資金挑選適合的不動產流入

養老資金2000萬日圓問題刺激了投資人嗎？

瞄準回復因缺乏法令遵循而失去的信賴　

 

景氣隱約過熱。繼國土交通省3月發表的公示地價之後，7月1日國稅廳發表的路線價也一樣，由於內需之故，包含地方都市在內，地價明顯持續上升。全國地價平均連續4年上升，而東京銀座的鳩居堂前地價每1平方公尺4560萬日圓（相較於前年上升2.9％），連續34年全國最高。沖繩、東京、宮城、福岡、京都等大都市圈還有觀光地區地價上升。石川縣及溫泉知名的大分縣也睽違27年來反轉上升，可見觀光需求之強。但東京都心部等的上升幅度較前年低，地價頗有到頂之感，正式進入投資資金挑選物件的時代。

 

連續負面事件衝擊追求實際利益的市場

 

觀望不動產市場，即可瞭解投資市場的樣貌有所變化，尤其對於個人投資人的融資審查變得更加嚴格。主要訴求女性客戶的ShareHouse發生不動產公司與金融機構不當營業與融資情事，還有大型租賃開發公司的施工不良問題，種種負面事件使得金融機構開始緊縮不動產融資。自總體經濟而言，低利率可望持續，資金籌措相對容易，但不動產市場整體則是緩步趨堅。

 

金融廳於去年秋天以銀行、信用金庫、信用組合為對象，實施投資用不動產融資問卷調查，而參酌今年春天彙整的調查成果可知，證明投資人財產與收入的資料係由物件銷售公司取得者，務必確認正本的銀行有25%，至於網際網路銀行的存款餘額，務必確認正本的銀行11%，信用金庫、信用組合不過7%。

 

竄改融資相關文件、二重契約、搭配金融商品銷售、不動產事業者的惡質行為、物件價格灌水等等，這些一連串的事件固然有可能使投資意願降低，但另一方面，金融廳報告書表示，養老資金必須自行準備2000萬日圓，此等論點在國會引發爭議之餘，反過來也可能刺激個人投資不動產的意願，變得傾向積極購買。實際上，根據中古套房銷售專門業者所言，2000萬日圓的問題成為焦點之後，來電洽詢及參加投資講座的人數都有變多。

 

個人投資人的主力戰場為租賃住宅，而租賃住宅的關鍵因素為出租率及便利程度與租金是否相當，但租賃這塊領域有其特色，若是不去經營的話，在人口減少的趨勢之下難以生存。今後的時代將是把握社會結構的變化，例如外國人或高齡人士等，針對有需要的地方來經營租賃。

 

此外，入住者的動向也有必要加以留意。收益物件的入住者多半單身，喜歡通勤、通學方便的地點，雖說以東京都心部等熱門地區房子雖然狹小，租金很高。真要住在東京23區內，甚至說，真想住在東京23區內的好地點，反倒更傾向於追求實際便利，不執著於此等地點限制，改選擇方便前往東京都心的郊外區域，比起已打響品牌的街廓，無名的地點更能保障生活品質。

 

不光是租賃，分售型公寓大廈也有類似情形，其中之一就是小田急不動產預定今年12月開始銷售第1期的425戶新建分售型公寓大廈，地點位在神奈川、橋本地區，屬於下一代高速鐵路Linear指定站點的站前再開發預定地。該建案距離最近的橋本站19分鐘，以大型商業設施、小學等方便照顧小孩的居住環境等實際利益為訴求，預計10月樣品屋開幕，銷售價格設定在2500萬日圓左右～4800萬日圓左右，比附近的新建行情要低。

 

 

要求物件擔保力的時代

 

以市場的實際狀況而言，繼承稅對策的買賣交易或不動產私募基金出售的物件，此等需求仍舊穩定。日本每年新上市的公司約莫100家，公司老闆上市所得資金的繼承對策或承接事業而來的不動產需求依然旺盛，創業人士利得規劃這部分的需求相較於先前並無多大改變。

 

不過，銀行系列的不動產仲介公司表示「目前就算要買租賃公寓大廈等收益物件，融資也不容易辦成。自備款少說3成，看情形則要5成或半數，若本身沒有這樣的資金，銀行融資審查不容易通過。」沒有資產的個人投資人，無法再像目前為止這樣過度融資。另一方面，不用融資即能以自備款現金購買的投資人，對於利率偏低也不在意。由於是用現金全額購買，無須繳還貸款，也不用理會利率高低的關係，只要挑選優良物件就好，目前環境乃是如此。

 

金融機構除了留意客戶是否持有現金之外，更著重土地、建築物之擔保力能否與融資搭配。不動產交易中1億～5億日圓的物件買賣變少，不過，要是隨同不動產買賣而來的資金循環惡化，也可能使得金融機構身處負利率等收益環境不佳的窘境，銀行太嚴反而害慘自己，故符合一定條件時，似乎也非融資不可。

 

雖說一般普遍認為大規模量化寬鬆已臻極限，照目前看來，資金籌措的環境仍然持續處於有利狀況。無法辦妥融資的人變多，也有人開玩笑說，「對於辦妥融資才能買進不動產的人來說，熱門物件的競爭程度或許因此稍微緩和了吧？」

 

受到日本經濟動向左右的不動產市場

 

商用不動產的租金在這6年內緩步上升，空置率也來到史上最低水準，市況異常活絡，已恢復到雷曼事件資金泡沫化之前的9成，以目前的經濟條件而言，事實上幾近頂峰。受惠於政府的勞動方法改革意識，經營階層擴張每1人的辦公空間等據點移轉、增租需求支撐住租金市場的市況。預期接下來2～3年辦公大樓市場仍朝此等方向發展，然而租金則可能進入盤整，難以續創新高。

 

法人交易的過渡期，金融廳與銀行對於零售部門（個人）交易，不論在融資之前或之後都保持關注，尤其是缺乏事業性的租賃經營，更是嚴加留意，收益物件自購買階段即注意其租賃經營是否健全，購買之後更注意其事業性有無擔保，比方於運用上是否處理掉經營不振的不動產，調整資產配置。可說對於今後之不動產市場亦將有所影響。

 

雖而今後利率發展的可能性究竟如何，不論何等專業人士都不太可能全然掌握，不過，日本的利率上升會有以下二種情形：第一種是全球經濟情況好轉，各國調升利率時日本也隨著調升。另一種則是世界各國維持低利率，只有日本由於某些因素必須調升利率。前者是良性的利率調升，後者則是惡性的利率調升。

 

日本的國債在安倍經濟學之前已持續發行，並未減少，餘額依舊不斷累積。惡性的利率調升，會讓國家的大額借款急速膨脹，損及日本的國際信用，原本與美金並列為安全資產的日圓或許會有影響。關注今後日本經濟的動向，也是預測不動產市場不可或缺的要素。