物件高漲對簽約數產生影響!?

因擔憂景氣降溫而進行價格調整反而是進場時機的到來

對於國外投資人而言，物超所值的感受更為強烈

自安倍經濟學以來，地價持續上漲，不動產價格也隨之上升。如今以東京都心為例，新屋及中古物件售價破一億日圓的公寓大廈，亦即所謂的億宅已俯拾皆是，較10年前新屋時價格上漲的中古物件更比比皆是。儘管價格水漲船高，但受惠於股價上漲的高所得者及富裕階層仍在都心精華地段購買公寓大廈。不過，現在形勢開始有了轉變。

新屋推案戶數與中古物件的簽約數大幅減少

新建公寓大廈價格上漲的情況似乎出現減速。根據不動產經濟研究所的調查顯示，首都圈的平均價格超過六千萬日圓，若觀察八月的平均價格，東京23區的新建公寓大廈價格為7,905萬日圓（相比七月下滑26.9%），近八千萬日圓大關，但已連續兩個月下修。推案戶數也減少到1,162戶，相較於去年同月，足足減少了四成。庫存為4,945戶，是自2015年以來達到最高的四千多戶。

另一方面，中古公寓大廈的價格則持續上升。同樣觀察八月情況，根據東京KANTEI的調查，首都圈的中古公寓大廈價格平均價格為4,758萬日圓（相比七月上升0.6%），連續16個月上漲。東京都再度上漲為6,348萬日圓（較七月上升0.7%），創下最高記錄。都心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區、文京區）的平均價格為9,832萬日圓，不僅微幅上漲，而且已連續11個月上漲。出售價格處於看漲狀態。

觀察東日本不動產流通機構（東日本REINS）的資料，首都圈的平均價格也連續27個月上漲，達到4,280萬日圓（相比去年上漲13.7%）。

不過，東日本REINS的簽約件數大幅銳減，與去年同月比減少10.3%，比上個月減少了24.4%。造成供需開始緩和的原因可能是因為價格高漲，想觀望市場行情是否會出現下跌而先選擇持續租房的消費者變多了。

八月的分拆讓售公寓大廈租金，首都圈也出現轉變。東京KANTEI每個月調查家庭式房型的房租水準，首都圈平均每坪為3,300日圓（相比七月下滑1.0%）。即使從價格過高的分拆讓售公寓大廈式場轉而選擇出租公寓大廈，也無法承擔高價的房租。由此可以窺見，出租市場也和分拆讓售市場一樣，容易受到消費者財務狀況的影響，呈現即使想拉高房租也拉不高的情況。

尤其自今年二月爆發俄烏戰爭以來，資源／能源價格、食物價格皆向上飆漲，全球經濟邁入通膨走勢。日本的通膨率雖然沒有像美國、歐洲等國那麼高，但是薪資不漲、物價上漲的情況已逐漸帶來影響。

出現調降不動產股票投資評價的動態

在全球利息上升的情況下，日本藉由金融寬鬆及長短期利息的操作維持低利率。然而，在不遠的將來，比如在日銀總裁黑田東彥明年四月卸任，換上新總裁後，有可能解除零利率政策的看法也開始出現。

升息不僅會影響自住客層的購屋意願，也會對不動產投資帶來偌大影響。一旦長期利率上升，購買物件的借款成本就會提升。對於此種風險很敏感的部分投資人士，在股票市場上調降對不動產業界的投資評價。

一般來說在通膨經濟下，因連帶造成不動產價格上升或房租上漲等，不動產業界得以受惠，不動產股票也將走高，但目前並非如此。源自美國的景氣降溫開始受到注意，這波的景氣衰退若波及日本，有許多股票投資人正在密切注意日銀總裁黑田卸任後的實質利率可能上升的情況。雖然低利率一直以來支撐著不動產價格，但不少人認為，應該開始關注形勢轉變的可能性。

今年九月在東京車站前開業的「Midtown Yaesu（八重洲）」辦公室部分，租金水準估計平均約為四萬日圓。如果是疫情前應該會有更高水準的價格。企業對於可能增加固定費用的辦公室擴增持續抱持慎重態度，難以如疫情前一般期待辦公室空間需求，也開始擔心景氣降溫的問題。考量今後的經濟環境，期待積極擴大辦公室的需求有一定難度。東京虎之門近期完工的「東急虎之門大樓」有十層樓，但截至十月上旬，整棟大樓約只有一半的租戶進駐。

價格達到高峰是否會更划算？

不動產價格與銀行等金融機構的放貸態度有直接關係。預估美國有很高的機率將迎來景氣降溫的人不少。若在這樣的情況下，美國對不動產業的放貸態度急速惡化，不動產價格因此轉跌的可能性也不小。

自從前有句俗話說：「只要美國感冒，日本就會打噴嚏」，表現兩國間經濟的連動性之強。如果考量這點，日本經濟環境面臨景氣降溫的風險也會增加。不動產的實際交易金額可能會觸頂。摩根史坦利MUFG證券公司在提供給顧客的報告中下修了日本的經濟預測。關於實際GDP成長率，2022年為1.3%（以前為1.9%），2023年為1.2%（以前為1.6%）。

不過在這樣的情況下，如果不動產價格隨著經濟成長遲緩而下跌，對於國外投資人而言，日圓貶值加上房價下跌的情況，日本不動產絕對變得更好入手。希望購買都心公寓大廈的國外投資人可能會愈來愈多。海外投資人之中，尤以現金交易占多數。對於台灣、中國、香港、泰國、新加坡、菲律賓等東亞及東南亞圈的當地投資人來說，購買日本不動產的門檻似乎又更低了。

2020年～2021年是新冠病毒影響最大的時期，前面提到的REINS等針對實際需求的資料也可能存在偏差。盂蘭盆節的八月也是往年簽約數停滯的時期。因此，今年九月以後的水準有多大的變化，對於預估未來發展有巨大影響。此外，有自住需求的消費者及投資人對於物件的觀點也不同。由於投資人的購房意願並未衰退，因此有不少人指出，簽約件數及價格應該不會一路下滑。經過如此考量，假使今後迎來價格調整的局面，或許也可以說是進場時機的到來。