展望2021年不動產市場 新冠疫情下海外投資家引領不動產走向

東京、大阪、福岡的需求明顯增強

日本解除緊急狀態後，新型冠狀病毒的新增病例再次增加，7月1日以來，東京都仍持2020年遭逢新型冠狀病毒疫情肆虐，2月停靠於橫濱港的郵輪鑽石公主號 發生群聚感染，成為焦點，4月7日政府在7個都府縣宣布實行緊急事態宣言，隨後於16日將實施範圍擴大至全國。緊急事態宣言使不動產店家被迫暫停營業或門 可羅雀的狀態，連帶造成不動產交易量驟降。不過，緊急事態宣言解除後，不動產交易開始恢復，不動產的價格水準也和新冠病毒爆發初期幾乎一面倒的暴跌言論背道而馳，價格持續維持在高水位。觀察國內經濟活動，雖有不少公司受新冠疫情影響導致企業收益銳減，但是另一方面，也有不受新冠疫情影響，收益不減反增的企 業。收益的好壞，因工作類別及工作型態而區分得很清楚。在這樣的環境之下，展望2021年的不動產市場。

日本不動產市場裡，仍抱持疫情初期悲觀論的人很少，因疫情影響相較於歐美顯得輕微，跨國投資者越來越傾向「避險式買進日本」，將日本不動產視為安全市場開 始轉調資金。尤其是國外投資者認為日本擁有穩定豐厚的投報率，其關注的日本地區依序為東京都心5區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）、東京23區、大阪中 心部、首都圈、福岡縣，外資對大阪的投資意願特別高。

根據不動產服務大企業JLL的分析，東京2020年1～9月期的不動產投資交易總額為全球第一，這可說是海外勢力引領的結果，海外投資者的比率為38%， 約占4成，外資資金流入超過金融海嘯前，2007年不動產投資基金泡沫化時期的34%。12月3日日本經濟日報刊載，美國投資基金巨擘黑石集團一口氣投入 1,100億日圓購買日本國內辦公大樓及商業設施等的報導，就是這個動向的證明。

若觀察辦公室租賃市場，為了因應新冠疫情，遠距工作（在家辦公）已在大型企業之間逐漸普及，雖然有越來越多人主張不需要辦公室，然而辦公室不可能消失，不 需要辦公室的論點太過極端。有些人認為，總公司機能的重要性不變，辦公室使用面積並不會只因衛星辦公室和workation（邊工作邊度假）的普及、辦公 室策略的改變即產生大幅度變動。

實際上，不動產科技新創公司的GA科技（東京都港區）採用了結合正常上班及遠距工作的複合工作型態，同時宣布11月將擴大總公司辦公室使用面積，這是因應 員工人數增加，實踐重視溝通的企業文化的決策。在呼籲人與人之間保持社交距離的風潮之下，提倡每個人所需的辦公室空間必須擴大的意見也逐漸浮現。若要擴大 每個人的空間，根據三菱地所Real Estate Services的試算，規模約兩百人的公司需要將辦公室的使用面積擴大2.5倍。

若觀察辦公室租賃市場，當前處於租金下修的局面，東京都也正在下探，但總體而言未見租金大幅度調降。依照JLL在9月底的調查，東京都心5區（千代田、中 央、港、新宿、澀谷）A級辦公室的租金，每坪約3萬9,510日圓（較去年相比下滑0.1%），幾乎是持平狀態，空置率停在0.7%。

若要舉出主要特徵，依地區觀察租金水準，新宿／新宿（與上個季度相比下滑2.1%）相 較於丸之內／大手町（同下滑0.9%）、六本木／赤坂（同下滑1.8%）與其他地區的租金相比下滑幅度相對較大。部分IT企業將辦公室解約，澀谷車站先前 因在開發曾使租金飆漲，現在受疫情影響反轉下修。今後的景氣動向及需求下降將使空置率稍微提升，但2021年新樓面供給量少，應會遏止空置率與租金水準惡 化的情況，不會迎來大幅度調整的局面。

外資勢力在檯面下對大阪和福岡的投資虎視眈眈

若以5年為期來看，辦公大樓的新樓面供給量，東京2010～2014年140萬平方公尺，2015～2019年190萬平方公尺，預計2020～2024 年為160萬平方公尺，大阪和福岡過去都沒有新增供給，但2020～2024年的期間新增供給預計將增加，大阪和福岡的新增供給量今後才真正步入正軌。

以中長期來看，大阪的新樓面供給並不會消失。2022年3月「大阪梅田Twin Towers．South」（總樓板面積7萬8,300平方公尺）完工，2024年「（暫稱）梅北2期地區重新開發事業南街區租賃西棟」（總樓板面積9萬 5,970平方公尺）將完成，22年、24年會大量獲得供給。福岡也與大阪類似，21年、22年、24年在博多車站周邊及天神周邊的新樓面供給將要步入正 軌。大阪和福岡的投資金額年年增加，外資投資者對於大阪中心一帶和福岡縣都相當關注。

JLL關西分社研究總監山口武表示：「關於福岡的投資，正確來說，想要投資潛在成長市場的人已經排隊成列，但物件太少。外資也很積極投資大阪，檯面下的對 物件的關注也壓倒性的以外資為主。海外投資家應該是站在中立角度冷靜觀察日本的地方都市。」

不僅限於外資　主要不動產公司也在窺探投資良機

國內機構投資者的投資態度並未改變。日本不動產研究所將銀行、保險公司、資產管理經理人、開發事業者等為對象，以「新型冠狀病毒與不動產投資市場」為題進 行意見調查，得到最多的見解是就現況而言會受到負面影響，當前的情況還會延續下去，但對於「是否造成不動產投資立場出現變化？」的提問，回覆「沒有特別變 化」的人占了77.8%，回覆「投資態度變得克制」僅占2成。接下來一年內的投資態度大多都是「積極進行新投資」，占了92%。

最近大型案件市場交易相當活躍，實際反映了前述市調的結果。三井不動產在11月27日董事會上，決定以TOB（收購）的方式將東京巨蛋完全子公司化。子公 司化之後，向讀賣新聞集團出售20%的東京巨蛋股份，並與東京巨蛋資本結盟。東京巨蛋營運的商業設施、飯店、娛樂設施等皆受疫情直擊。此外，音樂業界巨擘 avex正在研討出售都心東京總部大樓一事浮上檯面。NEC也宣布將自己公司持有的相模原事業場的土地賣給不動產大企業Hulic，再以 Leaseback（售後回租）的合約租借經營事業。

各家企業因新冠病毒導致業績衰退虧損，目前的當務之急就是重新站穩腳步。伴隨改革，為了有效活用經營資源與強化財務體質，釋出既有資產的操作也將更加活 絡。接下來，針對2021年3月決算期，也就是年度的尾聲，企業持有的不動產釋出似乎也會增加。因為國內外機構投資者積極進場，而物件原本就不多的情況 下，不動產價格似乎會維特高水準的交易情況。

低利息的狀況也不會改變。不只是日本，全球各國也正在實施利息調降與大規模的財政措施。接下來數年長期利息上升的可能性很低，因此認為投資資金會流入不動 產的看法越來越強烈。