首頁 不動產分析 新冠疫情之下的公寓大廈市場 富裕階層與投資家展現存在感

日本不動產分析

出處:信義房屋 2020-11-17

新冠疫情之下的公寓大廈市場 富裕階層與投資家展現存在感


都心、主要都市區域的資產價值優異性依舊

 

新型冠狀病毒是否造成不動產市場出現結構上的變化?為了避免人口密集,需求從都心轉移至郊區,房價是否如同向外擴散的甜甜圈,開始往郊區的方向上漲?頒布 緊急事態宣言之後,不動產交易在4月~6月凍結,價格將暴跌等等,市場飄盪著各種不安。因為經濟活動的停滯不前,可能導致不動產需求急速下降,一時間市場 飄盪著不動產價格可能會下跌的氣息。不過,只要看看當下的情況,就會發現事實不然。房價仍以高水位發展,尤其是中古公寓大廈的成交合約數正在穩定增加,新 建公寓大廈的供給戶數也逐步回復。新型冠狀病毒的世界大流行,也就是所謂的傳染高峰,雖然仍不見終止的跡象,但是對於不動產的需求,就像潛伏在地底下的岩 漿正在流動。

供給分布區域幾乎與新冠疫情前相同

 

新型冠狀病毒確實造成了影響,新建公寓大廈的供給戶數驟減,中古公寓大廈的成交數也略微下滑。根據不動產經濟研究所的調查,首都圈新建公寓大廈的供給戶 數,截至9月為止的上半期,創下低於一萬戶的有史以來最低水準。

 

政府於4月7日對部分都、府、縣發布緊急事態宣言後,於同月16日將範圍擴展至全國。勸告店家暫停營業、要求民眾避免外出,實際上,因此導致分拆讓售住宅 的營業活動出現困境。公寓大廈展示中心和樣品屋被迫關閉,直到5月25日緊急事態宣言解除前都無法提供供給的情況反映在上半期的數字上。主要地產開發商暫 緩取得東京都心部高價公寓大廈的用地,全力觀察價格動向。

 

不過,不動產調查公司東京KANTEI分析指出:「後來7~9月的供給戶數恢復到往年八成。都心高價物件的國內需求已經回穩。」

 

觀察中古公寓大廈的情況,雖然4~6月的供給狀況減少約兩成,但7~9月就回到一般水準,恢復速度比新屋來得快。依同公司調查的行政區供給戶數分布顯示, 到6月為止的這三個月期間,供給超過300戶中古公寓大廈的行政區,若除去東京都23區,就只有埼玉縣川口市和千葉縣船橋市,但並未陷入供給地點極度受限 的情況。7~9月已接近疫情之前的水準,東京都23區的中古供給分布正在回到原本水準。

 

另一方面,新建獨棟木造住宅呈現不同於公寓大廈的情況。4~6月供給戶數增加,7~9月減少。就因新冠疫情而避免密集的行動來看,可以推測獨棟木造住宅受 到歡迎。比方說,東京的八王子市和町田市,神奈川縣的相模原市南區、中央區、藤澤市,埼玉縣的川越市和所澤市等郊區的供給都增加了。只不過,到了7~9 月,即使是過去都是以獨棟木造住宅為主的郊區,4~6月時的氣勢也走下坡了,這可能是4~6月一口氣供給過多的反彈。

 

東京都23區的新屋、中古屋、每坪200萬日圓~300萬日圓以上的市場

 

根據同公司的調查,不只是住宅的供給戶數分布情況,物件價格也幾乎回到疫情之前。換言之,都心區和主要都市區域的價格較高,越往郊區越便宜的現象並未改 變。雖然因為疫情使得郊區受到關注,但是就資產價值的面來看,郊區的物件價格似乎並沒有上漲。

 

根據不動產經濟研究所,新建公寓大廈的1~9月平均價格為6,085萬日圓(相較去年同期上升1.3%),至於中古公寓大廈,若觀察東日本不動產流通機構 (REINS)的7~9月期,平均為3,656萬日圓,比去年同期上升5.8%。可以看出即使遇到新冠疫情,價格仍穩定維持高水準的特徵。

 

觀察東京都23區的情況,新建公寓大廈的1~3月平均坪單價,除了足立區、北區、板橋區、江戶川區外,都有300萬日圓以上,周圍區域則每坪超過200萬 日圓。4~6月、7~9月也幾乎是同樣的傾向。至於東京都23區以外,東急田園都市線沿線的橫濱市青葉區、京濱東北線沿線的神奈川縣川崎市川崎區、武藏小 杉車站所在的中原區也都有300萬日圓以上。

 

觀察中古公寓大廈的情況,1~3月的東京都23區,除了練馬區、板橋區、足立區、葛飾區、江戶川區,每坪都有200萬日圓以上。東京都都內,23區以外的 武藏野市、三鷹市、國分寺市也都超過200萬日元。「在緊急事態宣言期間的4~6月,市場上仍維持不變的價格,所以並未有巨大的變動。」(東京 KANTEI)。關於每坪單價的分布狀況,目前幾乎回到1~3月的狀態,今後的價格走向也感覺不到下跌的趨勢。

 

透過這樣的市場景況,公寓大廈市場無論是新成屋或中古屋,即使期待接下來進入下修的局面,但是研判價格不會如預期般下滑的看法也越來越多。


另一方面,新建獨棟木造住宅的價格,進展到接近中古公寓大廈每坪單價的水準,7~9月 都市部的價格稍稍下跌,但獨棟木造住宅的供給狀態仍維持積極傾向,郊區的每坪價格也不見上升或下降。

 

政府、執政黨強化支撐購屋需求的政策

 

即使面臨這樣的疫情考驗,就現況來看,住宅市場並未出現崩盤的狀況。為了維持這樣的趨勢,政府、執政黨強化支撐購屋需求的制度,利用扣除房貸餘額的稅金減 免措施為市場加持。所謂扣除房貸餘額的減免措施,是指從每年年終時依照部分房貸餘額減免所得稅和住民稅稅金的機制。去年10月,消費稅從8%調昇至10% 時,制定了特別措施,針對今年12月底前完成遷入手續的民眾,將原定減稅期間延長3年,總共可接受13年的房屋貸款減免,但目前已經決定受新冠病毒的影 響,符合一定條件的民眾,在2021年12月底前完成遷入手續也可接受減免。住宅業界團體希望能延長兩年至2022年12月底,預計將在12月決定 2021年度執政黨稅制修正大綱時提出具體方案。

 

不動產業的主要企業也展現樂觀的態度。在住宅、不動產專門報導的週刊住宅上,刊載了野村不動產董事專務執行役員住宅事業本部長松尾大作的看法:「雖然新冠 疫情延燒,但銷售狀況良好,需求穩健,今後對於住宅事業來說,依然會往好的方向發展。」。關於理由,除了雙薪家庭增加以及低利率的持續外,還有受到疫情影 響,讓想追求更好住宅環境的租屋族,轉移到分拆讓售公寓大廈。簽約件數和樣品屋來客數目前都是增加的趨勢。


日銀在11月4日發表了9月實施的金融政策決定會議的議事要旨,其中政策委員認為,雖然國內景氣因新冠疫情導致狀態嚴峻,但是目前經濟活動正逐步重新展 開,漸漸好轉。且有部分委員認為4~6月時景氣已經觸底。雖然有人擔心消費的恢復速度緩慢,但也有人認為,每人十萬日圓的特別定額給付金和企業的資金周轉 支援等使情況不再惡化。


未來的市場,景氣是否真正已經觸底,將是關鍵。不過,減低購買物件的難度也將是一大重點。根據前述東京KANTEI計算「公寓大廈價格為年收入幾倍」所得 的結果,最近2019年的新屋是全國平均8.19倍,倍率最高的東京都是13.26倍。屋齡10年的中古屋則是全國平均5.52倍,東京都則是來到 10.96倍,突破了10倍。2020年不少人因疫情導致個人所得減少,若物件價格處於高水準,推估年收倍率將會更加擴大。不動產市場似乎會成為富裕階層 和投資家等存在感高於以往的市場。

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