2016年度不動產市場之成果驗證 其二：價格居高不下投資投報率驟降，「投資家的意願並未因為泡沫化的隱憂而減弱」

2016年，日本央行推出結合長短期利率操作的量化和質化貨幣來寬鬆政策後，日本一腳踏入未曾經歷過、也未曾涉足的領域。對於借款金額龐大的房地產業界來說，是歡迎持續創新低的低利率。因為減輕支付的利息與運用低利率，對於資金不斷流入房地產市場而擴大投資無不抱以高度的期待。但是，受到海外因素的影響，自年初起，日圓便不斷的升值，內需一片蕭條。無論是英國公投通過脫離歐盟或是因厭惡中國經濟的不透明化而導致日圓升值或股價不斷下跌。不過，11月的美國總統大選，眾望所歸的柯林頓希拉蕊卻意外落選，地產大亨唐納川普跌破眾人眼鏡獲選為下一屆美國總統，就在這日圓貶值持續上演之際、股價卻令人喜出望外的不斷攀升之中，讓我們一起回顧不動投資市場。

 

負利率助長了投報率只剩下2％？

 

今年2月，繼日本央行推出負利率之後，日圓相關的利率大幅下滑，卻導致房地產融資上揚。從日本央行的「借款人的貸款」來看，至今年9月為止的1年內，銀行對房地產部門的貸出金額與前年相比增加約10％，顯示貨幣寬鬆政策持續在國內房地產價格回穩的基調中生效。

 

根據國土交通省發表2016年第2季調查的「地價查詢報告」，在100個地價動向調查的地區當中，有88個地區的物件價格持續上漲。然而，總公司位於美國的信用評級公司日本穆迪(Moody's Japan)投資者服務公司在近期的報告中指出「過去4年內，地價居高不下的傾向與房地產投報率疲軟的傾向持續不變，價格上漲更是受到限制，可能只在持平的範圍上下波動」，報告中更指出一級都市的蛋黃區，尤其是具有投資魅力的商用房地產，入手的難度越來越高。

 

根據多項智庫的市場調查回覆，不外乎是「早已過了高峰」或是「已達高峰」；更有不少投資家感受到「房租的成長明顯偏低、投報率的交易也輪過一回了」或是「融資的借出態勢趨於保守」。

 

另一方面，也可以看出房地產投資家的意願並未減弱。根據日本不動產研究所於11月發表的10月期刊「房地產投資家調查」中，對未來1年內的投資意願約有85％答覆「積極投資新的標的」，令人印象深刻的是目前的狀況即使已對市場的高峰有所認知，看漲的心態卻仍未被破壞。根據該研究所的調查，東京的丸之內、大手町地區的Ａ級商辦大樓的空屋率僅3.7％，幾近於沒有空屋的狀態。投資家的心理障礙的預期投報率已衝入3％左右，投資家也開始出現對房地產泡沫的隱憂。

 

然而，形態上卻與2007年左右的房地產基金泡沫時期的現狀略微不同。因為當時的預期投報率達到3％左右，投報率的利差卻是相當的大。2007年時期的國債投報率範圍大約是在1.5％～1.7％，現在，推出負利率之後，國債投報率卻被導向負值區間，因此，比起基金泡沫時期，投報率的利差相對較多。

 

也就是說，注意到這種現象的房地產投資家當中，即使投報率降至2％左右、仍有人願意置產也不足以為奇，甚至於可能成為拉抬價格的因素。不少市場人士對於用力踩下油門、再以高槓桿原理購置低投報率物件的局面極有可能助長負利率抱持隱憂。

 

 

房地產開發的積極態勢鮮明化

 

實際上，積極開發房地產的動向越來越鮮明。根據日本經濟新聞社等的報導，住友商事將於2020年3月時期之前，國內外合計投資約2,000億日圓規模的房地產事業，其中更是致力於開發東京都市區內的中型大樓。關西電力也即將在首都圈開發大型複合式商業設施大樓，似乎有意把所有的複合式商業設施大樓從現在的6棟增加至10棟。包括開發分開出售式的公寓大樓等在內，未來3年內的投資總額上爬1,500億日圓。以此判斷說，即便是人口逐漸減少的東京也能夠確保穩定收益。

 

三菱地所今年發表將於2027年完成日本最高的複合式商業設施大樓；更以1兆日圓的計劃，在東京車站日本橋口前開發商辦、店舖混合的「常盤橋地區再開發計劃」；東京車站周邊最大的佔地面積3.1ha，即將建造超越現在日本最高的大阪「阿倍野Harukas」(300ｍ)、以高度約390ｍ的塔式建築為中心、由4棟大樓構成的商業設施大樓。

 

東急不動產把位於銀座5丁目數寄屋橋十字路口的舊銀座東芝大樓改建後，商業設施「東急PLAZA銀座」已於今年3月31日隆重開幕。直接連接地下鐵的地上11個樓層、地下5個樓層，總建造面積約5萬平方公尺，其特徵在於融合江戶時代的玻璃技術與海外的切割技術，以傳統工藝的江戶玻璃刀工「江戶切子」為主題的外觀設計，建築物內隨處可見「江戶切子」的工藝設計牆面等，在傳統與革新兼容並蓄之下成為銀座的地標。

 

西武Properties株式會社於Grand Prince赤坂地更後全新開發的「東京Garden Terrace紀尾井町」已於7月27日隆重開幕，由辦公室、飯店、租賃住宅、商業設施、會議廳等構成的都心型複合開發，其中由王子飯店集團一手策劃的最頂級系列「The Prince Gallery東京紀尾井町」，備有客房總數250間。

 

各種新建案相繼在東京推出，包括東京奧運相關的事業將自2017年起陸續正式開始。儘管施工現場的人手不足、加上建造費用的追加，部份工程勢必延宕。不過，根據計劃，一定程度數量的新建大樓預計在2018年與2019年期間陸續完工。

 

今年受到注目的民泊將於明年的國會例會制定新法

 

東京奧運賽事期間，赴日旅遊的外國人數根據政府公佈的目標將超過2015年的2倍、增加至4000萬人次。根據日本不動產研究所的調查，自東京成功申奧2020年奧運以來，住宿專屬型飯店的交易持續熱絡，東京最低的預期投報率達到4.8％（降低0.2個百分點）。

 

因此，今年對於房地產業界來說，為搶攻如此驚人的觀光客，民泊無疑是最大的主題。一般公寓式大樓的住家或是整棟式住宅的空屋等，都能出租給遊客作為住宿設施，期待全國可有效使用的空屋超過800萬戶。

 

政府因應奧運而制定民泊制度，讓原先以特例被排除的民泊允許適用國家戰略特區的旅館業法；繼東京都大田區之後，大阪府也獨自的針對具備保健中心的大阪市等除外，共有33個市區於4月施行允許民泊的條例。國家戰略特區也在今年4月除了允許3天2夜的民泊之外，也放寬簡易住宿屬於旅館業之一的法規。

 

在全國相繼解禁之下，以明年的國會例會通過新的法律為目標而展開協調。國土交通省與厚生勞動省也針對向遊客收取住宿民宅費用時，決定把全年營業天數的上限設為一年180天的規定納入明年的新法。住宅提供者不但有義務向地方政府申報，也要在仲介官網或觀光廳辦理登記。一旦違反，將會被列為業務停止命令或行政處分的對象。新法成立後，因住宅用地預定也可以經營民泊，自有住宅或租賃式公寓大樓的空屋改為民泊使用的規劃也越來越積極的運作。「但是事業的可行性能否成立」（大型地產公司），諸如此類質疑的聲浪四起，民泊事業的可能性仍是個未知數。

 

全國的住宅6063萬戶當中，沒有人居住的住家約850萬戶，其中因為租賃或是出售用而變成空屋的共有460萬戶；假設其中有一成改作為民泊使用的話，大約相當於飯店&旅館30％的存量。