為人口下降的日本帶來一線生機

　以改革粉碎悲觀論、創造內需　

　日本目前正面臨最根本的問題，就是低出生率、高齡社會的正式到來，致使人口逐漸下降。根據厚生勞動省的試算，目前日本75歲以上人口約占總人口10%，而到了舉辦東京奧運的2020年，估計將急速增加至20%左右，因此日本即將成為全球罕見的低出生率、高齡社會。這種趨勢若繼續持續，將產生日本經濟實力下滑的隱憂。在面對市場縮小的所有業界當中，對於住宅和不動產業界而言，這種情況更是攸關生死存亡的問題。由於本地業界難以透過海外事業填補萎縮的國內市場，也面臨到進退兩難的困境。年輕族群一旦減少，勢必造成新住宅需求減少，因此四處皆可聽到新建住宅空屋率攀升的警鐘。各住宅和不動產公司受到此種情況的影響下，已經正著手區分業務。

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■預測未來高齡者比率將高達40%

　家中平均有2名子女的家庭已經消失，再加上日本泡沫經濟破滅後，造成20年經濟一蹶不起的長期景氣低迷下，晩婚和單身者驟增，更加遽人口下降與超高齡化社會的到來。站在社會學和建築學觀點，研究第2次世界大戰後住宅情況的東京大學研究所學術研究院山本里奈小姐深刻體會到，「住宅‧不動產業界大量供應新建住宅的時代已宣告結束」以及內需的危機感。

 

　日本人口自2005年起開始下降。人口預測的方面，甚至有人認為未來高齡者將占人口比率的40%，經濟成長率將會隨著生育年齡人口的縮小而下滑。IMF（國際貨幣基金）連續消極預測日本未來經濟成長率將在1%前後。

 

　「然而，經濟成長的預測並非全都是悲觀論，東京地區應該能繼續維持強勁的經濟成長力」，提出這項觀點的日本大學經濟學部中川雅之教授，觀察到以下2個狀況：首先，2020年日本即將舉辦東京奧運。在前一次舉辦的1964年東京奧運中，公共投資的比重膨脹了2倍。該時期集中規劃的基礎設施將面臨更新時期，因此預期以2020年東京奧運為契機，將公共投資和不動產投資集中於東京，藉全新風貌都市的誕生，使東京經濟規模與不動產市場呈現出中期走強的趨勢。

 

■灣岸及都心區域的中古豪宅擁有超高人氣

　實際上，眼前因安倍經濟學而使不動產市場轉為活絡。在地價上揚的地點逐漸擴大、期待擺脫資產通貨緊縮互起作用之下，使得以東京都心為中心的大都市豪宅銷售強勁。經濟規模已被中國超越的日本現為世界第3位，不動產的市場規模則占世界第2位，於是來自台灣、中國、東南亞海外富人對不動產的需求也備受矚目。而東京的經濟實力表現，在全日本當中也最為突出。因此只要落實執行政府經濟成長策略，除了東京都心之外，其它被指定為策略特區的區域，應也能同樣帶動資產價值上揚。

 

　不動產公司正在加強符合此方向的事業。三井不動產的分公司不動產流通會社，投入2,000萬～4,000萬日圓整修東京、南青山平均1坪售價約600萬日圓的出租公寓（總戶數36戶），並重新銷售。屋齡超過20年的公寓大樓價格約在2億～4億日圓。這棟當初為了符合歐美人出租豪宅需求而建設的物件，位於鄰近表參道站步行6分鐘之處，相較於周邊新建住宅的行情，每坪約便宜200萬～300萬日圓。該建築物因抗跌性高，而備受外國人及日本富人所青睞。大坪數270m²的住戶整修費則超過1億日圓。

 

　受到東京奧運的帶動，高級住宅需求可望增加的趨勢，並未侷限於灣岸區域的新建公寓。

 

■二線都市也將以緊密都市型態（Compact City）求生存

　有助於創造新需求的政策正備受矚目。以住宅和不動產業界的觀點，來看低出生率、高齡化、人口下降後，是否也能創造安居樂業的社會問題，其重點在於讓高齡者更換住處以活化市場，但這也牽涉到能否對人口下降的二線都市，確實提供行政服務的問題。為了持續提供行政服務，因此導入緊密都市便備受各界所關注，甚至「都市再生特別措施法」也在訴求縮小都市的定位性。

 

　都市縮小將導致人口移動。人口一旦移動，就會提高不動產的流動性。即便讓擁有強勁經濟基礎的東京維持現狀，也能活化不動產市場，因此二線都市也能透過緊密都市化，打造出適合人口下降與高齡化社會的造鎮計畫，進而產生不動產需求。支援高齡期生活的無障礙社會是不可欠缺的要件，因此能容易取得醫療和看護服務的居住環境至關重要。實際上，目前已有開發商先行掌握此觀點，著手開發醫院一體型的分售公寓。

 

■以智慧型城市增添城市魅力

　除緊密都市之外也一併致力導入智慧型城市。智慧型城市是指融合市區內的能源，打造出追求效率與節能的城市。三井不動產、東京大學、千葉大學共同拓展的「柏葉智慧型城市」就是其中最具代表的範例之一。

 

　千葉的「柏葉」車站採用的是統一管理12萬7,000m²用地的全區發電與受電量及消費電量的作法。去年7月盛大開幕的站前核心市區「GATE SQUARE」，在政府、民間和當地行政單位合作之下正式營運，以實現健康長壽、環境共生、創造新產業為目標的智慧城市。預計在2030年之前，讓居住人口從目前的5,000人成長為約26,000人。

 

　該智慧型城市導入日本首創跨越市區融通電力的智能電網，利用太陽能和蓄電，與鄰近市區的商業設施「Lalaport柏葉」之間相互供給電力。其架構為即使發生停電，仍可連續3天持續供給平時所需用電量的六成電力；並對鄰近市區所開發的分售公寓「公園城柏葉園區一番街」與「公園城柏葉園區二番街」供給電力，成功實現當發生震災等情況時，電梯和公設照明仍可運作的無停電公寓。

 

　柏葉智慧型城市往後將在企業、大學、研究機構、居民的合作下，與多世代、多領域、多國籍者相互交流，實現創造革新的「創新園區構想」，以期充實工作、居住和學習需求的商業施設，增加外來人口。

 

■觀光都市策略＋外資的協同效應

　用於展開對策且有助於活化內需的專案，已拓展到神奈川縣藤澤市、和大阪府堺市等全國各地，因此即使是人口下降、高齡化社會，也已經正式運作成可形成經濟成長的循環動向。

 

　此外，中川教授在經濟財政諮問會議旗下的「選擇未來委員會」上也提出，應積極討論是否應矯正和容忍過度集中於東京的作法，甚至也有專家提出促進經濟成長的移民策略話題。然而，以實際情況來說，移民話題涉及到複雜且棘手的層面，因此先採取增加訪日外國人的觀光都市策略，以作為替代方向。

 

　今後可望藉由日後的創新，讓外國法人與個人感受魅力的城市發展，若能從海外流入熱錢，將有助於加速擴大內需。由此看來，即使是人口下降的日本社會，應仍可望將智慧化為行動，帶動整體經濟成長。