2020年東京奧運開幕(1)

房動産之東西向差價小　

   睽違56年即將再度舉行的東京奧運成為眾所注目的焦點。去年9月日本奪下了2020的奧運並將開起東京嶄新的ㄧ頁。選手村在東京．晴海為中心的半徑8km範圍內走精巧型路線；但這注定會是蛻變為大都市的一項重要契機。從本回起將以４～５次的篇幅，針對奧運定奪後今後的各項發展﹑東京的交通整頓以及都市舒適性開發建設﹑公設支援服務等，各種奧運相關措施逐步進行介紹。首先，將與各位探討決定舉辦奧運後到正式開幕為止，今後房地產的動向與展望。

國家戰略特別區域法開起高樓大廈開發潮　資金大舉進入

   當房地產市場正逐漸脫離雷曼兄弟事件陰影並逐漸恢復景氣時，東京也一併奪下六年後的奧運盛事，並有可能會帶來持續性的房地產熱潮。特別是東京灣岸一代最備受注目，根據某大證券資深分析師今年3月訪問美國機構投資人後表示，東京灣岸一帶未來將提供1萬5000戶以上的新成屋，儘管消費稅調漲，卻仍然敵檔不住眼前的銷售熱潮。美國當地的投資家表示東京的住宅大樓價格比曼哈頓以及美國西岸更便宜且更具有吸引力，也掀起了許多個人投資置產的話題。許多的外國投資客皆相當期待到奧運開始前的未來6年間，藉由各項的基礎建設整頓，東京將會蛻變成一個舒適的大都市。許多外國投資家也期盼，若台場建設博弈設施計畫實現，將可成為日本的經濟復甦的引爆彈。 

    無論是新興國家的經濟體系或是俄羅斯併吞克里米亞半島等許多外在性的不確定因素雖未能如期解決，但對於今後各界皆期待美國經濟發展將轉為良好，日本企業也於2014年3月份的財報結算顯示營利超越過往且創下歷史新高。大企業也將逐漸調漲勞工的基本工資予以改善個人的薪資所得水準，進而締造良性的經濟循環。在這波景氣呈現高度期待的狀況下，可以期待東京奧運將會是新一步推動日本景氣復甦的重要引爆彈。

　日本政府預計將投入，4554億日圓來整頓各項體育競技場﹑選手村﹑高速公路以及公共基礎建設的更新等，可想而知隨著整頓進展狀況投入的金額也將會持續增加。國家戰略特別區域法也將跟著推波助瀾。國家戰略區特別區域法是安倍任內的重要改革措施之一。希望藉由放寬現行的聘用﹑金融﹑都市計畫等相關措施，並增加稅制優惠措施藉此吸引全世界中的技術人員．人材．資金，進而建立起國際性的商業都市計畫才是其背後真正的主要目的。

　日本政府於3月28日招開的國家戰略特別區域諮詢會議中指出 ｢東京地區｣ ｢關西地區｣以及沖繩縣﹑新瀉市﹑兵庫縣﹑福岡市將為首次的改革經濟特區。並大膽的以持續朝放寬法規的方向循序以進。東京地區範圍以東京都心﹑神奈川縣﹑千葉縣成田市而構成，希望藉由2020年的東京奧運吸引國際企業進駐，讓日本成為國際間重要的商業經濟據點。

　都會區因放寬開發的容積率因此高樓大廈較以往容易興建，以都會區為中心的職場﹑住宅以及商業區等複合設施也將逐步開發。東京街景預計也會在未來的數年之中用嶄新不同的面貌迎接大眾。住宅．房地產業界也樂見期待東京走出亞洲，朝向世界主要都市延伸邁進。

　三井不動產以及三菱地所﹑森大樓等日本首屈一指的開發商也有可能將個別的主力區塊像是日本橋及丸之內﹑六本木等代表性地區今後可能將有重大轉變。三菱地所於去年5月發表的成長戰略中心企畫顯示 ｢未來10年間將提供創投公司以及在日本擴展業務的海外企業提供1萬平方米的辦公室空間。將藉由東京奧運的契機將日本推進國際化｣。三井不動產的日本橋再開發案也正如火如茶的進行中，今年3月剛開幕的複合式商業設施 ｢COREDO室町2・3｣先行完成開發的COREDO室町估計一年之中可締造1700萬人前往造訪。

    若能藉由奧運拉抬經濟效果並改善現況的宏觀經濟學之下，租屋的承租人除了在租金的預算上可提升外，個人的住宅購買能力也會相對提高並一併帶動房地產市場回溫。商業設施以及辦公大樓也會因店鋪及承租人的進駐而有豐收的盈餘形成一個好的循環。一旦各投資人焦點聚在日本的房地產時，估計房市也會隨之穩定向上成長。

   實際上在對日投資上，低利率﹑資金運轉容易且收益性高，使得整體的投資環境相對安穩，外資基金也願意再度將資金回流至日本進行投資。自2011年東日本大地震之後，美國的Angelo, Gordon & Co，以及英國的Grosvenor﹑Aviva Group，德國的AM alpha﹑CapitaMalls Asia等投資家皆已陸續於東京都心部的大樓以及高級租賃住宅大樓﹑商業設施置產。

基礎建設整備﹑灣岸形象提升

   土地開發商相關人士表示，藉由奧運的申辦成功，一掃以往被批評公設蓋來養蚊子的負面印象，議論的方向也轉變為正向而積極，開發公設並強化東京的都市機能。由於法規放寬土地的利用趨向高度化，若能藉此機會提升東京地位的重要性，將會為不動產市場帶來重大的效應。

    充實的基礎建設是舒適的大都市不可或缺的重要一環。有楽町線及半藏門線之間的整合，以及新空港線將串連起亰急蒲田車站與ＪＲ・東急蒲田車站之間，並順勢沿著環狀8號道路的地底下串聯起成田機場﹑羽田機場與東京車站，是項以速度取勝之重要鐵道整頓計畫之一。

   基礎建設陸續整頓，東京灣岸地區的商業大樓行情也更趨於穩定。相同地區缺乏人氣的大樓，因交通不便以及東日本大地震帶來的影響造成海埔新生地印象不佳，基於這些因素，像是晴海一帶預定於2016年4月開通｢巴士高速運輸系統(BRT)｣將大幅提升交通的便利性。｢選手村｣的開發進展則可加速國際交流，整體的地點形象也會隨之向上。

    整體來講房地產的東西向差價已越來越小（東向通常指東京的東部地區，以江東區・墨田區・江戶川區等地為主。西向通常指東京的西部地區，以中野區・杉並區・世田谷區等地區為主）。目前的東京房地產價格是西高東低。大樓住宅平均1㎡的單價 ｢從2013年上半年來看，山手線一帶100萬8000日圓，城東地區等周邊區塊為67萬日圓，差距約有33.5%之多｣（MIZUHO證券表示），2020年估計差距將縮減至25％，山手線一帶120萬日圓，其他周邊區塊90萬日圓。這也是因為基礎建設更加完善後帶來的正面效果。

　當東京的都市機能大幅提升成為一個相當好的投資條件地時，周邊的地價行情也會從熱門地區開始率先上漲，接著再向外延伸至其他區塊。如同東京晴空塔周邊地價上漲般，東京奧運勢必將帶動台場以及晴海等灣岸地區的土地蓄勢上漲。

　首都高速公路以及環狀7號線等道路將呈現連續性且立體性的交叉建設，並開通新幹線，東京將締造出世界上大都市都前所未有，快速的改變都市結構的效率。且預期將帶來1964的東京奧運前所未見之高速經濟發展。