回顧2017年不動產市場 : 分售型住宅已達合格分數線、商業用物件持續穩定上昇【需求集中在東京都心的1年】

在東京都心的部分區域，住宅、不動產業界的地價已高漲至超越泡沫經濟時期的水準，分售型住宅事業與商業用不動產的價格大幅攀昇。距離2020年的東京奧運還有將近3年的時間，目前就已逼近顛峰狀態，一般認為不用等到奧運來臨，市場價格就能達到頂點。接下來一起回顧2017年這1年期間的不動產市場狀況。

●新增供給量與簽約率的回復速度遲緩　

  熱門的公寓大廈物件吸引高所得群聚集

以分售型公寓大廈的新增供給量而言，首都圈沿續2016年起市場縮小的明顯傾向。以不動產經濟研究所每月公布的數字來看，供給量與簽約率皆未出現回復傾向，簽約率到最近的10月為止，連續3個月景氣低迷，只達成不到目標值的70％。

去年，由於調高消費稅的動向尚未明確等因素，而錯失供給案件時機成為一大主因，再加上2017年的供給用地欠缺，材料與人手不足等問題，建設成本的上昇也造成了影響。為了確保公寓大廈用地，在外國旅客市場需求的背景之下，與飯店開發案件的競爭激烈，在投標時，不少案例都顯示甘拜於飯店開發商的後塵。

根據不動產協會針對會員所實施的「公寓大廈供給動向調查」結果，以10月的資料來看，首都圈的分售型戶數為1949戶，比起前月份的2759戶大幅減少29.4％。和1年前相比也減少了24.0％。販售首月份的簽約率為67.6％，比起前月份的68.8％，下滑了1.2％。分售型住宅的平均價格為5765萬日圓，比前月份的6010萬日圓降低了4.1％。

然而，不動產協會的菰田正信會長（三井不動產社長）認為：「公寓大廈市況整體而言景氣仍佳」。這是根據東京都內焦點物件銷售業績亮眼而作出的推論。實際上，三井不動產Residence等公司，在今年春天推出的「The Gardens東京王子」（總戶數864戶）的Airlie Court（452戶）與Bloom Court（255戶）已銷售一空，並已開始銷售最後一區。東京建物公司在都心區域推出的「Brillia Tower 代代木公園 CLASSY」（地上19層，總戶數195戶）的第1期在當天即售空超過100戶的物件。「Park Tower晴海」（總戶數1076戶）也是在第1期時已售出超過300戶。

大型建商所開發供應的這些公寓大廈，購買客層都是年收入或家庭年所得超過800萬～1000萬日圓者。以上班族平均年收入的500萬日圓水準，實在難以出手。

根據這樣的狀況，顯示大型不動產公司對於房地產市場的看法是「針對上班族推出的物件，已達到相當高價的水準，不過若是限定在都心3區（千代田區、中央區、港區）的話，仍然有持續上漲的空間」（菰田會長）。2017年的新增供給戶數達到3萬5千戶以上，甚至可望達到將近4萬戶的水準。

覺得新建分售型公寓大廈價格遙不可及的消費者，以往都是改為物色中古公寓大廈，但是這些中古物件的價格在今年也一樣高漲。根據At Home調查的首都圈10月份中古公寓大廈價格動向顯示，都會區的平均價格，已達到該公司開始進行此項調查以來的歷史最高點。東京Kantei在同月份的調查資料結果也指出，都心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區）雖然與前月份持平，但仍然有7327萬日圓，保持在7000多萬日圓的高水準數值。

由於中古物件的品質高，加上低利率等，取得物件的環境條件良好，因此不動產流通業界認為：「受到安倍經濟學利益之賜的人，正在物色熱門物件」；也有意見指出：「公寓大廈轉售業者的活絡動向，帶動了價格的上揚」。投資用物件也是一樣的情形，收益物件網站健美家（東京都港區）表示，11月的獨棟公寓大廈售價為1億7045萬日圓，創下自2009年4月以來的高價位記錄。

東京灣岸區域的資產價値（價格）上昇，也成為一大焦點。List Sothebys Realty公司指出，該區域的資產價値在過去10多年來增加了1.5成。其中也有在2004年以4300萬日圓購入的住戶，後來以6300萬日圓售出的案例。

●辦公大樓呈現強烈不足感的1年　租金、運轉率皆呈現穩定走向

商業用不動產市場方面，大樓供給量呈現強烈的不足感。然而，租金和運轉率卻一片熱絡，租賃業在這1年處於穩定狀態。瑞穗證券的石澤卓志表示：「雖然有部份大樓出現明顯的空房率，但這是因為設定的租金價格較硬，並非市場需求疲弱」。不動產協會的菰田會長也指出：「以大樓市況來看，市場需求吃緊呈現滿租狀態，可能會造成空屋率進一步降低。2018年之後，大樓的新增供給量會增加，但是由於經濟和景氣持續回復，應該能夠充分吸收這些物件」。

根據Xymax不動產綜合研究所在11月整理出2017年第3季（7～9月）的辦公大樓市場報告顯示，東京23區的大樓空屋率為3％左右，依然維持在低水準。新簽約案件的租金也再次攀昇。

空屋率和前期相比降低了0.38％，來到3.28%。代表租金水準的新簽約案件租金指數，比前期上昇了5％達到109％，簽約租金DI則比前期上昇了7％，大幅上昇到＋13。

部份期間免租金的方案，也持續呈現短期化傾向，平均月數為3.3個月，比前期縮短了0.4個月。在此期間內完工的主要大樓，有赤坂Intercity Air（2萬4806坪）及神宮前摩天大樓（6941坪）等案件。

整體而言，商業用不動產市場的穩定感增加，新建的大樓供給案件不在少數，但是也有出現另一波新的動向。配合政府推動的勞動方式改革案備受矚目，為了實現多樣化的勞動方式，三菱地所公司推出的「大手町公園大樓」已在今年2月完工。雖然是辦公大樓，但也具備住宅機能，內部附設新加坡Ascot公司推出的最頂級酒店式公寓。備有就業者專用的大廳與店家、托兒所等，占地約500坪，可作為因應新型態勞動方式改革案的辦公大樓範例。

除了這種商業用不動產之外，長期租賃型住宅的租屋市場，雖然因應繼承對策的需求量大，但出租方的新增動工戶數上昇速度總算暫時回穩。

受到繼承稅增稅的影響，地主提供用地給建商，開發租賃公寓大廈或公寓的動向陸續出現，但是由於人口逐漸減少，使得供給量過剩，在不考慮市場需求下增加供給量的結果，就是造成出租方的空屋率上昇，再加上需求強勁的地區與偏弱的地區有明顯的差距，也是這個市場的一大特徵。因此積極開發此類租賃物件的業者，在政府當局和專家等提出的指正意見之下，也變得難以向地主強力推動收益物件開發方案。