建議急速投入2014年的首都圈房市 瞄準盈利趁現在

建議急速投入2014年的首都圈房市

瞄準盈利趁現在 

   2014年4月1日起消費稅將從現行的5%增加至8%，無論是住宅市場上或房地產業皆對新建案的大樓住宅有些擔憂。基於安倍政權的經濟政策（安倍經濟學）日本的經濟正逐漸復甦中，且考慮到未來通膨的可能，因此近期有許多消費者正評估住宅大樓的最佳購入時機以便適時出手。

   根據房地產經濟研究所去年12月下旬預估，2014年的首都圈販售之住宅大樓戶數約有5萬6000戶之多。因預期安倍經濟學會帶動販售價格上漲之關係，供給戶數與前年比增加約22.8%，來到與2013年相同水準。即使消費稅上漲，因政府提供住宅貸款的稅收減免﹑以及針對部分有條件性的所得族群提供住宅給付額等相關施政，消費者購買房屋的意願不至於太低落。住宅貸款的最大減免額度將會超越現階段的2倍來到400萬日圓，在給付制度部分為年收510萬日圓以下的人最多可給付30萬日圓，若不貸款使用現金直接購屋者，只要年滿50歲年收在650萬日圓以下者，最多也能給付至30萬日圓。

   美國主要的證券商也表示｢預期經濟復甦並持有購買意願的民眾將持續一段時間｣，預期住宅大樓市場預期會繼續看漲。消費稅增加對住宅大樓的影響也有限。三菱地所Residence於東京灣岸開發的雙塔住宅大樓的其中一棟會適用於消費稅率8%但依舊銷售成績搶搶滾，且未見因為消費稅增加而造成買氣下降。

預期新成屋在未來2年內會上漲25％ 日圓貶值擴大外資買氣

   在這樣的聲浪中若請教專家以及業界相關者｢何時是買房的最好時機?｣，答案可能會是日本去年最佳流行話語的｢就是現在！｣，即使不是現在，回答｢建議盡早下手買進｣的專家也不少。當然，買房的最好時機會依據每個人的生活模式以及人生規劃而有所不同，因此個別的最佳買房時機也不見得相同。觀察市場動靜後再購買最佳。至於為何推薦盡早置產的原因在於，預計未來的銷售價格會傾向於調漲的關係。但住宅大樓的開發業者也知道一旦價格提升的話有礙於銷售面，因此採取的銷售策略為縮小居住部分的專有面積，價格上則盡量不做調整。但消費者若不想居住空間被壓縮的話，還是在價格進行實質調漲以前進場置產會是最得宜的。

   住宅大樓價格調整的原因在於東日本大地震之後的復興建設，許多的建設現場皆出現人手不足之現象，再加上日圓貶值無論是在建設用的材料或是各項能源部分的成本皆相接提高。特別是給付勞工的勞務費用比起一年多前，調幅約漲三成之多所費不貲。｢勞務費用加上建設用材料，建築總成本約上漲20~25%之多。許多開發業者表示無論是建案中的利潤或是土地費用皆呈現窘境，2015年的住宅大樓毛利大概會持續低迷。｣前述美國主要證券商表示對於成本持續上漲的時代中，開發業者皆有著強烈的危機意識。

  2020年東京申奧成功後也一併間接刺激東京灣岸一帶的銷售價格。房地產市場調查公司Attractors Lab的社長於去年12月表示『錯過現在要再等10年，購屋趁熱』發表此論的沖有人先生則表示，｢針對之後的東京奧運，完善的交通上規劃整治後房地產價格必定上漲。今後的價格調漲空間還很大，新建工程在未來的2年內預計會上升25%﹑並指出未來的價格有可能會比2007年的房地產泡沫時期還來的價格更高，並指出現階段可進場購買未來有銷售收益的住宅大樓。

   因日本央行的金融寬鬆政策所帶來的海外投資客有逐步增加的趨勢，主要仍是看準日本房地產的高資本收益而前來投資。像是新加坡以及香港﹑台灣等地的房地產價格皆高出於日本許多，相形之下投資報酬率可能只落在1~2%之間。諸多的海外投資客看好日本央行的黑田東彥總裁在任期間，日本的房地產價格只會節節高升不會下跌。年底前後日圓貶值至1日圓兌105美元，許多投資客皆觀望日圓將持續貶值。一旦日圓持續貶值對海外的投資客來說相形之下是利多弊少。

因應加稅措施後的景氣衰退，利率水平將維持低空飛過

   雖然利率不至於從通貨緊縮到通貨膨脹時期而突然急速上升，但還是必須持續關注未來的利率動向。因為政府與日本央行為因應4月份消費稅增加後可能帶來的經濟衰退效應，推出一連串的財政措施並追加寬鬆貨幣政策。當景氣逐漸上升至過熱之後的2~3年，有可能不再持續加碼寬鬆貨幣並提高房貸利率。

   只是，近期內的資金需求尚不急迫，預測未來2年內仍保有低利率則大有人在。熟知房貸市場的多摩大學研究所教授紀平正幸也表示｢房貸利率現階段很難急速調漲。日本央行的黑田總裁的物價指數目標雖為2%，若用折價債券的思考模式來計算出利率動向的話，國債利率到2%時大概也是10年後的事。｣ 比起稅額增加所帶給民眾的影響，房貸利率影響的層面則更廣泛。因此，若考慮買房的民眾建議趁利率低時盡早購屋來的好。只是，反之若是財政改革不如預期而造成國債陷入龐大負債情形下時，或是安倍政權的經濟成長策略未達到預期效果的時候，各種利率皆存在著漲幅的危機。購屋者只能一邊觀望安倍經濟學的成效去思考下一歩棋。