海外投資家對日不動產投資動向—III

海外投資家對日不動產投資動向—III

「下一個倫敦」，英國投資家瞄準東京住宅市場

　身為大不列顛聯合王國的成員之一的蘇格蘭，實施了獨立公投的結果是──選擇了繼續隸屬於英國。在贊成獨立與反對互相抗衡的情況下，公投結果出爐之前，英國的經濟情況受到全世界的關注。這正是因為經濟成長順利，2014年的GDP成長率預計約為3.5%，在歐洲保持了高水準。若蘇格蘭選擇了獨立，一定會對經濟發展帶來阻礙，當然也一定會對於英國的不動產市場與投資金流帶來影響。但是這僅僅是杞人憂天了。不過由於國內不動產的價格高漲，投資英國不動產的樂趣慢慢減少，投資家便加快對海外投資的速度。

■在東京・六本木出現一戶9億日圓的住家

　倫敦的住宅價格在海德公園已高達1㎡約1200萬日圓的水準。同樣地，在香港約為900萬日圓，新加坡則是約400萬日圓，而在東京，去年9月三菱地所住宅開始販售雷曼兄弟事件後最高級‧最高價格的大廈「Park House千鳥ヶ淵」，1㎡約為240萬日圓，較先前舉例的國家更讓人覺得便宜。即使與香港比較也仍在一半以下的水準，在海外投資家的眼裡東京的住宅市場變得相當有魅力。近期日圓下跌至1美元：約110日圓，更是一大助力。若在東京購買，比起在自己國家內買同等級的住宅還要便宜25%。

　在這同時，英國尤其因俄羅斯資金的流入，使得以倫敦為中心的不動產價格高漲，投資家便加強對政治、經濟、治安各方面皆安定的東京投資。不少投資家看到被稱為世界火藥庫的中東遭遇內戰與恐怖攻擊，香港大規模的抗爭活動，俄羅斯對克里米亞半島的侵略，更加感受到日本的安定性。

　最具代表性的例子是，在英國經營300年的不動產公司‧高富諾有限公司的攻勢。繼香港的PCCW塔、北京與上海的高檔辦公大樓之後，他們緊接著將東京作為一個重要的投資標的，加速對住宅的投資。前陣子推出的翻新大廈「The west minster六本木」不容小覷，它可是1戶9億日圓的超高級住家，一坪單價就要價1000萬日圓。

　此物件為高富諾在2011年10月取得的落成於2003年的高級出租公寓，地下一樓至14樓，樓層面積達2萬1717㎡。格局為1LDK(*1室、Living room、Dining room、Kitchen)～4LDK（90~270㎡）。從承租人退租的房間開始陸續翻新，並從去年12月開始銷售，99戶之中有半數已賣出，買家有4成是台灣與香港等地，以亞洲為中心的海外富裕層。至今成立的契約平均價格為2億6000萬日圓，一坪平均單價為640萬日圓。

　這次販售的9億日圓的物件其中,最具品牌代表性的的高檔住戶面積為264.51㎡，格局為3LDK。投入翻新的成本約為1億日圓，有全部使用大理石的客、餐廳以及各2間的廚房與衛浴，還有約3.5坪寬的房間式衣櫃，以及酒吧等設備。其餘的住戶也將會在年內完工並成為高級住宅，並計畫在往後3年以內將全住戶分售完畢。

　該公司駐日代表廣井康士郎先生表示：「因2020年舉辦的東京奧運，高級住宅市場將會擴大，成為下一個倫敦。」並表示今後將會在有栖川等都市中心為重心，購買總價300億日圓的物件。

■明確預知未來將通貨膨漲使得房價再度上揚

　高富諾之所以會將東京看作下一個倫敦是有幾個原因的。首先就是經濟規模，日本的GDP500兆日圓之中，東京就佔了約155兆日圓，美國商業雜誌《財星(Fortune)》的全美企業銷售額排行榜「Fortune全球500大企業」之中有46間公司的總公司設置在東京。且現雖處於少子高齡化而人口減少的情況，但在首都圈的人口仍有3700萬人，是世界最大的都市，再加上因2020年的東京奧運而雇用人數增加，將會更加國際化。

　實際上在2013年資本流入東京的商業不動產市場時，創下了先進國之中最高記錄的增加35%。這也代表著在地價與建築費、能源等開發時需要花費的成本高漲，今後新落成的公寓供給不足的情形將會持續。對目前已存在的高級公寓的需求也會更大。

　概觀世界的資金流向，基本上美國是世界上大的借款國，足以想像出各國借款給美國的情形。而英國與亞洲的金流佔了大部分的金額，在這之中也有相當多的以石油獲利的「油元」流入。

　因產油國不可能會公開其規模，因此無法得知確實的數字，但是，透過國際收支平衡表來看，假設是「經常收支的累積盈餘已是一個國家的儲蓄金額」這樣的計算方式的話，也有超過2兆～2.5兆美金這樣的看法。各式各樣的資金也將會流入日本的不動產市場。若今後地價與不動產價格會再上升的通膨情況已能明確預測，將無法否認會有期待「低價買」、「高價賣」的資金流入的可能性。