最近10年內資產價值上升，東京與大阪高級地段中古價格較新建時高

以出售所獲得的利益為本錢，摸索下一個投資機會的時代來臨了嗎？　

 

中古公寓大廈的價格高點徘徊。地價自從確定舉辦東京奧運與帕運以來，持續上升。決定舉辦之後，詢問不動產市場的動向時，專家強勢回應：「（截至奧運開幕為止的）未來7年是黃金時代」，而彷彿與此等回應相應一般，不動產價格持續上漲，目前則有達到頂端的感覺。距離東京奧運開幕只剩1年。當初，就預期從開幕2年前起，會有人獲利了結，開始出售，進入價格調整的階段。實際上，出售的人不少，但賣方與買方之間對於價格的看法，則持續停留在沒有交集的狀態。換言之，賣方相當強勢，以致市場價格並沒有崩跌的感覺。在安倍經濟學開始推動前後購買的公寓大廈，資產價值則正在上升。

 

年初，不少專家說，不動產市場的關鍵在今年。去年為適溫市況，而能維持這般適溫，是因為舉辦東京奧運、橄欖球世界盃、推動大阪萬國博覽會等，抱持著危機感所做的各種應對措施奏效的關係。

 

地價上升的最大因素在於內需。政府雖然訂下6000萬人次訪日的目標，可是由於日韓關係惡化，導致韓國訪客減少。韓國訪客的人數，向來與中國、台灣訪客相提並論，如今減少，自然會有些質疑的聲浪。不過，也有不少專家認為，此影響相當輕微。因為本來韓國的市場規模，跟美國、中國、歐洲比起來較小，因此日韓關係不順，對於日本經濟的影響，可以從其他國家的交易補足。

 

不動產業界亦然，飯店或商業設施的領域，雖然暫時會受到韓國訪日人數減少的影響，但尚不至於走到經濟惡化，會動搖不動產市場的程度。外來需求持續增加，依照修訂的入境管理法，預估前來日本生活的外國人會因而增加。政府雖然表示，修訂的入境管理法並非移民政策，但日本逐漸成為移民大國亦屬實情。今後外來需求較強的地點，不動產市場也可能因而獲益。由於適溫的市況，是以股價或匯率、利息的行情高低為基礎，因此外國經濟的衝擊，若涉及這些的話，企業收益會受到影響。

 

首都圈連續3年，中古成交件數比新建高

 

其中，就分售型公寓大廈市場而言，以東京都心部還有其周邊、橫濱川崎地區為中心，新建價格已經超過迷你泡沫時的高點，中古公寓大廈的價格，也跟著水漲船高。2014年完工的虎之門Hills Residential、還有Park Court赤坂檜町The Tower（2018年竣工）等都心部的公寓大廈，平均每坪單價已達1000萬日圓。

 

根據東日本不動產流通機構（東日本REINS）指稱，第1季（4~6月）的中古公寓大廈成交件數，創下REINS成立以來的最高紀錄，截至2018年為止，連續3年，中古公寓大廈成交件數，較新建銷售數量多。

 

依據Recruit居住公司出品之《想居住的地區》特別篇「2020東京奧運時，可能受歡迎的地區排行」的統計，排行第1名的是距離奧運會場與選手村等都很近的豐洲，第2名是品川，第3名是東京，以下到第10名則分別是澀谷、新宿、淺草、月島、銀座、勝鬨、以及同分並列的田町與代代木。

 

品川與田町，由於方便前往羽田機場、以及位處於預定2027年開業的Linear中央新幹線首站等，因此人氣竄高。月島或勝鬨則陸續開發1000戶等級的大規模公寓大廈及摩天大樓。

 

收益不動產市場吹起逆風，上班族的不動產投資，於融資時的頭款達3成以上，甚至依其屬性，要求到5成以上的案例也不少，而冷眼旁觀此現象之餘，有人出售獲利了結，也有人按兵不動持盈保泰。尤其雷曼事件導致不動產價格急跌之後，購買不動產的人，資產價格可是大幅增值。

 

不動產服務公司東京KANTEI，針對首都圈10年屋齡的分售型公寓大廈價格水準，進行調查，調查結果也是如此。價格水準超過迷你泡沫期的高點，逼近1990年代泡沫巔峰期的8~9成水準。2012年以來的價格變動率，東京都、神奈川縣、千葉縣超過30%，埼玉縣亦超過20%。人口流入，相對來說，租金水準較高，基於投資目的而購買公寓大廈的案例，也推高了價格。

 

以都心高級地段為首，東京火車站周邊的辦公地區附近，從城東到灣岸地區的公寓大廈價格持續上升，2018年時，轉售價值最高的地區，則為原宿。從新建分售迄今經過10年的中古公寓大廈，價格比新建時還要高7成以上。第2名是橫濱高速鐵路港未來站周邊，價格上漲155.2%，達5成以上。第3名是東京Metro南北線溜池山王站周邊，價格上漲也達4成以上。接著，上升比率前10名，則依序是半藏門、淡路町、大崎、麻布十番、神谷町、九段下、明治神宮，這些地方的價格上升比率，也都有3成以上。

 

第一名的原宿，新建時的每坪單價平均為418萬日圓，乃是與地點相符的高價，如今則跳漲到725萬日圓。港未來也從226萬日圓漲到351萬日圓，溜池山王則從418萬日圓漲到596萬日圓。這些地方的共通點在於，從最近的車站出發，都在徒步可以抵達的範圍內，如此具有極佳條件的高級規格還有摩天大樓，將全體的資產價值推高。在價格高漲的局面下，這些地方的資產價值更容易增值，令人印象深刻。

 

Recruit的奧運時可能受歡迎地區排行第1名的豐洲，也在上升比率排行的第19名。豐洲的10年屋齡公寓大廈，價格比新建分售時要上漲25%左右。同樣位處東京灣岸地區的辰巳（第28名）也上升了22%。除了都營淺草線的本所吾妻橋（第17名=125.6%）、東京Metro日比谷線的人形町（第20名=124.1%）、以及其他觀光需求強烈的地區之外，荒川區的日暮里（第29名），還有赤度小學前（第30位），也都上升了2成左右。在公告地價方面，從都心部到東京城北、城東的上升比率較高，而這些地區的公寓大廈價值也隨之持續上升。

 

分售型公寓大廈一般出租時，租金水準依然穩固。參酌東京KANTEI6月份的調查，東京23區每1㎡的租金水準為3469日圓（比上個月上升0.1%），雖然只是些微上升，不過依舊創下迄今的最高價格。

 

 

近畿圈的再出售價格也都在獲利狀態

 

走勢穩固的，並不限於容易受惠於東京奧運的首都圈而已。近畿圈的再出售價格也向上攀升。阪神地區的住宅用地，向來人氣很旺，而車站周邊的資產價值，並沒有大幅減少。芦屋和津本山等上漲100%的車站，也有很多，而JR環狀線的大阪地區，漲幅也絲毫不遜色於原宿，價格比起10年前新建分售時，上漲7成以上。

 

2013年以來，價格持續高漲，受此影響，國內外富裕階層的第二戶需求浮現，京都市中心跟大阪市中心部（接近工作職場的住宅區，同時兼具實際需要與投資兩種需求）的價格顯著上升。轉售價格達100%以上的車站，主要分布於京阪神地區。大阪市中心，則由於梅田北區進行大規模再開發，因此商業設施還有辦公室等陸續落成，轉售價格也相對較高。

 

大阪市6月之租金為2747日圓（比上個月下跌0.4%），雖然下跌，不過這3個月並沒有顯著變化，若排除屋齡超過30年的物件，則租金水準甚至有提升的傾向。

 

尤其大阪2025年要舉辦萬國博覽會，一方面，這是繼奧運之後，值得矚目的大事，另一方面，不少人指出，由於市場規模比起東京要來得小，因此投資金過剩還有投資期待集中，亦可能引發物件價格因而泡沫化的苦果。

 

無論首都圈還是近畿圈，共通之處在於，距離都心部越遠，資產價值就越少。不過，即使是郊外地帶，若在轉運站或交接點之類的重要車站，有特急或快車的停靠點，則進出都心方便，資產價值減少的幅度就會降低。反之，不符合這些條件的地區，就無法享受到地價上升帶來的利益，屋齡10年的公寓大廈，資產價值比起新建時下跌2~3成，甚至一半左右，就是其特徵。