追蹤關西市場的潛在力Ⅱ 東京買方也洽詢中的住宅大樓

追蹤關西市場的潛在力Ⅱ
東京買方也洽詢中的住宅大樓
「北梅田都更案等高級住宅大樓」

近來由於東京價格上漲，將視線轉到東京以外的城市尋找投資機會的不動產投資人也日漸增加。美國不動產公司仲量聯行指出，東京的A 級商辦大樓租金在第1 季已形成連16 季成長，每坪月租金已逾3.5 萬日幣。相較於1 年前，價格上漲15.1%，投報率也逐步下滑。

位在首都圈的住宅大樓價格持續居高不下，去年11 月單戶平均價格已突破6000萬日幣，是自1991 年6 月以來，相隔24 年再次出現如此價位。長谷工總合研究所的資料顯示，2015 年東京都23 區分售型大樓新建案的年度均價為6732 萬日幣，山手線圈內的均價甚至已達7878 萬日幣。在此態勢之下，我們試圖將焦點轉移到價格較東京為低，且擁有日本第2 大城市「大阪」及世界知名景點「京都」的近畿圈住宅大樓市場。

■ 大阪市中心的建案受矚目程度急速攀升  新成屋與中古屋均呈漲勢

投資需求未見頹勢。在能夠強烈反映投資市場走向的三大都市圈市場（東京與大阪及名古屋），預期投資需求將持續旺盛且地價仍會持續上漲。日本不動產研究所於5 月24 日發表的不動產投資人調查結果顯示，有高達88%的投資人表示未來1 年內有意「積極進行新投資」，只有1 成的投資人「會暫停新投資」。該研究所公布的「街市區地價指數」預估截至今年9 月底東京圈的地價變動率將成長0.3 個百分點，大阪圈則成長0.2 個百分點。

大阪市的地價跟東京同樣受到訪日外國遊客需求刺激，由飯店與商業店面帶動漲勢。該研究所指出「大阪的飯店用地交易活絡，飯店周邊的土地也很搶手，因此心齋橋等地點的土地價格持續上漲」。今年1 月國土交通省的「地價觀察報告」，顯示大阪圈地價連續12 季下跌的地區掛零，「JR 蘆屋車站周邊」地價已連續21 季上漲，「阿倍野」地價已連續18 季上漲，「福島」與「天王寺」則連續16 季上漲。國土交通省在6 月3 日所公布的第1 季地價觀察報告，顯示大阪難波的地價漲幅已達6%以上。漲幅達6%以上的地點還有名古屋市太閣，共2 處。

若從宏觀角度觀察近畿地區的整體表現，可發現大阪市區的新成住宅大樓供應量在去年1 年內有7137 戶（長谷工總研資料），相較於前一年約成長15%，其價格也同樣有所增長，漲幅為5.3%達3467 萬日幣。

雖然價格的維持力道相較於首都圈而言，不得不謂之較弱，但近來大阪市中心的中古屋市場卻也逐步走升。讓人感受到新成屋與中古屋兩大房市確實看漲的徵兆。

據進行住宅大樓相關調查的東京KANTEI 表示，4 月時大阪市中古大樓70 ㎡住宅之換算均價為2799 萬日幣，比1 年前上漲23.1%。北梅田的都更案等高價住宅的需求，不單侷限於關西圈買家，也有眾多東京的買家探詢。不止梅田，像是難波及阿倍野等都更區域也已激發地價上漲，並帶動住宅大樓價格上揚。

諸如大阪天滿宮、四天寺前夕陽之丘、四之橋、天滿橋等大阪市中心區域受矚目程度，正急速攀升。

■ 高級住宅大樓劇增  京都的中古屋因稀有性而增值

東京KANTEI 舉出另一項特徵，就是近畿圈的高級住宅大樓正快速增加。截至2015 年為止之3 年間，坪單價達150 萬日幣以上的物件數量為134 棟，較2009 年調查結果之47 棟增加了87 棟，增加率達到2.85 倍。

地段條件的好壞當然會反映在價格上。若觀察不同行政區的高級住宅大樓，可發現在近畿地區全部134 棟物件中，以神戶市東灘區擁有29 棟優質物件（佔21.6%），為數最多大幅領先其他區域。其他還有灘區（9 棟）與大阪市中央區（8棟）佔有相當比率，該公司指出「高級住宅的分布地點中，增幅劇烈的是大阪的市中心區域」。這可以說是大樓產品供給的方向已明顯切換到市中心或商業性高的區域，尤其是在2000 年之後開始出現的超高樓層大樓開發案。

每坪單價最高的是「SANCTUS 鴨川別邸」的325.5 萬日幣。排行第2 的是「LIONS Mansion 祇園小松町」（324.6 萬日幣），其價格是從前一次調查時的價格188 萬日幣起迅速增長。第3 名則是「ITOHPIA 東山紫源苑」的316.7 萬日幣。

前述3 個物件均是位在京都市的大樓。上個月的報導曾介紹過：「因為京都的城市發展過於重視保存歷史，故有些意見認為若要做為退休後的人生最終居所，京都的適居性並不高」，然而若觀察上述京都中古大樓日漸增值的發展，反倒能實際體認到京都物件需求的高漲。

從另一種角度來看，正因為京都對於住宅的制約與限制多，新建案無法接二連三地推出，進而提升中古大樓的相對價值。實際上從長谷工總研的資料來看，去年在京都市推出的住宅大樓新成屋為1574 戶（比前一年減少19.6%），約減少2成，而其平均價格則為5124 萬日幣（增加19.5%），上漲約2 成。

這樣高級大樓產品的資產價值，除地價上漲時外，在景氣下跌時也更能展現其存在感。