海外投資家對日不動產投資動向—Ⅳ

海外投資人對日本投資不動產的動向—Ⅳ

美國也關注日本不動產中實物投資人和股票投資人的差異

  日本央行已於10月31日決定追加寬鬆貨幣政策。如此震驚日本國內外、突如其來的舉動，使得日經指數睽違7年重新站上1萬7000點，匯率貶至近1美元兌換114日圓的情況。此舉可望重新刺激2014年4月起消費稅率從5%調高到8%以來，消沉好一陣子的日本國內景氣，且預估市場上的熱錢將再度湧進不動產的看法也顯得極為強烈。幾乎已經擺脫2008年金融風暴陰霾的美國，捷足先登宣布結束寬鬆貨幣政策，接下來將進入探討升息的時期。依舊困在零利率的日本，與美國之間的利差擴大，因此更加速日圓貶值，在此同時，不僅促使台灣等東亞地區投資人利用這波日圓貶值局面紛紛前進，就連美國投資人也對投資日本不動產蠢蠢欲動。

  根據美國不動產及資本管理公司仲量聯行 (Jones Lang Lasalle) 指出，對世界第3季（7-9月）的商業不動產投資額，比前年同期成長13%達1650億美元，連續10季突破1000億美元。

  在此背景下，受到日本央行追加寬鬆貨幣政策的影響下，東京大型不動產交易又重新受到矚目。Mori Trust Co, Ltd.於8月底收購目黑雅敘園、10月份新加坡政府投資公司（GIC）也宣布從港資公司Secured Capital Investment Management Co., Ltd.購得Pacific Century Place丸之內（PCP丸之內）。GIC以1700億日圓左右購得，包含賣主Secured在內的企業聯盟，則在今年6月購得由德國商業銀行 (Commerz bank) 不動產部門，持有日本國內約1000億日圓的不動產無追索權貸款 (Non-recourse loans) 債券。該債券投資組合是由14棟以東京都心大規模辦公大樓為中心的商業設施等信貸債權所構成。新投資玩家購買不動產的舉動也相當活絡。 

  最近的大型交易案則有正在加速投資中的大手町、丸之內新建招租大樓，由日本生命保險 (Nissay) 購得的舊AIG大樓則有西村朝日法律事務所進駐，目前已滿租，2012年5月盛大開幕的東京車站前JP Tower也已滿租。

■美國實際投資人看漲未來2～3年的日本市場

  美國投資人也在追蹤這股潮流。與日本之間的利差 (Yield spread) 的確很誘人，這也是世界各地發現投資日本實體不動產的優勢。以幾年前的1美元兌換70日圓或80日圓的角度來看，眼前超過110日圓的匯率水準影響極大，由多名證券投資分析師詢問北美投資人對日投資的看法得知，幾乎所有投資人都認為匯率是轉換投資日圓（美元基金投資）的重要因素。 

  然而在公布追加寬鬆貨幣政策之前，美國不動產投資人當中，實物與股票投資人的看法並不一致。實際上，對於改善日本不動產市場基本面而言，整體不動產的股價並不冷清（在追加寬鬆貨幣政策後飆升）。在美國股票投資人之間指出「明年秋天若將消費稅調高到10%，日本經濟將再度陷入蕭條，所以對日本的投資應謹慎以對」的聲浪並不少，其中甚至還有「日本大蕭條即將來臨」的極端報告。 

  另一方面，美國不動產投資人對於安倍經濟學和日本央行的追加寬鬆貨幣政策並不感興趣。因為仔細調查投資對象房地產，或從檢視實際現物再加以驗證的結果便可判斷，不動產市場趨於好轉。東京租金水準和房地產價格皆呈現上揚、資本化率 (Capitalization Rates) 則呈現下降傾向。相信未來2～3年，東京的不動產表現將呈現上升趨勢。然而，就算在美國也是如此，股票投資人不可能檢視每一間房地產，因此實際上並不瞭解不動產市場的實際狀態。他們都是看安倍經濟學、追加寬鬆貨幣政策、匯率動向、勞工短缺、消費稅的動向、2015年度的修正預算等總體經濟來作投資判斷。

  以價值基礎觀察J-REIT（日本不動產投資信託）的投資人構成可看出，其特徵在於以日本壽險和產險公司等機構投資人及跟隨在後的外資居多，有不少是在此觀察房地產表現，因此感覺上更貼近實物投資人。它的證據就是，J-REIT（日本不動產投資信託）的時價總額，在不動產股落後表現之中持續膨脹著。它的發展氣勢直逼不動產證券化協會公布的時價總額10兆日圓。總之，可說是與實體不動產距離感最近的商品。從這個觀點中可看出，瞭解與不瞭解日本每筆不動產業績趨勢的人，會在不動產市場的看法上出現不同的判斷。美國證券頂尖分析師表示：「不動產股票投資人以不瞭解不動產的人居多，因此實際上是依總體經濟指標而四處游移。」 

■提升都市魅力，有助於在奧運後吸引外資目光

  外國人也在追求超高層公寓大樓熱潮。受到調高繼承稅的影響下，相較於持有現金資產，在日本富裕階層反倒是喜歡持有具有節稅效果的公寓大樓，因此外國富人也緊追於後。由於日本並未對於非居住者設定取得不動產的管制，任何人皆可購買，再加上受到2015年起繼承稅的影響下，東京都心公寓大樓的需求勢必繼續根深蒂固。

  近年來，在中國與台灣不動產市場開始鬆動，再加上香港政情不穩定等現實影響下，促使外國人「買下日本」。若用以備不時之需的資產分散投資標的來說，日本實屬容易的選項。甚至也有美國投資人開玩笑的說：「日本公寓大樓是流亡美國之前的暫時棲身之所，也就是利用日本滯留期間，向美國大使館申請難民。」這段發言驗證了，因看準急速成長的中國經濟，而吸引在該國購買不動產的華僑投資人的動向。

  東京奧運可望將吸引外國人湧進日本。政府相當重視將入境所帶動的消費，視為一大成長策略支柱，因此便將2020年前讓訪日外國旅客達2000萬人次為指標。雖然2013年曾經創下過去最高紀錄1126萬人，但往後將更加大幅成長。美國一家大型證券商能提出報告，預估10月中旬的入境遊市場將呈現年率20%的成長。預估2014年訪日人數將達1381萬人、2016年將突破1939萬人。日圓貶值、放寬簽證入境、廉價航空增加航班等因素，皆發揮出推波助瀾之力。在2013～2016年的年成長率中，將由中國、台灣、香港、泰國發揮最大的推動力角色。

  為了繼續吸引國外需求，只能繼續提升東京的都市魅力。在森記念財團都市策略研究所（所長竹中平藏）今年秋天公布的「世界都市總排名」中，東京從第一次開始便連續7年蟬聯第4名。然而，今年首次以人的感性為訴求下，在排行中加入「感性價值」之後，在公共場所的安心感、居民的親切感、國際機場準時起降率、交通的舒適性上獲得極高評價，而使得東京總排名擠進前3名。 

  負責建立排名的明治大學專業研究所市川宏雄院長指出：「倫敦是在奧運後超越紐約拔得頭籌。負責主辦2020年奧運的東京也將以奧運為契機，在改善交通基礎設施，落實國家策略特區之下，可望在2020年奪得總排名第2名。」甚至有機會拉開在後猛追的鄰近亞洲國家都市，問鼎第1名寶座。只要提高東京都市的魅力，將有助於在結束奧運的2020年以後，繼續吸引外國人投資人前來投資。