首頁 不動產分析 適逢全球金融寬鬆政策支撐,即使收益率低不動產交易依舊毫不停息

日本不動產分析

出處:信義房屋 2019-09-12

適逢全球金融寬鬆政策支撐,即使收益率低不動產交易依舊毫不停息


地價過於高漲,不動產價格隨之漲停,尤其都市中心的商用不動產價格更是顯著上升。位於東京、青山,屋齡13年,共計10層樓的中型辦公大樓,區分價格達9億日圓,NOI收益率約莫2%出頭。就連重視投報率的不動產投資人都嚇到咋舌。以年度租金收入÷不動產價格來計算,不考慮管理費還有稅金等各種費用的數字,叫做投報率表投報率,而相對於此,以考量空置損失在內的年度租金收入,扣除各種費用之後,所求出的數字,則叫做NOI(純收益)投報率。這次的不動產好景氣,特徵即在於價格已經漲到投報率只剩2%出頭,但交易依舊熱絡。目前由史上最低水準的利率支撐著。租賃、分拆讓售住宅市場,也是如此。

 

以都市中心5區為首,需求依然迫切,國內不動產交易在這6年間至少4兆日圓

 

2012年安倍經濟學以來,日圓貶值,原先對於投資日本多所猶疑的海外資金也隨之流入,截至2018年為止的6年間,日本國內不動產交易額每年都在4兆日圓左右,其中海外投資人占了35%上下。

 

近來,對日不動產投資的金額,依知名不動產服務公司JLL的資料指出,2019年4~6月期間,比起去年同期增加3成,達1兆350億日圓,上半年與去年同期相比則持平,為2兆2430億日圓。而美國的不動產投資人,正持續關注亞太地區。

 

以全球各都市的投資額來排序,東京在1~3月期間,雖自第1名退後到第2名,仍然名列前茅。以地區而言,東京都市中心5區的投資比例占了45%,今年上半年內,大型的辦公大樓交易,推測超過500億日圓。大阪圈的投資比例達19%,也較去年同期的5%中大幅增加。

 

至於2019年的整年展望,JLL分析,由於英國脫離EU還有中美貿易戰爭等政治風險引發的不穩定,因此全球的不動產投資金額會減少5~10%。另一方面,對於日本的投資金額,則預計將與前一年維持相同程度,亦即4兆2000億日圓,且不動產價格水準高,需求依舊迫切。

 

而依照另外一間調查公司CBRE去年的調查結果,對於海外投資人而言,亞洲仍然備受矚目,其中「最具魅力的都市」則為東京。對於無法達成2%通貨膨脹目標的日本政府而言,由於低政策利率,因此不動產收益率比起其他主要國家為高,此評價結果令人啼笑皆非。

 

流動性過剩,投資人要將資金投注在哪,這是全球性的困擾,而對日投資,不僅是東京與大阪,地方都市也開始受到關注。除了流入名古屋還有福岡、札幌、廣島等地方中心都市之外,北海道Niseko、沖繩等觀光景點也受人矚目。

 

參酌國土交通省的地價LOOK報告,2019年度第2季全國100個地區的調查地點內,有97個地區地價上升,因此每年9月下旬國土交通省發布的都道府縣地價調查(基準地價),包含地方在內,能確認到全國性地價上升。

 

 

住宅領域方面,分拆讓售與租賃皆價格高漲,新建分拆讓售沒有套房中古屋般熱絡

 

不僅辦公大樓市場,租賃住宅市場價格同樣高漲,新推出的套房公寓大廈明顯重返都市中心市場。依照不動產調查公司東京KANTEI的資料,與最近的高點2012年相較,固然呈現下滑,然而2018年首都圈新推出1萬1917戶,比起前一年可是增加1成。平均銷售價格將近3000萬日圓,每1坪單價差不多達到400萬日圓水準。2019年的供給也快達到1萬戶左右。一生未婚目前已不稀奇,其中,女性領到老年年金之後,購買套房或小間公寓大廈的案例,不在少數。由於新建價格太高,因此改買中古屋的某位女性,買進屋齡30年左右的套房公寓大廈之後,不過2年隨即出售,賺得3成的資本利得。

 

另外,還有其他投資人,以大約300萬日圓買進破落的獨棟住宅,改裝之後,用來出租給外國人,最後以將近2倍的價格出售。一般則最少持有5年,這是因為短期買賣稅金比較高的關係。

 

新建分拆讓售公寓大廈市場,東京23區以家庭為取向的新建公寓大廈,約在6000萬~7000萬日圓,而不到70m2,只有50~60m2的住戶,售價也約莫在4500萬日圓到5500萬日圓。東京都心5區(千代田、中央、港、新宿、澀谷)的每1坪單價達500萬日圓左右。即使是中古公寓大廈,但位在都市中心區,屋齡10年的物件,也有4500萬日圓~5000萬日圓的行情。

 

有很多人思考出售時機。經營不動產相關比較查詢網站的Living Technologies公司,以該公司經營的「不動產出售統籌鑑價網站之利用情形」加以調查,發現有將近6成的人,在開始考慮出售不動產之後,會在半年內利用出售鑑價網站。該「開始考慮出售不動產之時期」,分別是「1個月內」(21.7%)、「半年以內」(21.1%)、「1年以內」(17.0%)、「3個月以內」(14.4%)、「3年以內」(10.8%),而且有57.2%會在半年內利用查詢服務。

 

實際出售時,重點在於屋齡年數、以及與最近車站的距離,換言之,皆關係到時間。屋齡低,且距離車站近,在中古流通市場就很受歡迎。這裡所說「距離車站近的定義」,以Living Technologies向首都圈居民實施的調查而言,為8.2分。依據該調查,判斷距離車站近的部分,「10分」(31.1%)與「5分」(25.0%)2者合計就超過5成。而在「從車站步行幾分鐘內,是可以接受的範圍?」,則平均為10.2分。

 

景氣循環,準備面臨局面調整,投資人尋求以都市為單位之可能性

 

但不動產的購買方法仍不變。收益性與流通性,是最重要的要素。收益性高低,在於能否藉由高租金創造豐沛的現金流。流通性好壞,則在於能否研判將來租金無法回收的風險,以及能否以適當的價格迅速出售變現。為了避免投入大筆資金購買,結果卻陷入「買這間公寓大廈虧錢」等狀況,選擇物件時,必須蒐集資訊。以投資人的觀點而言,目標在於便宜買進優良物件,讓收益率得以達到最高,不過以市場現狀而言,要找到便宜的物件並不容易。因此,著重不動產維持資產價值的角度。

 

不過,不動產市場要一概而論,也有難度。1990年代泡沫經濟崩壞以前,市場以現貨買賣為中心,搭配土地神話,市況如何,可以一語道盡。可是後來推動不動產證券化,並創設J-Reit市場,因此股債兩者都能容易籌措資金,投資視野隨之擴大。投資對象也變化多端。辦公大樓、住宅、商業設施、基礎建設設施、物流設施等。資金投入的對象,也不僅限於日本還有美國、英國、德國等國家單位,而是以東京、紐約、倫敦、法蘭克福等各個地點,以國家與年為單位,投入資金。

 

這些都是今後值得留意的重點,尤其要注意景氣循環。不動產業界以過去的例子而言,受到大小規模的景氣變動影響視無法避免的。資金投入,要先設想局面調整的情況。

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