海外投資家對日不動產投資之動向Ⅱ

『第2次安倍內閣改組』 向海內外訴諸提振經濟仍是首要目標

        近期的日本股市及外匯市場有相當大的變化，其主要原因來自於安倍的第二次內閣改組 (9月3日就任)。在內閣改組中，18位的內閣成員中有12位為新入閣人選。其中5名為女性閣僚，此舉將創下日本政壇新紀錄達到歷屆最多女性閣僚人數，並希望藉此人事安排之下，以經濟復甦為優先課題再次締造經濟奇蹟。安倍首相命名這次的內閣改組為「實行實現內閣」，並表示：「將持續以振興經濟為優先並朝擺脫通膨的目標前進，並將不遺餘力全力實行成長戰略」。此外，預計今年11月底左右將安插2020年東京奧運為主軸之奧運負責大臣崗位。安倍第2次的內閣改組計畫之中，也將持續以吸引外資進入的方式來加強推動經濟政策。　

預期的日圓貶值對美圓升值的期望 

        日經股市於內閣改組前一日的9月2日平均大幅上漲。此次內閣改組焦點在於提倡退休金投資基金改革(GPIF)之鹽崎議員將出任厚生勞動大臣的消息傳出後，刺激了日圓貶值並激勵日股大漲。到今年底估計日經股市平均股價可來到1萬6千點左右。外匯市場則自今年1月以來日圓匯率再次貶破至105日圓兌1美元的行情。今後，美國若停止放寬金融貨幣政策，預期此舉將帶動利率上升並拉近美日之間的利率差，並推動日圓持續走貶美圓上升之局面。外匯分析師指出並預期年底前可望來到108日圓兌1美元的行情。

        隨著對股市的期待，以及日圓貶值等因素，使得外資不斷流入至日本房地產市場。特別是海外的投資人皆看好日本房地產市場所具備的吸引力，隨著日本景氣及房地產景氣回溫，以及日圓大幅貶值等的托波助瀾下，更使得日本房地產備受矚目。此外，相形之下日本房地產也顯得較為便宜，且投資客也一併瞄準轉賣後之收益。可以說是海外投資客對日本房地產市場抱著相當大的期望。

        美國仲量聯行（JLL）回首今年上半年的房地產市場表示：「就2014年上半年度(1-6月)來看，多數國家的政府債券收益皆出現預期外之低水準。中央銀行因持續積極的採取放寬金融貨幣政策之關係，使得期待通膨的背後即是持續性的低利率。以結果論來看的話，房地產等實體資產價格上昇後，當租金收入無法平衡資產上升的步伐時，房地產的收益率也會跟著遞減，因此上半年房地產爭奪戰可說是相當競爭激烈。」

        當不動產的基本面確實有所改善之下，其中像是日本的市場除了逐漸回溫之外，也樂見租金呈現平穩的漲幅。一旦經濟復甦漸趨明朗化後，勞工就業情形會相形增加，預計商辦的需求也會跟著提升。但是，若各家庭的收資低於通膨比率的情形之下，就長遠角度來看仍擔心商辦及住宅領域會因為受到影響而亮起黃色燈號。就以往來講，郊外地區的商業設施因受限於競爭不大之關係，商業設施的回報率可達到５～７％。此外，JLL預估接下來在投資客重視投資收益的情況下，將藉由裝修以及大規模翻新等手法來提高增值空間，這也將會是最容易提高回報率的方式。例如：購入東京都心地區相對便宜的中古大樓並運用裝修等手法。

外國投資客﹑蓄勢等待新建案

        4月以後，首都圈的新成屋住宅大樓因隨著消費稅調漲的關係，購入意願有降低的趨勢，也因此反映出住宅大樓的銷售量有略微減少。三井住友信託基礎研究所觀察2013年年底未銷售的總戶數與2012年年底同期相比少了50%，且2014年的供給戶數與2013同期相比則有遞減的現象。其主要還是受限於建築費用高漲後帶動價格上昇，使得消費者確定要購買一間物件需要花上較長的時間。　

       但是，其中像是三菱地所Residence於東京‧御茶水地區販售1坪單價約360萬日圓的小規模住宅大樓（總戶數39戶）則相當熱銷。此外，整體販賣速度略顯緩慢的東京‧晴海地區，也聽到有台灣投資客發聲「除大型開發商於豐洲聯合開發的「Bayz Tower &Garden（總戶數550戶）之外，也期待灣岸地區接下來的新開發案」。在日圓持續貶值的加持下，因匯差而受益的外國人對於日本房地產價格上漲的警戒心也顯得稍微趨緩，並仍對投資日本房地產持有高度意願。

        就投資戰略來說，不可小看因2020年的東京奧運延伸帶來的利基市場利潤(引用為形容大市場中的縫隙市場)。因政府放寬觀光客來日的簽證審查所帶來的訪日觀光人數大幅增加之關係，商務及觀光地區的精品飯店及豪華服務式公寓也將成為外國投資客之間的焦點之一。　

        日本政府觀光局於8月份發佈的最新數據顯示，今年7月赴日外國遊客人數達到127萬人，較前年同期相比增加26.6%，創下過去單月訪日外國人遊客人數歷史最高紀錄。截至7月底的訪日累計人數已突破750萬人，可望突破去年年度1000萬人的訪日人數。地方上的房地產鑑定師海老沼利幸表示「走在東京‧淺草的街上，甚至有4人中就有1個是外國人的錯覺」。晚間前往的店家中則有2/3都是外國人，而讓人驚訝的是席間座滿的是前來自由行的觀光客而不是團體客層。現況距離東京奧運還有6年的時間皆已觀光客高朋滿座的情況下，想必越接近奧運的時間點時，觀光人數也勢必跟著水漲船高。

賭場合法案的通過性再度備受矚目

        日本政府針對2020年以前設置的3處合法賭場已展開具體性的研討。因日圓持續貶值以及國際線航班增加，使得海外旅客可以更容易前往日本，若整體的環境因素持續提昇下，似乎日本持有合法賭場將不在是夢想。

        SMBC的日興證券試算，若賭場獲准解禁，估計從2014年到2020年之間扣除賭場的收入之外，另外可帶來4.6兆日圓的龐大經濟效益。由新加坡2010年開設的兩間賭場來看，光人數從2009年的968萬人到2013年時已增加至1557萬人。2013年的觀光收入與2009年相比增加86%來到新幣235億圓。同時，飯店的使用率也隨之上昇許多。

        在今年秋天的臨時國會中提出的法案包括｢統合型度假區(IR)推進法案」(賭場法案)，將力爭實現賭場合法化。安倍政權屬賭場合法化的積極派政黨，因此不難想像於臨時國會中其積極爭取此項法案通過的姿態。一旦獲准開放涵蓋賭場的複合式設施後，勢必吸引更多的國內外觀光客到訪，並為賭場周邊的觀光及相關產業帶來許多的商機。因此，各自治團體及相關企業皆已紛紛成立檢討會並開始評估後選場地。

        主要的候補場地有北海道、關東、關西、九州、沖繩等8地的自治團體提名併列，其中又以三井不動產及鹿島建設提出的2020年東京奧運會場附近的台場評選為最具有戰略特區的潛力。其它像是鄰近東京的千葉縣成田國際機場周邊也提名為候補場地，預期五年間所帶來的經濟效益可望突破1兆日圓。