如何選好房買好房

 如何選好房買好房

軌集情報 洗牌選好點 

   今年4月消費稅將從現行的5%增加至8%，原本擔心住宅大樓的銷售情況會一蹶不振，事實上銷售狀況則是一路長紅。三菱地所於1月底發表2014年10～12月份的住宅大樓簽約率會達到99.5%。特別是藉由擴充住宅貸款減稅政策﹑住宅給付金等相關制度接續啟動後，符合稅率8%的住宅購置會比現行的5%來的更有吸引力，特別是都心的億萬豪宅出現當日銷售一空的情形也屢見不鮮。在建築費用及人事費用皆屢創新高的背後，今後的住宅大樓價格只會持續攀升的情形下，住宅‧房地產業界相繼出現｢2014年是最後的最佳購屋時機｣（Attractors Lab社長沖有人表示）的聲喊不斷。接下來一同來探討大樓住宅如何買得安心住的安心。

地點及便利性＋市政當局綜合評斷

   住宅大樓的銷售情況趨向白熱化，搶手物件與銷售不佳的物件出現兩極化現象。有景氣好仍然銷售不振的物件，也有景氣不好仍賣的嚇嚇叫的物件。其中最重要的因素就取決於電車路線以及距離車站的時間。也就是說取決於地點的好壞與否。根據東京Kantei於1月底發表新成屋（首都圈）的徒步時間供給狀況來看，距離車站7分鐘以內的物件佔60.7%。平均時間為7.1分鐘。從2009年以後｢3分鐘以內｣（23.4%）以及｢4~7分鐘｣（37.4%）的範圍則持續擴大。因距離車站近的需求量逐年增加的關係，就大樓住宅的投資角度來看的話可從此點切入並進場置產。

   大樓住宅顧問公司TOTALBRAIN社長久光龍彥表示，｢距離車站10分鐘以內且周邊居住環境佳﹑購物便利以及交通方便的地點銷售最好｣。若物件本身的交通條件好且距離車站近，也容易通往市中心的話，即使地點在近郊地區也有其相對的競爭力在。這也強調了地點及便利性是最切實際且最被看重之處。房地產龍頭營運的房屋網站Major7於1年前（2013年2月）針對消費者實施的調查顯示，即使多增加些支出也願意妥協的首要購屋首選為｢距離車站越近越好｣（58.8%）﹑其次為｢日照及採光佳｣（55.1%）﹑｢良好的格局｣（54.8%）﹑｢購物上的便利性｣（52.5%）﹑｢耐震性高｣（52.5%），上述前四順位已連續三年為相同排行。

   生活上的便利性也備受關注。超市及便利商店﹑銀行﹑餐廳等商業設施是否一應俱全。必要時居家附近是否鄰近醫院，以及是否擁有豐富的施政措施等等都列入考量之中。財政充裕的行政機關必然享有充裕的施政措施。住宅政策以及教育資源等相關福利也都會依行政區域而有所不同。雖然是有點特殊的例子，2007年3月面臨破產的北海道．夕張市，一夕之間市民稅以及輕型汽車稅﹑水費皆相繼攀升，除此之外垃圾處理手續費在經過重新審核設定之後更是負擔加重。

   除了慎選區域外，最明眼手快的方法是鎖定要購買的新成屋後，其保值性高低可藉由周邊的中古屋市場來進行分析。不單只是從新成屋落成後的跌幅率以及周邊房價來判別，並可藉由現有的街道氛圍及居住人士來獲取相當多的情報及資訊。

摩天大樓稀有保值高

   黃金地段的物件除了可保持資產外，且能從中產生收益性。Attractors Lab指出有地標性的摩天大樓增值性相對高。根據社長沖有人的獨家調查顯示｢樓層越高其增值性也跟著三級跳，特別是40樓以上的大樓住宅比起中古屋更是不易下跌，且80%的結果顯示其盈利增加｣。摩天大樓的的開發歷史尚淺，如火如茶開始進行開發也不過10個年頭，因為數量上還不多的關係算是相當稀少的物件。另外，摩天大樓的建設所需之技術性要求也相對提高，幾乎是只有大型建設公司才能做的到的專業領域，因此大樓住宅本身無論是在構造上或是耐震性上皆令人安心。

   到目前為止有不少具有附加價值的大樓住宅，特別是重劃區的新成屋更是值得推薦。重劃區的開發因關係著土地所有權者以及政府機關，因此不少的土地價格設定的比周邊市場還來得低些，也因此新成屋的銷售價格有時比周邊行情價還來的更顯優惠。隨著市場持續開發而率續進來的居住者讓周邊生活更顯便利，無論是在商業設施或是學校﹑醫院等等的進駐使得城鎮更是一應俱全，如同橫濱的某物件其資產價值就比當初新成屋時上漲將近1000萬日幣之多。 

正視居住後的管理公司品質

  大樓住宅的管理部分正是影響資產價格的首屈因素之一，因此慎選管理公司是件非常重要的課題。房產業界中甚至會說｢買大樓住宅時要選管理公司買！｣重要性可見一斑。管理公司關係到大樓住宅的共用部分是否有妥善的管理。實際上，若是垃圾堆積處髒亂﹑腳踏車停放處雜亂﹑大樓內區域的盆栽枯萎的話，即代表管理公司以及管理委員會未落實其該有的機能性。這種狀況下即使離車站再近，其資產價值仍然無法提升。投資顧問公司Sakura事務所表示，｢不單是管理公司而已。特別像是大規模的大樓住宅修繕基金，動則出現億的金額，更需要像是經營公司般慎重的管理委員會當後盾才行。｣ 通常，新成屋皆已事前由販售商選定其管理公司。但是，入居後若發現管理公司在職務上有疏失時，仍能藉由管理委員會進行表決更換管理公司。事實上都心在這10年之間率續有中型規模的大樓住宅招開理事會，表示｢無法達到管理委員會的要求｣進而更換管理公司的情形。因入居者意識提升的關係，相形之下近來如此的範例有增加的情形。

  另外，大樓住宅的耐震性於阪神大地震之後已大幅強化。根據東京Kantei的調查顯示，東日本大地震之後的宮城縣內的1460棟大樓住宅在第一次的災害調查顯示中有毀損的物件為191棟，全面拆除．需改建的為3棟。幾乎所有的建物本身經過修復之後皆能繼續使用，去年11月的階段｢尚未完成修繕工程｣的受災大樓住宅只剩11棟。這也證明受災後大規模修繕的執行能有效進行並使其恢復正常使用。這樣的災後重建技術也正是日本最大的強項所在。