英國脫歐的影響I　全球資金流向日本房地產

英國脫歐的影響I

全球資金流向日本房地產

「外資資金以東京為主正式回歸」

 

英國於6月23日舉行公投，由人民決定續留歐盟（歐盟）亦或脫離歐盟，最後僅以些微差距，脫歐派險勝留歐派。Britain（英國）Exit（脫離）歐盟而成的新詞『Brexit』，頓時傳遍世界各地的同時，今後對經濟造成的影響更是受到各界注目。首先，對日本造成的第一波衝擊就在公投後宣佈脫歐的同時，股價應聲下滑，日經平均指數跌破1萬5000點，日圓在外匯市場更是一口氣漲至1美元對99日圓、突破100日圓門檻。儘管現在漲勢稍微趨緩，但對日本國内經濟造成的影響仍持續受到關注。基於以上因素，本月我們迅速地著手探討英國脫歐對日本房地產市場帶來的影響。

 

■資金流入投資市場

 

可連想到的劇情共有2種；1917年成立至今，60個國家、設有259個據點的美國大型房地產企業Cushman & Wakefield（C&W）全球研究部主管 凱文索普於6月29日，就Brexit對商業不動產市場的影響提出看法，認為今後有兩種走向：一為影響有限、二為因恐懼感擴散而前景不樂觀。

 

所謂「即使英國離去，歐盟仍舊能團結在一起」便是前者，這套劇本認為對全球與美國經濟帶來的負面影響輕微；而後者認為英國脫歐會導致歐盟瓦解，對全球經濟帶來的負面影響將超過預期，且該影響可能長期化，「例如，情緒面因素或消費意願的惡化、對歐洲或其他各國的進出口大幅下滑，皆可能加重投資人的恐懼感，最終影響到房地產市場」。

 

日本國内專家之間對房地產市場受到英國脫歐的影響，儘管各自持有正負兩面的論點，但全面持悲觀看法的專家並不多。瑞穗證券的市場情報策略部資深研究員 石澤卓志預測，歐盟問題反而將對日本市場有正面效應，「此次事件將讓世人再次認識到日本市場的穩定性，於全球評估投資標的的外資資金將流入日本的不動產投資市場」。中國投資有限責任公司（CIC）也無停止對日投資的打算，因為日本做為投資標的仍然居於優勢地位。石澤資深研究員也表示，「CIC在很早之前便已預測中國經濟勢將減速，因此將部分資金投入日本作為分散投資」，不少觀測認為英國脫歐反而將增加海外對日本的投資額。

 

去年下半年起，外資熱錢回歸日本早已檯面化。以挪威的年金基金為例，對日投資之所以正式啟動，最大的原因便是判斷對歐投資已不再吃香。受到英國脫歐的影響，過去流入倫敦的外資不約而同的撤出，然而，考量到亞洲新興國家經濟成長遲緩，這些資金下一波的走向不是日本、就是美國。這些逃離歐洲的資金的助勢，將助長外資對日本不動產的投資。

 

■對租賃公寓與住宅大樓的負面影響有限

 

當然，若日圓不斷升值，的確有可能導致日本景氣下滑、進而使商業大樓市場低迷。然而，石澤資深研究員也表示，從眼前的不動產租賃供需面加以分析，普遍認為可能產生的影響既非正面、也非負面，而是為「中性」。尤其是從東京的大樓供需關係來看，2016年與2017年新建商辦的預定供給量不多，即使因歐盟的影響而使租賃需求疲軟，仍然不會改變大樓供給不足的的狀況。

 

在安倍經濟實施後緩慢而穩定上漲的商辦租金是否會受到影響，固然令人在意，然而，在脫歐之前，日本企業早已在日本經濟成長率低迷中奮鬥，過去幾年內透過裁員等重整企業體質、減少費用，也帶動業績成長，提高負擔租金的能力，日本企業的基本實力本已越來越穩固。

 

2016年的經濟成長因為消費稅調漲的延期，導致原本預期的漲稅前不動產投資潮也將延後，進而可能導致預估成長的下修。然而，各界仍然期待以政府積極投入公共事業等作為支撐景氣的槓桿。

 

包括住宅大樓在內的建成出售公寓大樓市場，自今年2月日本央行宣佈負利率政策之後，房屋貸款利率持續歷史性的低空飛行，若以政府的經濟槓桿措施帶動正面影響為前提來看，難以想像會發生如同2008年金融危機般的慘狀；加上消費稅調漲的延期，漲稅前的搶購潮也確定不會在今年產生，各房地產供應商當初為了維持搶購潮後的購買量而刻意延後推案的重點優質物件，也可望提前陸續推出，如此一來，住宅大樓的供給量可能自今年下半年起小幅提高。

 

無論如何，英國國内對公投決定脫歐的結果抱持懷疑的民眾與日俱增。今後，英國議會也有可能否決脫歐，距離正式脫歐仍有一段漫長的路；更有不少人認為在此之前可能重新複審，是否真的脫歐仍未有定見。儘管英國完成脫歐的可能性仍高，但今後仍難免一波三折，在此之際具體論述對日本的影響還太早，這一點也需納入考量。

 

■英國調整價格後出現的投資機會

 

英國商用不動產的特徵就是多數皆由保險公司所持有。房地產價格與金融市場的關係密不可分。因此，金融部門受害程度越大，對於英國房地產市場的反彈也愈大。因中東石油與俄羅斯資金的湧入，倫敦在奧運之後的房價相較於其他歐洲主要城市呈現一飛衝天的狀態。法國巴黎市中心的房地產價格也僅是倫敦市區的4成，倫敦的房價可說是來到了異常市值的波段。

 

美國房地產公司Jones Lang LaSalle （JLL） 英國籍CEO克里斯·愛爾蘭於6月27日表示「英國未來2年陷入價格重整的局面」。

 

無論利率是否下降，預估住宅市場呈現一片冷清；金融特區的房地產價格持續攀升，相較之下，目前的倫敦住宅昂貴到一般上班族根本買不起。儘管如此，異常高漲的房地產市場若能在今後重整，回到由供需關係反映價格的正常狀況，也非壞事；價格下跌、有助於出手投資。

 

目前，商用房地產或住宅的價格調整起伏相當大，JLL也表示「一旦市場發現英磅貶值所帶來的投資利多，偏好長期投資的核心投資人的投資機會也將再次浮現，市場將會逐漸好轉」。誠如C&W之前所述，「買方、賣方都在重新檢視投資策略，儘管短期內投資可能逃向不同質的投資標的，但對於能夠撐過這一波市場週期的人來說，機會就要來臨，所以應該不會出現拋售潮」。