從2021年公告地價看市場狀況：公寓大廈價格不受地價下跌影響

高度購買意願造成慢性供給不足　

 

自從新冠肺炎疫情擴大以來，已經一年過去了，但是政府缺乏果斷的措施來抑制感染，疫情似乎沒有趨緩的跡象。在這種情況下，日本國土交通省於3月23日宣布的公告地價，突顯出去年春季發布的緊急命令所造成的巨大衝擊。今年1月，政府就已經第二次宣布緊急命令，範圍包括1都3縣，一直持續到3月21日。由於配合政策而暫停營業、縮短營業時間、訪日外國遊客消失，全國各地以大城市和觀光區為主的區域，地價都呈現下跌趨勢。全國所有用途的地價平均值，6年以來首次下跌，而依照用途來看，則住宅用地是5年以來首次下跌，商業用地則是7年以來首次下跌。這種變化的表現，商業區的降幅大於住宅區，大都會區的降幅大於地方城市。然而，有別於東日本大地震和金融海嘯，這次地價下跌的主要特徵是，不動產的交易量並沒有萎縮，交易價格也維持在高水準。這次，我們要來探索，即使地價下跌，交易表現持續強勁的背景因素。

 

日本國內房地產交易超過三成來自外資基金

 

從這次的公告地價分析東京23區，可以發現所有地區的商業用地都轉為下跌。下降幅度特別大的地區，有台東區、中央區、新宿區和澀谷區等。這裡包括了淺草寺、銀座、歌舞伎町等鬧區和娛樂區、觀光景點。反映了這些餐飲和服務業的收益能力惡化。尤其是大阪，更是直接受到訪日遊客消失的衝擊。全國地價跌幅最大的地點是，去年宣布歇業，創業已有100年的河豚料理老店「Tsuboraya」（大阪府中央區道頓堀1丁目）舊址所在地，跌幅高達28％，包括這個地點在內，跌幅超過20％的五個地點，都集中在大阪市的Minami(南部)商圈。至於大阪地區的最高地價，去年排名第一的「住友商事心齋橋大樓（大阪中央區宗右衛門7丁目）已被取代，由位於梅田地區的辦公區睽違四年之後，再次奪回寶座，大阪地區地價最高的是「Grand Front大阪南館」（2,290萬日圓）。

 

但是，另一方面，外資的不動產基金，正在積極投資日本的不動產。根據美國大型不動產服務公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle，JLL）公布的資料顯示，2020年海外資金對於日本的不動產投資金額，達到1兆5,548億日圓（較去年增加55％），佔國內不動產投資的34％。這是該公司自2007年開始進行統計以來的最高水準。由於目前日圓走弱，外資很有可能進一步流入日本市場。根據報導指出，美國的投資基金已開始著手進行上市不動產投資信託基金（J-REIT）的Invesco Office J-REIT投資公司的TOB（股票公開收購）。

 

每坪單價500萬日圓的高價物件表現強勁

 

由於新冠疫情導致就業不穩定等問題，在未來的不確定性之中，各個住宅和不動產公司，是如何看待不動產市場的？某大型住宅建商表示：「目前還看不到就業環境好轉的跡象。根據行業和業務型態的不同，對於部分住宅貸款申請的審查，必須格外慎重。但是由於低貸款利率和政府的支援措施，在銷售的第一線，基本上對住宅的銷售預期都抱持正面看法」，預計未來的一年內，將持續表現強勁。

 

建商也很有自信的表示，尤其是在東京蛋黃圈的土地，稀有價值很高，即使透過競價招標方式收購土地，絕大部分的建案都能成功完銷。建商並且強調，只要正確的挑選土地，就一定能賣得出去。從中長期來看，隨著人口的減少，新建案的供應量也會減少，只要能滿足消費者的需求，成約率將能維持目前的好成績。

 

高價位的分拆讓售公寓大廈，銷售成果亮眼。大和House工業在東京的高輪開發中的公寓大廈，每坪的平均單價500萬日圓，在新冠疫情之中銷售仍然強勁。雖然預計2023年3月完工，但預期「很可能會接下來的一年內完售」。同樣地，在東京的東銀座，每坪平均超過500萬日圓的公寓大廈，詢問熱門度也在上升。業者表示：「最初，由於新冠疫情造成銷售速度遲緩，但是隨著股市上漲，高收入者和高家庭所得的雙薪家庭購買」。公寓大廈方面，也成為投資家資金的停泊處，租賃公寓大廈的交易活躍，有時甚至供不應求。

 

由於住宅貸款稅務優惠對象的建築面積，從50平米放寬到40平米，小坪數公寓大廈的新增供應量可能也會隨之增加。透過空間配置的用心規劃，即使是小坪數的房型，也能實現易於遠距辦公的空間，可以預見將來以此作為賣點的產品開發將逐漸盛行。

 

由於感染擴大，為了避免密集，從大都市移居到郊區成為熱門話題，也是近期住宅市場的特徵之一。至於實際上是否真的銷售良好？當我們探索市場的狀況時，以千葉縣船橋市的新建公寓大廈為例，去年1～3月的簽約件數，單月平均有20戶，在新冠疫情之下，平均達到30戶，銷量好的時候更是高達40～50戶，可見得簽約與銷售步調之迅速。和發生新冠疫情之前相比，有些物件的簽約件數上升至將近1.5～2倍，可以看出遠距工作的認知度提升，對於顧客選擇居住地點的價値觀，造成了一定程度的影響，許多銷售現場都能感受到這樣的氣氛。

 

此外，輕井澤(長野縣)與熱海(靜岡縣)等地，對於別墅的需求也增加，要求索取資料的詢問度極高。雖然以一戶建等物件為主，但也有人指出，目前已經缺乏土地可供開發。

 

 

富裕族群支撐的不動產市場

 

地價下跌的情況之中，公寓大廈和一戶建的售價，是否會持續上漲？

 

由於新冠疫情，消費者對於景氣的動向並不樂觀。根據日本總務省公布的資料顯示，2020年的完全失業率平均值為2.8％(較去年上升0.4％)，這是自2009年的金融海嘯以來，睽違11年的數字。住宅理應滯銷，造成庫存量增加才是。

 

然而，無論是新建案或中古屋，成交價格都高居不下。根據東京Kantei公司的調查資料顯示，東京都千代田區的中古公寓大廈價格，在2月份突破了1億2,000萬日圓。東京都心的平均價格來到8,856萬日圓，已經逼近9,000萬日圓的大關。

 

不論任何行業或業種，售價都取決於供需的平衡，簡而言之，這反映出目前許多人都還是想要購買分拆讓售公寓大廈。以新建案而言，由於開發商減少了供應量，可以預期購買意願大幅超越了新增戶數。然後，由於買不到新建案，所以轉而購買優質的中古公寓大廈。當優質物件進入中古市場即以飛快的速度售出。根據東日本不動産流通機構的資料顯示，庫存件數不但沒有增加，反而持續減少，突顯了供不應求的情況。

 

也就是說，由於新冠疫情，許多人的收入環境正在惡化，包括失業、停止雇用、減薪等，但另一方面，也有不少人的收入並沒有受到影響。實際上，自從安倍經濟學和2020年東京奧運會／殘障奧運會決定舉行之後，日本的富裕家庭數量就一直在增加。根據野村綜合研究所的調查資料顯示，日本的富裕階層家庭，從2017年的126.7萬戶，增加至2019年的133萬戶。金融資產淨值在1億日圓以上～未滿5億日圓的家庭有124萬戶，超過5億日圓的家庭則有8.7萬戶。

 

由於大規模的金融寬鬆政策，尋找停泊處的國內外資金流入了日本的不動產市場。日本銀行在4月2日宣布的2020年度資金供應量（以貨幣為計算基礎）為643兆6,096億日圓（較去年底增加26.2％），已經連續九年創下歷史新高。大量的現金流入市場。自從2013年4月的量化寬鬆政策以來，其規模在八年內增加4.4倍。不只是日本銀行，世界各國的中央銀行也持續向市場提供資金，因此不動產市場行情可能會繼續維持在高價位的區段。