迎接增稅時代來臨的住宅・不動産業界

迎接增稅時代來臨的住宅・不動産業界

隨著日本景氣復甦，日本開始以脫離通貨緊縮為目標。 自民黨安倍政權提出提高資產價格的「三箭」(Abenomics)經濟政策－金融寬鬆政策・財政政策・成長戰略。 此外也著手進行民主黨政權時代為了重建國家財務所提出的消費稅增稅政策。最快將從2014年4月將現行消費稅5%調漲到8%，2015年10月再從8%調漲到10%。此外由於遺產繼承稅將調漲，陸續有許多公司針對遺產稅調漲舉辦相關講座，而且是一開課就立即滿額的盛況。本次除了探討安倍經濟學為不動產業界注入活力外，也將解析增稅是否帶來影響。

■住宅販賣方面消費稅調漲影響輕微

由日本財務省彙整消費稅調漲期間的特別措施已知，依照客戶需求所建設的透天(以下稱「客製透天」)與建設公司所推出的透天(以下稱「成屋透天」)和大樓住宅的稅則實施上有略有不同。消費稅的課稅原則是取得商品時課稅，但是因為客製透天從訂定契約到交屋需要一段時間，因此到今年9月底前所簽訂的契約仍然適用現在的5%制度。 反之，大樓住宅以及成屋透天則不適用上述5%措施，就算是在今年9月底前訂定買賣契約，但交屋若是在2014年4月後稅率依然是8%。但如果室內或室外裝潢實施部份變更施工的話，則適用稅額5%的特別措施。也就是說如果新築住宅在今年9月底前簽完約的話，就算是2014年4月交屋也適用現行的消費稅5%制度。
但就目前得知的消費者的狀況來看，並沒有一窩蜂搶在9月底前買屋的現象。 雖然專門買賣新築大樓公寓的開發商購買意願相當的踴躍，但其背景並不是想搶在消費稅漲價前進場，而是異口同聲的說預期房貸利率會上漲的關係。售屋現場的推銷口號也是比起消費稅調漲，反而會使用房貸利率上漲來說服消費者。事實上三大銀行(三菱UFJ、MIZUHO、三井住友)將一齊在5月調漲房貸利率0.05%。 最近消費者也有重新檢討貸款浮動利率的動向。
不動產龍頭的7間公司(三井、三菱地所、住友、野村、東急、東京建物、大京)以消費者為對象的所實施的購屋調查指出，隨著稅率調漲表示會提前購屋的比率為31.8%;再觀望為37.7%，對購屋預定不會產生影響的比例為29.9%，比例幾乎呈現相同的3成。

這次消費稅調漲似乎不像之前從3%調漲到5%時受到注目，原因是因為2013年度的稅制改正大綱擴大房屋貸款減稅吸引了消費者購屋，並同時實施預防客戶量下滑的政策所致。2014年4月到2017年底前入住的話所得稅和住民稅最高減免額將可達到400萬円(現行制度最高為200萬円) 。房貸餘額以4千萬為上限，民眾可於10年的每一當年總所得稅額中扣除年底房貸餘額之1%，若個人所得稅額抵扣完後仍有餘額，則可將該餘額抵扣到住民稅，其減免額度亦從現行的9萬7500日円提高至13萬6500日円。預期自民與公明兩黨將會於今年年底的2014年度稅制改正會議中提出稅率減輕條款，並於參議院選舉後提出中期報告書。

■遺產繼承時「遺產繼承清算稅」為有效

2015年稅制改革之後，基本扣除金額調降到現在6成以下的可能性很高，被課遺產繼承稅的人可能會增加。不只是以遺產稅最高稅率自3億日円以上徵收50%改為超過6億日円的部分徵稅55%為重點。比方以繼承人為配偶並育有2子的狀況來看，以往財產若未達到8000萬円的話是不會被課稅的，但是本次法令修正後擁有4800萬円以上財產者將會被課稅。也就是說2015年1月起規則將會變成「3000萬円+600萬円x法定繼承人」，從課稅對象的繼承財產中減去非課稅金額，基本扣除額將減少4成，拜安倍經濟學效果之賜都市中心部地價上漲，課稅比例也可能會比預期來的要高。若是持有高價住宅且地段是在地價特別高的東京都內的話，課稅對象似乎也會波及到一般民眾。
針對如何妥善處理遺產稅一事，Active諮詢顧問公司的岡村憲之社長表示除了建議生前就將財產過戶外，也可有效活用「遺產繼承清算稅」制度。此制度為親屬一人可免除2500萬円贈與稅，是一個將親屬生前的財產留給小孩有效活用的制度，例如給孩子買房。若父母想提供較多資金給小孩的話，除了活用上述繼承清算稅之外也可同時併用「住宅基金贈與特殊條例」(700萬円以下非課稅)，如此一來孩子就可以跟父母親各拿3200萬円並且不用課稅。
此外，生前贈予財產雖然可以和其他繼承財產合算，但資產評估的適用規則是以贈與當時為準，因此中長期的財產如今後可能上漲的土地或股票，可以使用「遺產繼承清算稅」制度將稅金支付的期限往後延來達到節稅效果，並同時增加資產。