首頁 不動產分析 最近10年內資產價值上升,東京與大阪高級地段中古價格較新建時高

日本不動產分析

出處:信義房屋 2019-08-13

最近10年內資產價值上升,東京與大阪高級地段中古價格較新建時高


以出售所獲得的利益為本錢,摸索下一個投資機會的時代來臨了嗎? 

 

中古公寓大廈的價格高點徘徊。地價自從確定舉辦東京奧運與帕運以來,持續上升。決定舉辦之後,詢問不動產市場的動向時,專家強勢回應:「(截至奧運開幕為止的)未來7年是黃金時代」,而彷彿與此等回應相應一般,不動產價格持續上漲,目前則有達到頂端的感覺。距離東京奧運開幕只剩1年。當初,就預期從開幕2年前起,會有人獲利了結,開始出售,進入價格調整的階段。實際上,出售的人不少,但賣方與買方之間對於價格的看法,則持續停留在沒有交集的狀態。換言之,賣方相當強勢,以致市場價格並沒有崩跌的感覺。在安倍經濟學開始推動前後購買的公寓大廈,資產價值則正在上升。

 

年初,不少專家說,不動產市場的關鍵在今年。去年為適溫市況,而能維持這般適溫,是因為舉辦東京奧運、橄欖球世界盃、推動大阪萬國博覽會等,抱持著危機感所做的各種應對措施奏效的關係。

 

地價上升的最大因素在於內需。政府雖然訂下6000萬人次訪日的目標,可是由於日韓關係惡化,導致韓國訪客減少。韓國訪客的人數,向來與中國、台灣訪客相提並論,如今減少,自然會有些質疑的聲浪。不過,也有不少專家認為,此影響相當輕微。因為本來韓國的市場規模,跟美國、中國、歐洲比起來較小,因此日韓關係不順,對於日本經濟的影響,可以從其他國家的交易補足。

 

不動產業界亦然,飯店或商業設施的領域,雖然暫時會受到韓國訪日人數減少的影響,但尚不至於走到經濟惡化,會動搖不動產市場的程度。外來需求持續增加,依照修訂的入境管理法,預估前來日本生活的外國人會因而增加。政府雖然表示,修訂的入境管理法並非移民政策,但日本逐漸成為移民大國亦屬實情。今後外來需求較強的地點,不動產市場也可能因而獲益。由於適溫的市況,是以股價或匯率、利息的行情高低為基礎,因此外國經濟的衝擊,若涉及這些的話,企業收益會受到影響。

 

首都圈連續3年,中古成交件數比新建高

 

其中,就分售型公寓大廈市場而言,以東京都心部還有其周邊、橫濱川崎地區為中心,新建價格已經超過迷你泡沫時的高點,中古公寓大廈的價格,也跟著水漲船高。2014年完工的虎之門Hills Residential、還有Park Court赤坂檜町The Tower(2018年竣工)等都心部的公寓大廈,平均每坪單價已達1000萬日圓。

 

根據東日本不動產流通機構(東日本REINS)指稱,第1季(4~6月)的中古公寓大廈成交件數,創下REINS成立以來的最高紀錄,截至2018年為止,連續3年,中古公寓大廈成交件數,較新建銷售數量多。

 

依據Recruit居住公司出品之《想居住的地區》特別篇「2020東京奧運時,可能受歡迎的地區排行」的統計,排行第1名的是距離奧運會場與選手村等都很近的豐洲,第2名是品川,第3名是東京,以下到第10名則分別是澀谷、新宿、淺草、月島、銀座、勝鬨、以及同分並列的田町與代代木。

 

品川與田町,由於方便前往羽田機場、以及位處於預定2027年開業的Linear中央新幹線首站等,因此人氣竄高。月島或勝鬨則陸續開發1000戶等級的大規模公寓大廈及摩天大樓。

 

收益不動產市場吹起逆風,上班族的不動產投資,於融資時的頭款達3成以上,甚至依其屬性,要求到5成以上的案例也不少,而冷眼旁觀此現象之餘,有人出售獲利了結,也有人按兵不動持盈保泰。尤其雷曼事件導致不動產價格急跌之後,購買不動產的人,資產價格可是大幅增值。

 

不動產服務公司東京KANTEI,針對首都圈10年屋齡的分售型公寓大廈價格水準,進行調查,調查結果也是如此。價格水準超過迷你泡沫期的高點,逼近1990年代泡沫巔峰期的8~9成水準。2012年以來的價格變動率,東京都、神奈川縣、千葉縣超過30%,埼玉縣亦超過20%。人口流入,相對來說,租金水準較高,基於投資目的而購買公寓大廈的案例,也推高了價格。

 

以都心高級地段為首,東京火車站周邊的辦公地區附近,從城東到灣岸地區的公寓大廈價格持續上升,2018年時,轉售價值最高的地區,則為原宿。從新建分售迄今經過10年的中古公寓大廈,價格比新建時還要高7成以上。第2名是橫濱高速鐵路港未來站周邊,價格上漲155.2%,達5成以上。第3名是東京Metro南北線溜池山王站周邊,價格上漲也達4成以上。接著,上升比率前10名,則依序是半藏門、淡路町、大崎、麻布十番、神谷町、九段下、明治神宮,這些地方的價格上升比率,也都有3成以上。

 

第一名的原宿,新建時的每坪單價平均為418萬日圓,乃是與地點相符的高價,如今則跳漲到725萬日圓。港未來也從226萬日圓漲到351萬日圓,溜池山王則從418萬日圓漲到596萬日圓。這些地方的共通點在於,從最近的車站出發,都在徒步可以抵達的範圍內,如此具有極佳條件的高級規格還有摩天大樓,將全體的資產價值推高。在價格高漲的局面下,這些地方的資產價值更容易增值,令人印象深刻。

 

Recruit的奧運時可能受歡迎地區排行第1名的豐洲,也在上升比率排行的第19名。豐洲的10年屋齡公寓大廈,價格比新建分售時要上漲25%左右。同樣位處東京灣岸地區的辰巳(第28名)也上升了22%。除了都營淺草線的本所吾妻橋(第17名=125.6%)、東京Metro日比谷線的人形町(第20名=124.1%)、以及其他觀光需求強烈的地區之外,荒川區的日暮里(第29名),還有赤度小學前(第30位),也都上升了2成左右。在公告地價方面,從都心部到東京城北、城東的上升比率較高,而這些地區的公寓大廈價值也隨之持續上升。

 

分售型公寓大廈一般出租時,租金水準依然穩固。參酌東京KANTEI6月份的調查,東京23區每1㎡的租金水準為3469日圓(比上個月上升0.1%),雖然只是些微上升,不過依舊創下迄今的最高價格。

 

 

近畿圈的再出售價格也都在獲利狀態

 

走勢穩固的,並不限於容易受惠於東京奧運的首都圈而已。近畿圈的再出售價格也向上攀升。阪神地區的住宅用地,向來人氣很旺,而車站周邊的資產價值,並沒有大幅減少。芦屋和津本山等上漲100%的車站,也有很多,而JR環狀線的大阪地區,漲幅也絲毫不遜色於原宿,價格比起10年前新建分售時,上漲7成以上。

 

2013年以來,價格持續高漲,受此影響,國內外富裕階層的第二戶需求浮現,京都市中心跟大阪市中心部(接近工作職場的住宅區,同時兼具實際需要與投資兩種需求)的價格顯著上升。轉售價格達100%以上的車站,主要分布於京阪神地區。大阪市中心,則由於梅田北區進行大規模再開發,因此商業設施還有辦公室等陸續落成,轉售價格也相對較高。

 

大阪市6月之租金為2747日圓(比上個月下跌0.4%),雖然下跌,不過這3個月並沒有顯著變化,若排除屋齡超過30年的物件,則租金水準甚至有提升的傾向。

 

尤其大阪2025年要舉辦萬國博覽會,一方面,這是繼奧運之後,值得矚目的大事,另一方面,不少人指出,由於市場規模比起東京要來得小,因此投資金過剩還有投資期待集中,亦可能引發物件價格因而泡沫化的苦果。

 

無論首都圈還是近畿圈,共通之處在於,距離都心部越遠,資產價值就越少。不過,即使是郊外地帶,若在轉運站或交接點之類的重要車站,有特急或快車的停靠點,則進出都心方便,資產價值減少的幅度就會降低。反之,不符合這些條件的地區,就無法享受到地價上升帶來的利益,屋齡10年的公寓大廈,資產價值比起新建時下跌2~3成,甚至一半左右,就是其特徵。

 

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