追尋關西市場的潛力 大阪梅田將成為關西經濟圈的原動力

追尋關西市場的潛力
大阪梅田將成為關西經濟圈的原動力
「期待此區發揮作為商業集聚地的效果」

日本因訪日外國觀光客的到來而變得更加熱鬧了。不僅是東京，北自北海道，南至九州、沖繩等擁有主要觀光景點的地區都湧入了人潮。而在這之中，又以擁有多數世界級觀光景點的關西圈備受矚目。海外投資客的不動產投資需求也由東京擴展到以大阪為中心的關西區域。這一次我們試著針對大阪的都市潛在性成長程度做出了概況分析。

外國客行銷效果促使都市活性化 地價、租金上升幅度徐緩增加中

2020 年東京奧林匹克運動會舉辦在即，如果能多加利用奧運效果，不僅東京，連關西圈也能從中受惠。由外國人的角度來看，東京和大阪、京都的距離並不算遙遠。我們可以期待外國觀光客在奧運觀賽之餘，順道造訪京都、大阪等觀光景點，因此一般認為關西圈的觀光需求將會成長。而京都與大阪各自的觀光需求本來就已經非常地顯著。

在這樣的情況下，在觀察國土交通省於今年春季所發表的公告地價（以1 月1日為時間點）後，可以發現大阪府商業用地部分已連續三年呈現上漲。而地價上漲率之冠為大阪市中央區心齋橋筋2 丁目，比較去年呈現了45.1%的漲幅。這正反映了外國客行銷所帶來的外國觀光人潮，進而帶動了當地店面需求的效果。

上述的情況同時也能在其他價格指數中獲得證實。根據一般財團法人日本不動產研究所公布的「都市地價指數」，2014 年3 月的調查報告中顯示，大阪府在闊別6 年後價格指數呈現上升，且漲幅持續擴大。

而在日本不動產研究所於4 月20 日公布的最新商辦租金預測中，大阪商業區由於在2018 年前的新供給較少，所以租金漲幅被預測約為4%左右，到了2019 年以後將會出現大量供給，因此租金漲幅估計將會暫緩。同時2019 年的空置率將因微幅增加的新供給而呈現持平，租金部分則預估會有近2%的漲幅。2020 年部分則估計有約莫1～2%的微幅上漲。

2013 年落成的『GRAND FRONT 大阪』商辦租金成交行情一般被預估落在2 萬～2 萬5 千日圓左右，本大樓所在的北區空置率也慢慢地降低中。但是在淀屋橋、本町所在的中央區以及西區（肥後橋、四橋等）等區，由於出現租戶搬遷至新落成的商辦大樓的趨勢，因此產生了二次空置，租金也呈現下跌。承租方對於商辦物件的篩選越漸明顯。大阪商業地區的商辦新供給量在2016 年為0，但接下來直到2019 年的這三年內，預定將逐年出現5.5 萬坪、3 萬坪、7.5 萬坪的供給量。

期待與東京一樣的集中聚焦效果 改善核心分散化的現況，導向成長

在進行各式各樣的調查後，發現關西圈在未來地區差異化的情況將會持續擴大。大阪車站前的整頓工程即將啟動，以中長期來看，商業區將會集中到大阪車站前區域。

一直以來，不少人認為關西經濟圈的問題在於，大阪市、神戶市及京都市三個都市分散了業務核心，以致業務集聚效果無法得以呈現。但由於京都都市活化較為遲緩，也因此相對強化了集中於大阪市的現象。實際上，目前公寓大樓的供給集中於大阪市中心以及交通便利性較高的區域，銷售上也以與市中心連結良好的區域的銷售狀況為佳，呈現正向成長。

大阪的業務核心雖分散於梅田及難波兩區，但以都更狀況就能清楚了解到，大阪的集中化現象明顯落在梅田一帶。大阪的商務市場量較東京小。大阪在商務市場量被侷限的情況下，卻一直以擁有梅田、難波兩個業務核心的狀態，在關西經濟圈（大阪、神戶、京都）中與其他兩個都市相互抗衡。瑞穗證券市場情報戰略部的高級研究員石澤卓志先生表示：「如果關西經濟圈也產生了如同東京圈一樣的集中聚焦現象，關西經濟圈也能夠發揮集聚效果。」他指出了梅田的集中聚焦現象將成為關西經濟圈的原動力。以往關西經濟圈總以神戶為領頭羊，神戶的都市經營成果甚至讓他被比喻為「神戶株式會社」。而近年來逐漸浮上檯面的梅田集中聚焦現像背後，神戶在阪神大地震所受到的影響或許也是無法否認的原因之一。

這邊補充一個題外話，梅田的集中聚焦現象並不太受到關西經濟圈的商業人士的歡迎。大阪地區較有歷史的企業大多集中在南部地區，而梅田則以新進入關西的企業為主，較有初來乍到的形象。這也讓老企業對於往梅田發展抱持著進退兩難的複雜情緒。

另一方面在京都府的部分，這一次的公告地價整個京都府整體比去年上漲，是睽違八年後的正向成長。商業用地部分上漲3.2%，為連續三年的正向成長。這是因為外國觀光客等的需求所帶來的結果。特別是京都市地區上漲了5.0%，中京區等中心五區上漲了6.3%。京都府有著作為世界知名觀光景點的強項，並持續吸引國內外觀光客的造訪。

但是，京都古都的條件也增加了此地都市開發事業的難度。商辦大樓新建案的開發及供給較為困難。此外，也有些看法認為，即使有了新商辦供給，招租上也非易事。這是因為京都本身有著許多歷史古蹟，官方與民間也都一致傾向重視保護歷史，因此也較無發展新集聚產業的構想。

在住宅市場部分，對於京都的適居性則有各式各樣的評價。比方說，以觀光目的造訪京都固然不錯，但是要將京都做為定居場所來做考量的話，則必須受限於許多限制和束縛，因此也有些人認為京都並不能夠被稱為易於居住的城市。

珍惜使用古老資源的方針並沒有錯。比起朝著具備著居住、辦公、商業設施，娛樂性一應具全的經濟都市東京、大阪方向發展，京都應該會持續以觀光產業為主並摸索出其獨自的經濟成長模式。