消費者正在摸索公寓大廈的價値性？售價高漲、Go East加速「東京灣岸地區持續大量供應高層公寓大廈建案」

由2017年的分售公寓大廈市場來看，以東京都心為主的大都市區域，和郊外相比更加顯得朝著二極化發展。1990年代後半的泡沫經濟時期，全國地價不分地點皆呈現上昇趨勢，新建案也很搶手。而現在，雖然沒有當時泡沫經濟的氣勢，但在安倍政權的經濟政策（安倍經濟學）帶動之下，使得景氣出現回復感，部分地區的地價也強勁地衝上泡沫時期水準。然而，分售公寓大廈的新增供應量，只能說是稍微復甦，還欠缺了一股活力。今後在人口減少趨勢難以阻擋的前提之下，預估將根據現狀鎖定目標客層，推出新的開發案。

以不動產經濟研究所的分售公寓大廈供給動向來看，9月的首都圏和1年前相比下跌了13.0%，只有2978戶簽約率也只有64.9%，連續2個月銷售狀況不佳，連預期目標的7成水準都未達到。都會區的供給量為1167戶（比前年度同月份下滑8.3％），東京都內與埼玉縣、千葉縣都一樣減少了2位數。尤其是東京都內減少了32.9%，簽約率也停留在38.6%。以地區別來看，簽約率維持在7成水準的只有神奈川縣（876戶＝簽約率70.9％）而已。

銷售狀況之所以如此低迷在於售價過高。公寓大廈調查業者的全方位頭腦公司（東京都港區）的久光龍彥社長指出：「新建公寓大廈的售價和2012年相比，部分物件的價格增加了35％」。

都會區域受到地價上昇的直接衝擊，以及建築費上昇的雙重效應，而郊外公寓大廈的地價雖然比都會區域低，但是以大規模案件偏多建物比例提高，也受到建築費用高漲的影響。「建築費用粗略計算提高了1000萬日圓左右」（久光社長）。郊外公寓大廈的價格，以安倍經濟政策之前而言，當時以專有面積70㎡為例，價格是3500萬日圓，每1坪相當於165萬日圓，但現在已上昇至每坪230萬日圓。

●追求都會區的資產價値性　傾向於富裕層與職業導向的市場

以公寓大廈的市況而言，已經不會再發生過去隨著地價上昇而熱銷的現象。市場不是只從層面來看，已進到以據點而展開動向的時代。由此層面來觀察東京都不難發現，都心部與都會區的目標客層，將會集中在富裕層與高收入的高階受薪族、具有購買力的雙薪夫妻、60歲以上的積極活力型退休銀髮族身上。

以年收入為基礎來判斷的話，40歲左右年收達到1300萬日圓的高階受薪族，可以購買6000萬～8000萬日圓的公寓大廈，而以職業導向，具有購買力的雙薪夫妻，則可物色超過2000萬日圓，一直到7000萬～9000萬日圓的物件。積極活力型退休銀髮族，則會以現金購買交通方便靠近車站的小坪數公寓大廈。也可視為考量到未來繼承上的需求。

由於晩婚與離婚者增加，也有不少不婚主義的單身。這樣的單身者，也流入了小坪數公寓大廈的市場。如果到達富裕層的水準，則會選擇一直以來評價良好的街區，亦即同時追求高度地位性與便利性的雙重條件。

這些需求客層的共通特性就是追求資產價値。山手線的內側地區等地，過去都是以富裕層為主的熱門地區，由於價格急速上昇，城東・城北地區也開始成為熱門地帶。江東與墨田、葛飾、江戶川、足立區、北區等區域的地價，比城南・城西來得便宜，前往都會中心的交通方便，吸引忙碌的上班族目光，從尋找接近職場的觀點來篩選。

實際上，資產價値也在穩定地上昇，尤其是靠近東京奧運會場的江東區豐洲與有明的公寓大廈售價，更是迅速竄升。豐洲在十多年前每1坪只要170萬日圓，如今中古公寓大廈也達到超過300萬日圓的水準。若是新建案更是超過350萬日圓的水準。

Urban Dock Park City豐洲，是以舊石川島播磨重工業（現在的IHI）的造船所船塢舊址所進行的再開發計劃，由三井不動產與IHI於2006年進行開發的公寓大廈，如今這個中古公寓大廈出售中的價格以86㎡的房型而言，要價1億8000萬日圓，等於每坪370萬日圓。在此開發案完工之後不久，於2008年交易的案例當中，74㎡的房型是以6000萬日圓出頭的價格成交，以此案例來看價格上昇幅度之大，不禁令人瞪目結舌。

●灣岸地區持續供應大量的高樓大廈建案　

　行政機關也傾向於取消放寬容積率的政策

經營不動產買賣的蘇富比國際房地產公司（東京都中央區）指出，受到資產價値上昇幅度的影響，換購資產案件也變少了。例如，以60～65歲者為案例來看，在2004年以4300萬日圓左右購買新建的65㎡公寓大廈房屋，後來再用6300萬日圓的價格賣出，運用售房收益與退休金在不貸款的前提之下，購買世田谷區的中古公寓大廈。但也有處於工作旺盛時期的40～45歲購屋者，卻出現了以大約3900萬日圓購入（2014年購買新屋），再以5000萬日圓左右賣出，在下次購屋之前改成租屋的案例。

東京灣岸地區從1991年以後的高樓大廈供給量，達到了大約3萬戶，接下來一直到2027年為止，預定供給量會再增加1萬6200戶。Park Tower晴海（1076戶）與City Towers東京灣（1539戶）將在2019年完工，以此作為開端，陸續為市場供應再開發事業的新成屋。2021年在豐洲（1200戶）與有明北（300戶）、月島一丁目西仲通地區（490戶）陸續完工，勝鬨東地區（3120戶）與晴海五丁目西地區（5650戶）等建案，也將持續帶來大量的供給量。

然而，如此大規模的公寓大廈大量供給狀況，卻發生了行政機關未能跟上腳步的事態，中央區已決定，將過去為了增加區內固定居民所實施的政策加以轉換。加速修訂包括「取消放寬固定居住型住宅容量」等的地區計劃。取消放寬容積率，將使得高層大規模公寓大廈難以建設，希望能藉此因應待機兒童（等待進入托兒所的幼童）的問題，以及兒童人數超出中小學容納量的狀況。

公寓大廈開發空間有限的東京面臨著外來人口移入煩惱。根據日本生命保險基礎研究所在一項以「東京都區年輕人口－1970年～2015年期間，20～24歲的人口減少了63％」為主題的報告結果顯示，到2015年為止的45年期間內，23區的總人口數雖然增加了4.5％，但15～29歲的階層卻減少至52.3％，20～24歲的比例也下滑至63.1%。從這些數據可以看出，將來能支撐公寓大廈市場需求的世代族群，正在逐漸減少當中。