2016年度日本不動產市場之成果驗證 其一：分售型公寓大廈新建案供應減弱，「消費稅調漲政策的延期以及昂貴的銷售價格成為枷鎖」

再兩個月即將進入2016年的尾聲。今年在國內外發生了許多大事，如日本央行於2月開始實施負利率政策，消費稅調漲政策則延到2年半後的2019年10月實施，英國決定脫離EU（歐盟）等等。日本央行將達成物價2%的目標時期延後至「2018年度左右」，只靠金融政策是無法解決通貨緊縮的實態也清晰地浮上檯面。為維持日圓貶值而實施的負利率政策完全沒有發揮其功效，匯率原本在去年度還維持於1元美金兌換120日圓左右，但到了今年卻迅速地攀升到1元美金兌換100~105日圓的水準。

另一方面，雖然以利率政策為主軸的金融緩和政策仍持續進行，但在各方企業資金需求減弱的情況下，銀行等金融機構大量地向不動產企業供應資金進而導致地價上漲，特別是東京都心的不動產價格節節攀升。分售型公寓大廈的價格已來到了普通上班族無法購買的水準。接下來的兩個月就要來回顧本年度的不動產市場。

趕在消費稅調漲前的購買潮消失進而導致供應時機錯亂

已收購的公寓大廈用地的未來動向值得注目

新成屋的供應急踩了剎車。這就是2016年新建分售型公寓大廈市場的特徵。一般認為首都圈的一年供應量會停在3萬戶再多一點的區塊。這可是與當初不動產經濟研究所所做出的預測－「回歸東京都心的居住潮將升起，2016年將會比去年度增加4.4%的4.3萬戶」相差甚遠。2015年度的首都圈可是有著4萬449戶（長谷工總合研究所）的供應量。

而在觀察最近動向後可以發現，不動產經濟研究所所提供的數據，8月份首都圈公寓大廈供應戶數為1,966戶，比較去年下跌了24.7%，同時已連續9個月低於前年同期。契約率部分則為66.6%，已連續3個月跌破判斷銷售狀況分水嶺的70%。雖然9月份與去年同月相比超過40.9%，供應戶數為3,424戶，是過去10個月以來首次超越去年同期，契約率也睽違了4個月後交出72.0%的成績，再度重回70%區段的水準，但東京地區的契約率仍然無法突破70%。

而延期消費稅調漲和高居不下的物件價格可能就是導致「新成屋供應沒有進展」「賣不出去」這些情況的主因。

一般新成屋供應量之所以減少，可能是由於各大地產開發商先前預測將會伴隨著消費稅調漲而產生的購屋潮，而為此訂定了新成屋的供應計劃，但由於消費稅調漲政策延期所以其步調被打亂。而因應消費稅調漲所產生的購買潮充其量只是消化掉原來就存在的需求，關於此舉是否能夠帶動各公司業績方面，以中長期的視野來看答案可以說是否定的，但就2016年這一年來說，因應消費稅調漲的購買潮應該是要能夠帶出正面效應的。但由於先買房已不會帶來絕對性的好處，所以延後供應已毫無意義可言。

今後的公寓大廈價格只會繼續水漲船高。這是因為地價上漲，再加上2020年東京奧運在即，人事成本和建材費用也因此居高不下。

只要普通上班族的薪資水準未獲改善，即便是釋出新成屋也只會供過於求，因此處於停步觀望的現況。而一般企業也因原油價格下跌、中國經濟發展放慢等國際因素，並非處於非常好的狀態。

一般上班族的購買能力是在1坪240萬日圓左右的水準，但大都會區的每坪價格落在300萬日圓水準已是稀鬆平常之事。因此消費者的消費慾望肯定呈現負面成長。

即便如此，地產開發商卻處於無法將已收購的建案用地放著不管的窘境之中。如果調整地價進入正軌的話，就有可能因為減值會計而交出虧損的成績，因此也出現了不少慢慢釋出新成屋供應的聲音。

中古公寓大廈價格也達高峰 ，已通過促進住宅庫存流通之法案

公寓大廈的價格不論是新成屋或者是中古屋都非常之昂貴。根據東京KANTEI資料顯示，9月份東京首都圈的中古屋價格為3,530萬日圓，已連續九個月呈現上升，而東京23區的價格為5,264萬日圓，雖然比上個月下滑了0.3%，但卻比去年高出了7.1%。東京都心六區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、涉谷區）的價格則在7,200萬日圓上下浮動。

東京KANTEI同時也於10月31日發表了以街鎮為單位的中古公寓大廈市價統計。在以調查公示地價及基準地價的方式來進行地點數量調查後，發現2016年上半期（1月～6月）中市價最高的是1坪要價704.8萬日圓的「港區元麻布」，位屬絕對高價區塊。第二名為「港區麻布永坂町」（677萬日圓），第三名為「千代田區三番町」（592.2萬日圓），第四名為「港區虎之門」（585.6萬日圓），第五名則是「千代田區富士見」（574.7萬日圓）。東京23區中的前50名當中，港區占17個名次，涉谷區占13個名次，千代田則占了11個名次。這樣的結果突顯出了品牌認知高的地區所擁有的優勢。

由於公寓大廈及獨棟住宅等新建住宅的價格是有增無減，所以這兩三年將目標鎖定於既有住宅，也就是所謂的中古屋的消費者增加中。根據不動產流通經營協會的調查，購買中古屋的前三名理由各為「因為此物件位於想居住的區域」（64.3%）、「價格合理」（54.7%）、「物件條件良好」（44.6%）。決定購買的順序先是地段及合理的價格，再來才是房屋的品質。

由於2016年反映出了這樣的趨勢，因此政府也於5月通過修正不動產仲介法案（宅地建物取引業法），以促使物件狀況檢驗之活用。物件狀況檢驗結果必須做為重要事項說明給買方。這個做法的用意是在於讓中古屋買賣程序能夠更加地順暢、安心及安全。

而建商則有義務向賣家與買家確認是否實施物件狀況檢驗。實施物件狀況檢驗後，建商則必須將其調查結果寫入重要說明事項中向買方做說明。物件狀況檢驗相關法規預計於公告後兩年內實施。

全球都市綜合實力排名第三名

東京「居住力」排名上升進而帶領整體排名前進

在森紀念財團都市戰略研究所所公布的「2016年全球都市綜合實力排名」中，自調查以來連續8年排名第四的東京躍居第三名。東洋大學教授、慶應義塾大學名譽教授，同時也隸屬於森紀念財團的竹中平藏所長對此表示，「雖然眼下來說宏觀因素影響較大，但放寬核發外國人簽證條件等，可以說是自主性行動所帶來的成果，而日圓貶值也使外國觀光客增加」。東京在用餐及購物部分也獲得了高度評價，去年原本第六名的分類「觀光客」今年則攀升到第五名。

在受訪外國人對於東京的印象部分，東京雖有著代表著擁擠的「Crowded」形象，但同時也具備著井然有序「Organized」－效率與秩序兼併的都會形象，同時讓人連想還有技術、現代等形象。

在這次的綜合排名名次中值得注目的是「居住性」的攀升做出了不小的貢獻。去年分類排名為第15名的「居住」今年則躍升到第6名。這是居住成本的租金及物件水準評分大幅上升，還有以人口為基準的殺人刑案數、災害脆弱度等安心、安全觀感以及上升的就業環境評分帶動了名次的前進。

而租賃住宅的租金水準為每月租金1,920元美金，比較去年便宜了570元美金，租屋房源的取得變得較為容易，這部分也受到了青睞。但由於這部分是以2015年的匯率浮動所算出的結果，所以受到去年日幣貶值因素極大的影響，如果統計採用了目前日幣升值的匯率的話，則不一定可以獲得相同的評價。這讓人不禁開始好奇起明年的排名評價。