定期借地權之大樓住宅投資

定期借地權之大樓住宅投資   

低價取好地，期待來出售、瞄準高收益

     近期之周邊房市中增加許多定期借地權之大樓住宅。根據日本國土交通省數據顯示，截止至2009年底累積總計的定期借地權住宅約有7萬9808戶之多，其中出售的住宅大樓約占總戶數中的2萬711戶。其餘為獨棟住宅（累積數量為3萬6297戶）以及出租大樓．木造公寓（累積數量為1萬6800戶）。定期借地權的契約型態意指約定的時間到期時須將土地歸還給地主且無須再支付退租費用。平均的借地時間為58年，但是近期出現延長至60～70年的物件。近來於一定的期間內只承租土地，持有建築物本身的住宅形態，正逐漸在市中心嶄露頭角並出現熱潮。

■地主活用土地

    定期借地權之大樓住宅最大的優勢在於，比一般的大樓住宅便宜約三成左右即可購買到。因為土地的所有權者是地主本身，因此購買後也無需繳交土地取得稅，也無登記規費，可有效降低許多物件購入時的各項費用。大部分的定期借地權物件的所在地點皆相當不錯，專用面積（可住空間）也比較寬廣是其人氣上升的理由之一。地點好且價格優，對投資者而言比起一般大樓住宅來講可以更有效的投資運用。

    定期借地權的事業展開方式分別為「土地所有権型」・「土地預付款型」・「權利金型」三種。使用何種方式會依地主及業主地使用目的而異，自2005年起土地預付款的方式增加許多。換句話說就是預先支付將來需要支付的費用，因購屋者每月所需支付的運行成本大幅降低因此需求量大增。

    熟知定期借地權物件之AMS投資顧問社長竹之內裕表示，借地60年期間的成本若以固定利率2.6%來各別分析的話，土地預付款型其一年之間的土地費用約是土地稅金(0.2%)的2倍來到0.39%左右，比起權利金型的土地成本1.2%要來的低廉許多。若以折扣率來算的話等於是打了65折。其結果顯示，預付款型假設全額貸款60年，所需成本為87.1%。若以土地費用佔20%的權利金型來計算的話，全額貸款60年的土地每年假設以1.2%來計算，其成本所需為101%。所有權型假設以60年間土地費用全額貸款，其成本所需為156%。

    定期借地的特徵在於因將來須歸還給地主之關係，對地主而言能有效運用最為重要。且權利金型對地主而言所佔優勢不多，原因在於收受權利金後會列為房地產所得稅的課稅對象。對業主而言要如何展現出其優勢則是相當重要的環節。再者各別情況大不同，很難定論何種事業展開方式對定期借地住宅是最合適。竹之內社長表示，｢2007年以後高額的權利金型率續登場。藉由定期借地權增加資金周轉，特別是對企業主而言更能有效運用。此外，近年來針對摩天大樓所推出的定期借地住宅也不少｣。

■市中心之定期借地住宅備受關注

    定期借地型住宅在郊區的物件漸漸減少中。自從雷曼兄弟之後地價逐漸下滑，若是從有效運用土地這點來端倪的話定期借地的優勢反而浮現不出來，因為購屋者對房產的關注皆集中到市中心去。購買者皆對資產收益性高的物件能低價購入，未來高價出售充滿了期待感。市中心在出租上除了其便利性外，且可避免租金下滑及房屋空置率。就現實層面來講，大樓住宅最終還是取決於其價格及便利性。

    2008年完工的｢CITY TOWER品川｣(借地期間為70年．總戶數829戶)就是人氣超旺的典型例子。地點位於品川車站徒步圈內的品川區港南4丁目，屬市中心重劃區內的改建企劃案，專有面積80㎡的販售價格在市中心卻只要3200萬日圓左右即可搶下而備受注目。雖然有購買後5年間不能販售的束縛存在，但是競爭率仍然是好幾百倍。可想而知其真正的目的在於購買後的投資面。受到安倍經濟學的影響景氣開始復甦，近期也逐漸出現拋售跡象。

    SECOM推的京王線芦花公園車站徒步5分鐘內的大規模大樓住宅建案中，1樓部分當初以6200萬日圓買進的住戶，拋售時以7600萬日圓成交。使得大樓住宅的投資目的吸引力逐漸攀升。

    於2008年11月完工的山手線上最大型定期借地權大樓住宅案｢廣尾GARDEN FOREST｣（借地期間50年．總戶數474戶）也是其中之一。同一企劃案中的建案使用地為廣尾日本紅十字會醫院所有，且廣尾周邊是以高級住宅地聞名，將來極有可能高價售出。截至去年7月完工的同一企劃案之｢廣尾GARDEN FOREST．椿RESIDENCE｣G．H棟(200戶)也同樣備受注目。

    GARDEN FOREST採用的是權利金方式。借地權直接做擔保並設定抵押，販售給第三者時無須再經過地主之同意。借地期間到期時會拆除建物歸還給地主，但拆除時若儲備金不足的話則須追加支付費用。反之，若有剩餘費用則會分配給所有權者。據估計，廣尾日本紅十字會醫院已藉由權利金籌措到重建醫院之費用。也是地主藉由定期借地權住宅來活用資產的例子之一。

   此外，土地預付款方式的有2011年推出的東京荒川區的｢ LIVIO日暮里GRAND-SUITE｣(借地期間62年．總戶數217戶)，距離車站6分鐘價格僅僅在3900萬日圓，推出後立即銷售一空。

    2020年的東京奧運定奪後，除了上述範例之外，不少持有黃金地段且持續關注脫離通貨緊縮的地主，打算利用定期借地權住宅的方式來運用土地資產。看準土地購入後待地價攀升進行拋售來獲利的方式可行性也提高，其他類似的運用計畫也正逐步蔓延中。此外，開發定期借地權物件還能避開因建設成本高居不下而導致投資收益降低，或收益回收期間延長而導致成本無法回收時的風險。這對於想開發租賃住宅大樓市場的富裕層來說，利用定期借地權的投資方式已逐漸成為關注焦點。

    需要注意的是，前文提到的竹之內社長曾表示若以投資角度購買定期借地權住宅時須特別注意貸款部分。定期借地權住宅因銀行及各家金融機關無法將土地做為擔保之關係，貸款程序相當嚴苛。重點會放在貸款人的收支上。用現金購買的富裕階層人士則無此方面考量。