2015年日本不動産市場預測

　剩餘資金流向住宅大樓、辦公室租賃、投資

2015年揭開了序幕，今年對於日本不動產業界將是怎樣的一年呢？2014年12月日本眾議院大選自民黨大勝，其後開始的第3次安倍內閣政權，持續推動重建日本經濟為中心的安倍經濟學政策。日本中央銀行的金融寬鬆政策，使得市場上過剩資金流向股票及不動產等風險資產。今年的不動產市場預測報告，就住宅大樓、辦公室租賃、不動產投資信託（J-REIT）等三部分加以說明。

◇◆　◇◆◇◆　◇◆

首都圈住宅大樓，鎖定高所得者

意料之外的延期增稅，提升了個人購買力

住宅大樓在建築費用與地價上漲的情況下，整個首都圈的銷售價格預測將持續上漲。不動產經濟研究所預測，2015年的首都圈新成屋住宅大樓預售戶數較2014年的預估成長5.9%，來到4萬5000戶。趁著所謂回歸都心的時機高漲，東京都心區和灣岸區的人氣區域中藉著大型再開發物件的增加來帶動市場。據該研究所預測，位於首都圈的東京23區之銷售比重將超過50%。

消費稅率從8%提升到10%的政策實施時間，將從今年10月延後1年半至2017年4月。某外資證券公司分析：「延期增稅的確有助於景氣復甦，對於個人的住宅購買力的提升更具正面意義。但另一方面也有潛在風險，有意願購買者的觀望態度提升，使得成交件數復甦的速度趨緩。」瑞穗證券的石澤卓志高級研究員指出：「原本預期因2015年10月的消費稅率提高而產生的緊急購買需求消失了，從業界角度來看是意料之外的。但即便緊急購買需求消失，回歸到基本的供給體制，今年的供給戶數應仍舊較去年至少增加一成以上。」

綜合許多市場相關人士的見解，各家地產開發商均有著一致的看法，嚴選暢銷的區域、鎖定特定供給範圍，以增加高價格帶的住宅大樓供給。活絡的不動產投資也相應著以高價帶為銷售主力，故主流預測也認為：「簽約率也應維持在70%左右。」但另一方面很多人指出，相對於精華地段能夠提供高級住宅大樓的大型不動產業者，中小地產開發商仍持續面對艱困的產業環境。以2020年東京奧運的灣岸區等人氣區域為中心的高價住宅大樓，因其資產價值的增值空間備受期待而聚集了買氣，但相對之下市郊區域的物件仍陷入苦戰。雖然在市郊，靠近鐵路車站的精華地段物件可能還有不錯的表現，但是基本上消費者持慎重態度的購買意識卻仍舊不變。

地產開發商的供給體制也完全改變。和過去的競爭供給戶數的時代完全迥異。供給計畫不再追求數字，不再建造賣不出去、無法獲益的住宅大樓物件。總而言之現在「亂槍打鳥都會中」的想法已非選項。現在的供給體制著重在思考如何降低風險，符合公司規模實力而能夠使公司獲益的方式。

地價仍持續高漲，今年的公告地價和路線價等有10%，依地段不同有許多地點地價上漲幅度達到20%以上。住宅大樓價格方面，在東京灣岸區的晴海，到目前為止住宅大樓的行情在270萬～280萬日幣／坪，2015年預估會到300萬日幣／坪，眼下就有大型不動產業者推出共同開發的高樓層住宅大樓的一部分以370萬日幣／坪登場。若是超過300萬日幣的水準時，購買客層的薪資收入沒來得及上漲，就會對銷售造成影響。前述的石澤高級研究員預測：「一般受薪上班族購買物件的價格帶上限在240萬日幣，現在已經差不多到上限了，今年的行情對一般人來說會比較難以下手的一年。另一方面，所得的階級化仍持續進行之下，將以針對高所得者的銷售策略為主來推展。」由於日幣貶值，使得亞洲等地的外國人富有客層的購買有加快的趨勢，各家不動產業者也順應這樣的趨勢進行高價格帶住宅大樓的供給和銷售。

辦公大樓，持續穩定地恢復中

都心區的租金未來4年將累計上漲20%

雖然關鍵掌握於在地的需要多寡，辦公大樓市場仍持續穩定恢復當中。2016年前東京都心區的新成辦公室的供給仍持續減少的狀態。森大樓公司的資料也顯示出供給面上稍微停止增加，中小辦公大樓的開發也因為開發成本高漲的緣故造成開工暫停，施工時間錯開等狀況，使得整體供給狀況趨於緩慢。

2017～2018年左右的新成屋供給將會增加，為了提供東京奧運的相關需求，只要景氣持續復甦不轉壞，一般預測辦公室市場大致能維持上漲行情。因東京奧運之後市區的基礎建設仍將持續發展，為此2020年過後，在接待更多的商務和觀光客的需求下，市區持續性的發展將為辦公大樓市場帶來動力。瑞穗證券認為：「總體景氣不惡化的前提下，現況來說大約以1～2%的速度緩慢持續恢復，辦公室的需求面上並無過大的惡化。」

東京的辦公大樓需求，首先位於交通便利性最高的東京車站周邊（丸之內、大手町）和交通轉運據點集中的品川區域，以及澀谷的關注度也提升。東京23區的空屋率在未來一年內約降低2個百分點，現況空屋率5%左右的辦公大樓，約會降到3%左右。另外也有一部份區域的辦公大樓供給可能會不足，特別是澀谷區域在2017年左右之前沒有推出大型辦公大樓的計畫，這段時間會顯得供給不足。品川區域目前雖然因為樂天市場總公司搬離此處而多少造成負面話題，但是本身集合了陸海空的交通據點，不僅是中央新幹線的重要樞紐，羽田機場的國際機能之強化，海運交通方面大井碼頭和品川碼頭的存在都提供了提升該區域中長期辦公大樓需求的素材。

辦公大樓的租金水準雖沒有超出屋主的期待，但仍舊緩步上升。新成辦公大樓的租金率雖有大幅上漲，但因為新成屋供給狀況呈現抑制的狀態，各大樓的租戶替換率整體上是降低的。因此假設新成辦公大樓的租金上漲10%，能夠對整體辦公大樓市場的貢獻約5%～8%的程度。因此，在丸之內、大手町的租金預期會上漲10%～20%，整體來看平均預期會上漲5%左右。但在今後數年當中仍持續維持上漲的步調，「年成長率5%來看，可預期4年內累積將上漲20%。」（瑞穗證券）。

大阪和名古屋等主要都市也行情看漲

另外在其他地方的都市當中，大阪的「Grand Front大阪」的使用率預期達到8成，即便有大型的供給，使用率依然很高。最近在神戶及京都的辦公商圈的力道稍弱，今後的辦公大樓需求將一口氣集中在梅田區域。若能發揮集聚效果，梅田將作為關西經濟復甦的基礎而受各界期待。

在名古屋，雖然只看以該處作為大本營的豐田汽車的業績好壞為準，由於大大受惠於日幣貶值，預計豐田汽車能持續高水準的獲益狀態，2015年秋天起一連串推出大量的大型辦公大樓也將因在地經濟的看漲，能承接到新的業務而備受歡迎，同時也一併為新成屋的供給打上一劑強心針。對中央新幹線的期待也提升了名古屋的地價。但是要注意的是，一步踏錯就可能因吸管效果造成都市機能可能會流向東京，但另一方面也可能從東京招攬更多的需求。

福岡市在2018～2019年左右為止並無大型新成辦公大樓的計畫。市場狀況仍持續改善中。

J-REIT，因投報率降低物件的買賣趨向減少

東京證券REIT指數也預期超過2000點

J-REIT市場中，由於地價上漲及空屋率和租金的改善等有利不動產基本指標，加上日本中央銀行追加寬鬆政策、增稅延期等因素，使得投資人都動了起來。去年11月28日，首次達到自市場創立時的願望－時價總額（反映市場規模程度的金額）10兆日幣。東京證券REIT指數又重新站上自2007年的迷你泡沫經濟時的2000點水準。摩根史坦利MUFG證券將過去的東證REIT指數的目標值1850點新修正為2080點。

接下來也可預期時價總額也會持續擴大。瑞穗證券的石澤高級研究員指出：「時價總額的擴大，可能在2015年達到12兆日幣，東京奧運前達到18兆日幣的程度。」但是面對這樣的狀況，不僅是住宅大樓、辦公大樓、商業設施等一直以來為主力的獲益類不動產，像是最近被提出來過熱的物流設施及去年11月達成股票上市的高齡者導向住宅等看護設施的多元化投資對象仍是不可缺少的。

在這些情況當中，今年的預測是1～3月占J-REIT的投資人一半左右的日本國內金融機構（地方銀行、信託銀行為主）在作決算對策時會將有潛在收益的有價證券賣出，J-REIT也將面臨盤整局面。一般而言REIT的投資人都至少希望能有3%左右的分配投報率，現下占多數都認為要保住投報率相當困難的情況下可能會增加拋售。這種情況到了4～5月新會計年度時將趨於穩定，各家機關投資人會重新作為安定的操作指標來購入，東證REIT指數預期將以1600點左右為下限穩定推移。

但是在未來2年當中，伴隨著不動產價格的上漲，投報率的降低將不可避免，資本化利率（capitalization rate）預期將每半年下降0.1～0.2個百分點。因此各家REIT公司取得物件的意向將減退，過去以來蓬勃的物件買賣也會不復以往。雖為了確保投報率朝向地區都市物色物件，在市場相關人士當中多認為在2015年經由REIT所取得的物件金額將下跌至1兆日幣左右。REIT的物件取得金額在2013年達到2.2兆日幣的最高紀錄，2014年為1.6兆多日幣為史上第3高金額。