬性的買方也會以現金購買，並不受升息影響。另外他們也是與股價相互牽動的階層，這一年因股價上漲而盈利的人很多，「其中也有賣出股票再用該筆盈利購買物件的人」（銷售現場），這就是目前的現狀。在東京都心部雖然公寓大廈的租金很高，但持續上漲也會被判定為穩定資產。至於大阪市內，並沒有東京如此高價。新建公寓大廈每坪單價落在350萬～400萬日圓不到的水準，完全不能跟東京都心中古物件的平均價格比擬，價格相對便宜。因此，在投資人士之中，可以看到他們將目光轉向便宜的大阪市場的趨勢。

■未來升息為既有路線，升息前需求激增

中古公寓大廈市場，若觀察東日本不動產流通機構的資料，庫存數量有增加傾向，不過已開始慢慢減少。雖然從REINS的資料上無法確認，不過「尤其都心部的庫存數正在減少，擔心中古市場物件供過於求的擔憂也逐漸消除。」（東京KANTEI）。與新建物件相同，都心的中古物件租金水準也上漲，呈現獨領風騷的情況。東京就算放任不管，也會呈現人口聚集的景象。後疫情期間人口回流是因為東京擁有高度的便利性。

不過，儘管發生能登半島地震，但預估未來金融寬鬆政策解除已是既定路線。雖然必須注意比這次能登半島地震更嚴重的大規模災害及地政學風險，但當前實質利率低，國內的設備投資意願很高，關於住宅投資，升息前的需求激增也被認為有可能在2024年發生。