新政權延續安倍經濟學 郊區能否因疫情受到矚目

維持大規模量化寬鬆與低利率政策

 

今年9月，執政將近8年的安倍政權劃下句點。9月16日，日本政府召開臨時國會，舉行首相指名選舉，菅義偉成為新任首相。新冠病毒在全球延燒，經濟社會活動低迷不振，新首相就此接下重振旗鼓的重任。他重申將著重於處理因新冠疫情而浮上檯面的日本數位化落後問題、推動改善社會階層差異的所得重新分配、著手進行地方創生。今後新政權的政策勢必對住宅、不動產市場等造成影響，將持續關注新政權上台後，不動產市場的走向。

 

基準地價全國整體呈現下滑傾向

 

關於安倍經濟學，有人認為其施策對於股價及地價的提升等擺脫資產通貨緊縮的情況頗具效果，但在此同時，所得差距拉大，應針對所得重新分配及改善所得差距的方向修正政策。因此，「必須找出地方經濟、第一級產業、中小企業、女性勞工的潛在可能性」的聲音越來越大。

 

新冠疫情使經濟社會活動停擺，景氣下滑，4～6月的GDP數值為二次大戰後的最低點，內需消長仍是景氣復甦的關鍵。

 

消費動向方面，在解除緊急事態宣言後逐漸好轉，「Go To Travel Campaign（日本國旅獎勵活動）」從10月起也將東京都加入優惠的適用區域。根據內閣府10月2日公布的消費動向調查（9月），反映消費者心理購買意願的消費者信心指數達到32.7分，二個月來首見好轉，比上個月上升3.4，超過3月緊急事態宣言前的（30.9）水準。睽違三個月向上修正預測數值。

 

但，地價則出現走弱的趨勢。國土交通省9月29日發布的「基準地價（都道府縣地價調查）」，全國全用途平均三年來首度下滑。若觀察東京、大阪、名古屋三大都市圈，東京和大阪的住宅用地從2015年以後七年來首次下滑，名古屋亦出現八年不見的負成長。雖然東京和大阪的商業用地仍保持上揚，但從去年開始價格走弱，名古屋連商業用地也是八年來首度下墜。

 

三大都市圈地價最高的地點，東京是「明治屋銀座大樓」，每平米約4,100萬日圓（全國最高價），大阪圈是「GRAND FRONT 大阪」，每平米2,360萬日圓（大阪圈最高價），名古屋是「大名古屋BUILDING」，每平米1,750萬日圓（名古屋圈最高價）。明治屋銀座大樓下滑5.1%，GRAND FRONT 大阪上升8.8%，大名古屋BUILDING大廈持平，新冠疫情對商業用地造成的衝擊較為顯著。

 

三大都市圈住宅用地的最貴地點，東京是每平米472萬日圓「港區赤坂」，大阪是每平米62萬9,000日圓的「大阪市天王寺」，名古屋是每平米106萬日圓的「名古屋市中區錦」。除了名古屋持平之外，東京和大阪維持上揚走勢，各上漲4.2%、3.6%。雖然上升幅度縮小，卻仍維持漲勢。

 

事實上，住宅市場的價格並未下降。新冠病毒爆發之際，認為公寓大廈的價格將大幅下跌的看法很多，但實際疫情高峰過後檢視實際情況，反而更新了最高價格的紀錄。

 

根據經營不動產資訊網站At Home的調查，七月緊急事態解除後，東京23區的中古公寓大廈價格刷新2017年1月以來的最高紀錄。過去都區部的平均價格是2,616萬日圓。另根據不動產調查公司東京Kantei的調查，東京都心更新先前的最高價，都心6區（千代田、中央、港、文京、新宿、澀谷）的平均價格達到8,411萬日圓。根據東京Kantei，尤其是屋齡5年以內的物件，價格幾乎和新建公寓大廈一樣。因為新屋供給量少，可以窺見價格相對划算、但設備規格方面毫不遜色的中古屋現在頗受買家歡迎的一面。

 

 

價格維持在高水準，市場擔憂的暴跌情況並未出現

 

觀察市場現狀，中古市場的物件銷售數量明顯變得非常少。不少仲介公司表示，目前的情況是「物件只要一放到市場上，立刻就會有買家下手」。主因是賣方認為受到新冠疫情的影響，物件價格之後可能會下滑，「現在不是賣屋的時機」而延後出售。

 

儘管賣方和買方的對價格的看法並不一致，但住宅需求仍穩定發展。不僅止於自住需求，連不動產投資家也動作頻頻。這是因為即使已由菅政權接手，仍繼承原有安倍經濟學路線，所以市場普遍認為經濟政策不會有巨大變化。日本銀行繼續藉由量化與質化金融寬鬆政策，以低利率支撐不動產市場。

 

關於新建分拆讓售公寓大廈市場，依不動產經濟研究所的預測，2020年預計供給2萬2千～2萬3千戶，但2021年以後預計將回復到3萬戶以上的水準。新建案價格在2019年每平米約88萬日圓，2020年預計將超過100萬。新屋供給量目前受到建商刻意抑制，但已看得到逐漸恢復供給的趨勢。

 

「新冠疫情讓越來越多人為了避開都市人潮密集的問題，開始往郊區尋找住宅。」

 

由於菅政權以地方創生為主要政策，不難想像地方郊區更加受矚目。然而，這並非開發適合遠端工作、在家工作的住宅就足夠，而是要看各地的自治團體能否創建活用人工智慧（AI）、大數據等數位技術的「超級城市」，方能見真章。若能成功融合購物的電子支付化、導入自動駕駛車輛、行政手續線上化等嶄新的生活模式數位化，或許居住需求能夠延伸到郊區。

 

不過，以現狀來看，即使東京都的人口遷出數比遷入高的現象受到關注，但根據都心的房價並未下滑的情況推測，民眾並未將往郊區移轉的熱門話題真正落實在現實生活裡。

 

此外根據民間調查，雖然「郊區的人氣會上升」的看法占半數，但在各項探討實際願意遷居郊區的意願調查裡，有意願的人不到5%的調查結果也不在少數。可以聽到「資產價值保值性高的都市地區的需求依然強烈」的聲音，根據不動產專刊的週刊住宅TIMES的報導，有不動產專家發表以下看法：「目前看不到遷居到郊區的數據。即使是蝸居，都市也比地方郊區便利，住宅需求郊區化的潮流似乎並未成型。」

 

新冠疫情後的恢復情況將是關鍵

 

當前的不安要素，在於不動產這類高價商品將持續受到景氣變動影響。銀行系的智庫認為由於資金周轉吃緊的中小企業等無法投資新設備，GDP在10～12月期仍會維持負成長。

 

不動產市場的好轉，需要企業收益與個人所得皆有所改善。如何阻止餐飲店及服務業接連因新冠疫情而倒閉的情況將是重點。根據報導，金融廳根據上述觀點，預期藉由2021年度的稅制修正，以稅制方面的獎勵措施鼓勵金融機關向中小企業提供融資貸款，提升銀行提供融資的能力。

 

今後住宅需求的發展，收入水準沒有下降、擁有財力的個人消費者，不僅保有都心/都市地區的主要住處，同時也越來越傾向在地方郊區購買第二間房產，但另一方面，財力不足、收入水準下降的消費者，即使想住在大都市地區也無法負荷，因此加速往相對便宜的郊區尋找住處的腳步。

 

只不過，放眼其他各國，富裕階級/高所得者與低所得者的居住區域一般都有所區隔，幾乎看不到像日本這樣富人與一般人同住一區的情況。在某種角度來說，日本的富人與一般人在同個區域「混居」的情形十分罕見。然而，在所得差距年年拉大的日本，或許不知不覺中會開始像其他各國一樣往貧富分居狀態發展。