日本央行實施超級金融寬鬆政策

日本央行實施超級金融寬鬆政策
日本不動產即將迎接泡沫時代

  從今年3月日本國土交通省公布的公示地價中可以看到地價已見底。雖然以都市為中心，地價上升地點大幅增加，但值得注意的是地價調查是於去年秋季實施的。政府與自民黨實施向市場大量投放資金的「金融寬鬆政策」，擴大公共事業投資等「財政政策」，以制度改革為中心的「成長戰略」的「三箭」已齊放，實施所謂的“安倍經濟學(Abenomics)”將努力實現擺脫通縮。但公告地價並沒有真正反映到“安倍經濟學(Abenomics)” ，也就是說現今地價比起調查當時，調漲的氣氛更為濃厚。
  日本央行新總裁黑田東彥上任後的首次金融政策會議於4月3日至4月4日召開。此次日本央行的新體制與“安倍經濟學(Abenomics)”是否帶來不動產價格的上升，不動產市場是否真正開始復甦，分析如下

■不動產市場的真正復甦仍存3個課題
  在不動產市況的復甦中彌漫著樂觀的氣氛，但今後能夠真正上軌道與否，目前仍在著幾個課題。一是辦公大樓的租金反漲與否。從最近的租賃狀況可以看出，以新辦公大樓為主，租金呈現上升的趨勢。今後更新契約時租金是否上漲將成為一個焦點。目前市面上現有辦公大樓租金可能將於2014年開始上漲，無論是否由著名不動產公司提上漲也好，租金提前上漲似乎可望提前。但不會出現像2007年迷你泡沫經濟現象時東京都中心一坪暴漲7萬日圓那樣的狀況，雖然辦公大樓的空室率仍然持續居高不下，但是逐漸出現了小幅下滑的趨勢。某M&A投資顧問公司去年12月打算搬遷，在東京六本木附近尋找高檔辦公大樓卻額滿向隅一事仍令人印象深刻。
  第二點是建設成本上升，除了因應地價的上升，公寓大樓與辦公大樓的的開發成本也隨之上升之外,還有日圓貶值使得仰賴進口的原物料價格上升。311地震後復興計畫發展導致建設人才不足以及工資上漲也是一項焦點。中大型建設公司也為了不讓工程費用虧損也煞費苦心。若人事費用持續高漲,不排除也將轉嫁至施工費用。此外2007年及2008年間高價買入卻滯銷物件仍持續出售中，開發商也擔心施工費用上漲將導致新建案的公寓大樓利率下滑，今後價格上漲的公寓大樓的賣向也是值得注目的焦點。
  第三點是海外對日本的投資加速與否。雖然311地震後外資仍持續投資日本，但與2007年的迷你泡沫經濟時期相比，其態勢顯弱。即使亞洲富裕層的投資熱情依然不減，但今後值得關注的是歐美不動產基金、避險基金等接下來投入的資金多寡。目前仍沒未看到像2007年時以幾千億為單位的投資額，僅停留在數百億。其背景是因為目前在市場上難以看到優質的日本不動產。由於市場對安倍經濟學(Abenomics)抱持期待，因此資金循環已得到了改善，隨之不良債權化的優質物件變少，另外看好今後不動產市場的屋主認為價格將會上升，因而不願脫手等。
  對於以內部回報率15~20%為目標的歐美基金而言日本不動產市場的吸引力仍顯得薄弱，因為這些歐美基金的流向目前朝著義大利和西班牙的債務問題所苦的歐洲前進。現今的歐洲不動產市場宛如當年日本泡沫經濟崩壞，可以買到便宜且投報率高的不良債權的物件。
  但是這3個課題以及安倍經濟學若實質對經濟產生影響的話，長期停滯不前的上班族薪資將獲得改善，就算大樓公寓的售價稍高也不會影響買氣。另外以日本為發端，各大國展開金融緩和政策將使全球市場熱錢流竄，若今後日圓持續貶值的話，也會吸引尋求去處的流動資金進場並可能加速日本不動產的大規模投資。此外現今日本政府以及國民積極邀請奧運舉辦在東京，若奧運真的在東京舉辦的話毫無疑問的可以預期不動產市場將持續景氣。
 

■日本央行推出了前所未有的金融政策
  我們漸漸地似乎聽到了資產泡沫化的腳步聲。這是因為於4月3日至4日日本央行召開的金融政策會議上，日本央行決定實行前所未有的超金融寬鬆政策，將努力實現擺脫通縮。會上敲定擴大長期國債和股價指數聯動性上市投資信託（ETF）和日本不動產投資信託（J-REIT）的投資額度，ETF增為1兆日圓，則J-REIT增為300億日圓。若今後長期國債的以一年50兆日圓的進度買入的話，每月的長期國債的買入金額將達到為7兆多日圓。市場上流通的貨幣基礎將會以一年60兆增加至70兆的速度增加，日本央行將向市場將投放大量的資金。2012年底的貨幣基礎實際總額為138兆日圓，預期接下來2013年底為200兆日圓，2014年為270兆日圓。
  目前建商和日本不動產投資信託的股票正在急速上升，如此一來幾乎可以斷定東京、大阪、名古屋、福岡等的大都市的不動產價格也會上漲，日本遭遇不動產泡沫化的可能性也將提升。