2017房地產市場展望：住宅大樓 後半年供給增加「作為資產防衛手段，再度聚焦外資！？」

受到利率量化與質化的金融寬鬆政策導入之影響，房地產業界資金過剩，並引發日本房地產泡沫的疑慮。但眾人對今年1月就任的美國總統唐納川普的政策有極高期待，川普的政策如何波及日本經濟將成為焦點。東京證券交易所在今年1月4日第一個交易日迎來一個美好的開始，日經平均指數從去年底大漲466.50日圓，來到1萬9580.87日圓。在紐約道瓊指數則首次登上2萬點大關。日經平均指數將超越2萬日圓的期待之中，我們來放眼展望今年的房地產市場。

住宅大樓供給
都心一房一廳物件供給增加

※本文中指的ㄧ房一廳物件為專有面積30㎡~50㎡未滿的物件。

去年首都圏的住宅大樓新成屋供給戸數低迷，因物件價格高昂而使消費者卻步。東京鑑定預測2016年1～12月包含套房在內的新建分讓住宅大樓供給數若能達到4.5萬戸，就有可能回到1990年代初期的水準。而扣除套房物件，適合家庭居住的物件，預估會降到3.7萬戸左右。

其主要原因在於價格漲過頭了。從去年開始，原本已漲得夠高的價格又持續攀升，連牽引市場的房地產投資客也買氣保守。地價、工程費、人事費這三高，使得吸引消費者的住宅大樓銷售不出去。

雖然大眾擔心美國新總統唐納川普會影響原物料與建築成本持續上漲，但也有越來越多人認為川普放寬對金融界的限制等，將為市場帶來加分作用。若金融機關放貸能力增加，將使資金循環變佳，進而流入房地產市場。

如今匯率水準已達到118日圓，幾乎回到1年前的120日圓。倘若企業業績好的話，將會提高購買意願。而日幣若能持續維持穩定的貶值狀態，外資可能會再次將在世界市場中相對安定的日本房地產市場視為保護資產手段之一，再次回歸投資日本房地產市場的可能性不小。

根據各種可能性，房地產調查公司東京鑑定預測「2017年後半起將開始回穩，並新供應約5萬戸。其中自住用家庭住宅有4萬戸，適合投資的套房約有1萬2000戸」。特別是都心的住宅大樓一房一廳物件極富吸引力，將有成長空間。除了中小開發建商以外，三菱地所Residence與三井不動產Residential等大型公司也開始投入一房一廳物件和套房市場。

東京灣岸等地區價格調整
推動換屋需求

所有地區的價格變動並非一致，有些地區呈上下變動，有些則維持平盤。也有人認為，依地區來將價格往下調整約10％程度能刺激消費者的購買意願，並非是惡性價格折扣，因為這樣可以引出消費者的需求。特別是2020年東京奧運會場附近的灣岸地區，其價格調整帶動了換屋需求。

其中豐洲地區因價格漲得過高，少數人認為讓價幾百萬日圓後購屋者將會再次增加。豐洲地區的分讓住宅大樓價格為每坪300萬～350萬日圓，屋齡10年的住宅大樓可望獲得新成屋銷售價格的20％的資本利得。

中古住宅大樓市場的流動率也有好轉，2017年的中古屋成交數應會超過去年42萬件的水準。成交數的高峰發生在2012年左右，但是最近成交量開始增加。在資產價値漲2成的地區中，即使想換購的住宅大樓價格高漲，但是自己的資本利得仍可抵銷欲購買物件漲價的部分，因而使中古物件的流通加速。

但局部地區的房地產價格仍有上漲的空間。穆迪公司認為「目前的價格可能呈橫向發展，特別是現在難在大都市買到地點好且具有投資魅力的物件」，根據房地產比較調查網站C-STYTLE（東京都中央區）在上個月發表的調查，有35.4％的受訪者認為房地產價格將在「東京奧運後下跌」，若將範圍縮至關東地區，則有38.7％的受訪者認為會下跌，然而，認為「現在不是賣的時候」的受訪者達63.6％，凸顯出受訪者對日後的跌勢隱約感到不安。

注意利率變動
超高層住宅大樓增稅

低利率可能支撐住宅需要，但有意見指出，2017年的利率可能將成為主要話題。

實際上川普當選美國總統後，即暗示提升決定房屋貸款利率時的指標的長期利率。我們需要關注的是12月房屋貸款利率中，三家大型銀行（三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、瑞穗銀行）皆些微提升固定型房屋貸款利率。

另一個主要話題是針對住宅大樓高樓層戶增稅。雖然並不會影響整體宅大樓市場，但將影響2018年以後交屋的20樓以上新建住宅大樓的富裕階級節稅。超高樓層住宅大樓樓層越高、價格越貴，但固定資產稅的公告現值是依每區樓板面積來估算整棟住宅大樓的公告現值。所以只要專有面積相同，無論是頂樓或一樓，公告現值都相同，所以固定資產稅或遺產稅也會一樣。國家為了回應此乃富裕階級專用節稅方法的批評聲音，因此以樓層越高稅率就越高的方式減輕低樓層持有戶的賦稅負擔。並在2015年提高遺產稅，直搗不斷增長的利用超高層住宅大樓來節稅的。

從J-REIT看到的市場
銀髮族是成長市場

房地產投資信託（J-REIT）的股市上市數已達57資法人，運用資產規模超過15兆日圓。目前已成為日本最大的房地產買家J-REIT，其買賣動向已成為市場的一個指標。J-REIT成長背景是因為投資家已逐漸地瞭解到其商品特性。特別是如果只看住宅大樓的租金收益，既使是在經濟急速冷卻的雷曼兄弟事件時期，租金收益也並未急速減少。因此房地產投資家將對住宅投資視為安全投資的要素。

房地產證券化協會的岩沙弘道會長表示，J-REIT市場具有時價30兆日圓的潛力，預估市場規模將持續擴大。甚至有意見指出，若房地產資料庫可持續建立，能掌握翻新等履歷的物件有所增加的，J-REIT市場將可望達到時價40兆日圓以上。

除了住宅與辦公室大樓以外，以銀髮為主要客群的住宅或旅館飯店和投資物件也持續朝多樣化穩定發展。特別是投資針對銀髮族的住宅等健康照護REIT，被不少外國投資家視為少子高齡社會中唯一的成長產業。

儘管舉辦東京奧運為房地產業界帶來一陣順風，但地價高漲使得買家難以下手。東京奧運前的基本面不差，基本上應可看到一番榮景。但許多專家表示「由於都心買賣已感到過熱現象，上漲過頭的價格將在某個時間點達到峰值」所以須切記注意。