2015年1月1日增收遺產稅因應遺產稅節稅規劃超高樓公寓大受歡迎

2015年1月1日增收遺產稅

因應遺產稅節稅規劃超高樓公寓大受歡迎

2015年1月1日起，日本政府開始增收遺產稅。由於遺產繼承項目中，房地產向來占比最高。因此隨著遺產稅的增收(減少基本豁免及增加最高稅率)，與房地產繼承規劃相關業務也開始蓬勃發展。日本房仲業界，更以增稅為新的著手點努力開拓業務。鑒於東急LIVABLE與稅理士合作首創獨家服務，各大房地產業者也跟進紛紛推出各種獨家服務。不只是專門處理稅務的稅理士或公認會計士，其他以房地產為主要營業項目的專業人士皆主動積極展開各項活動。為了讓消費者們降低遺產稅的負擔，提出了如建造能有高收益的建物、出售部分土地後將資金投入購買位於東京都心公寓的資產轉換等提案。在眾多遺產稅對策中，唯有[不動產]方能確實達到節稅效果也不為過。本次特別針對房地產繼承業務的現況深入報導。

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根據日本總務省統計局2013年發表的資料，日本全國空屋約有820萬戶，為歷年最高紀錄。但受到2015年開始實施提高遺產稅的影響，即使目前有許多因空屋或房租下跌而苦惱的屋主，房地產業者依然馬不停蹄地建造專供租賃用的住宅。房地產公司從屋主租下房屋，即使無人居住仍然保證租金，並且一手包辦經營及管理。消費者被這樣的轉租方式所吸引，陸續建造了許多這類的租賃專用住宅。但是，由於轉租無法有效防止租金下跌，法律上也同意轉租公司具有租金調整請求權，因此近期大部分的合約書內也加入了轉租公司方有解除契約之權力等條款，即使當初轉租公司承諾「保障租借30年」，事實上早已形同虛設。

修改遺產稅的重點為，以繼承人為配偶及其子共兩人為例，舊有的徵稅金額為未達8000萬日圓的財產，就不列入徵收對象；修改後的徵稅金額改為超過4800萬日圓以上即列為徵收對象。也就是說，自2015年1月起，徵稅規則改為「3000萬日圓+600萬日圓×法定繼承人數」，從扣除課稅對象的繼承財產中非課稅部分的基本豁免減少了四成。雖然日本政府預測，遺產稅的課稅比率(針對死亡者人數的課稅件數)今後將從以往的4%增加到6%，但因為安倍經濟學與日本銀行的大規模量化寬鬆貨幣的影響，氾濫出來的資金投資到房地產業，大都市的地價明顯上升，相對徵稅對象數將比預期增加。結果不只是高收入族群增稅，基本豁免減少四成後，徵稅對象也擴散到一般族群。

有鑒於此，日本政府開始導入將私有住宅土地的遺產稅減稅對象，從以前規定的240平方公尺以下改成330平方公尺以下等其他小規模住宅用地的了緩衝措施。但小規模住宅用地的是否適用仍須經過個別評估。近來，多數的稅理士事務所表示「稅務署針對共有財與私人財的區分變得吹毛求疵」。例如，以同時擁有居住用地與商務用地的A先生個案來說，土地中的八分之七為出租停車場，剩下的八分之一為A先生的住宅。停車場是親戚八人的共同財產。當A先生過世後繼承時需將停車場收入分成八等分，A先生的住宅要以小規模住宅用地登記時，卻被稅務署以「那也是共有財」為由，無法適用於小規模住宅用地。小規模住宅用地在修正後，類似的個案層出不窮。和田稅理士事務所表示「要登記小規模住宅用地時，不要將自宅以共有財使用，並將私有財及共有財徹底區分清楚，如果要使用稅額扣除將其售出，以共有財登記會比較有利。」

和田稅務士事務所表示，因應對策中，常常被提出的繼承時清算課稅制度「事實上不太被使用」。此制度適用於60歲以上的父母贈與20歲以上假定繼承人的子女或孫子。未達2500萬日圓不需要徵收贈與稅，超出此金額一律徵收20%。發生繼承事由時，可先扣除已支付的贈與稅再來計算遺產稅。但多數人認為這樣的做法就就像是預先付遺產稅，實質上對於減少遺產稅並沒有幫助。

■房地王及高收入族群的購買力帶動房地產市場

此種情況下，徵稅對象的當事人一直在摸索更有效的節稅方法。其中最受歡迎的方法就是把徵稅資產的一部分售出，再將其營收轉成購買位於東京都心的超高樓公寓的資產轉換制度。如三井不動產Realty、住友不動產販賣、東急LIVABLE等知名房地產業者皆一致建議此項資產轉換制度。

房地產的遺產稅財產評估價格，雖然有時會低於現金及證劵。但超高樓公寓的節稅效果仍然很高。在計算遺產稅時，土地是以市場價格的八成的路線價，建物則是以市場價格的四到六成來評估，也就是說佔市場價格比率高的建物比率高的公寓的評估價會隨之下降。在東京都心的超高樓公寓已經出現了顯著的〝遺產稅增加最後衝刺〟買氣。隨著遺產稅增加，原本不解為何超高樓公寓大受歡迎的國外高產階級人士，以開始察覺到遺產稅特別需求的現象，推測這樣大量的遺產稅因應需求可能會超讓高樓公寓的價格持續上揚。

不只知名業者，其他中小房地產業者也陸續加入房地產繼承業務。專門辦理地權出租業務的Sansei Landik，除了向地主買下租地權分借給其他租借者，或是向租借者買下租地權等將權利統一等，也開始幫忙出錢負擔屋齡較久的高樓大廈、公寓、住宅的借地權費用，讓用戶搬走後先讓此地成為空地。之後再使用空地售出後的資金建造新的營收建物。根據該公司的模擬推算，此方法最高能將遺產稅評估金額壓低到一半，並且把盈利能力提高1.5倍。成功利用了房地產的潛在資產來達到降低評估金額並增加現金流量。如一位住在東京都國立市擁有土地300坪的80歲女性，即將占地20坪的停車場以5000萬日圓賣掉，再用其資金在剩下的土地上建了公寓。

此外，專門處理調查公寓業務的TotalBrain社長久光龍彥先生表示「因應遺產稅增加，中高收入族群來自親屬的資助金額大幅增加，購買能力也提升了約2000萬日圓」。7000~8000萬日圓的公寓買氣最旺。尤其是超高樓公寓最受歡迎。

安倍經濟學中因股票累積財富的日本高收入族群的購買慾並沒有衰退。這些族群超越日本頂級企業就業的中高收入相繼購買上億豪宅。即使是之前採消極態度的各大知名建築業者，也開始考慮要積極在東京都中心蓋更多的超高樓公寓。接下來東京灣沿岸地區會有約超過一萬戶的建設計劃，將會是遺產稅對策的主戰區。

今後即便建造費用及地價高漲造成房價上升、但買氣依然旺盛，相信一坪即使上漲100萬日圓也絕不會降低高收入族群們強烈的購買慾望。