大阪梅田以北地區地價上漲率顯眼

根據3月份公布的2020年公告地價(1月1日時點)，關西地區商業地中的大阪北部地區(梅田)以北地區的上漲率令人刮目相看。受到北部地區辦公室供給不足影響，JR新大阪站附近正擴大建設辦公室，而千里新市鎮再次成為令人注目的居住地區。

 

離新大阪站徒歩5分鐘之地，以關西為根據地的不動產開發商SAMTY正在進行地上8層樓的辦公大樓工程，預定於今年秋季開幕，該公司表示，選擇此處是因為「新大阪站附近的租金正在上漲」，招募承租者的狀況也比預期更好。位於附近的新大阪第一生命大廈的上漲率為全日本第8名(38.2%)，野村不動產也正在著手開發辦公大樓。

 

正是因為北部地區的辦公室不足，方帶來如此熱潮，根據三鬼商事看法，在泡沫經濟崩壞後，該地區的辦公室空室率於2019年12月時首度低於1%。北部地區占了關西上漲率前10名中的4處，而且到2022年為止都不會落成大型的新建辦公大樓，供給不足的壓迫感預料將會持續。

 

另一方面，距離梅田很近、租金又比梅田便宜的新大阪一帶的交通狀況也持續改善中，預定於2031年開幕的浪速筋線將可提升至關西國際機場的交通；長期來看，未來還可能會連通磁浮中央新幹線。根據不動產服務公司CBRE表示：「這一帶可能會是主要辦公地段中，上漲率僅次於梅田的地區」。

 

從新大阪搭乘地鐵往北邊15分鐘的千里中央站(豐中市)旁，百貨公司「千里阪急」附近的上漲率為41.3%，是日本全國第6名，比起2019年的29.9%，上漲幅度再次擴大，H2O RETAILING公司正在進行千里阪急等兩處商業設施的都市更新計畫。千里為日本首座大規模新市鎮，大阪府與都市再生機構(UR)持續進行重建，東急不動產等也持續進行公寓大廈開發案，2019年10月的居住人口已回復至10萬人。

 

另外，2023年度時，北大阪急行電鐵將會從千里中央延長至大阪府箕面市，2021年度時沿線會搬來大阪大學的新校區，可期待今後還會湧進更多人口。

 

可是，大多仰賴訪日遊客的大阪南部地區則呈現不同面貌。雖然住友商事心齋橋大廈上漲率44.9%為全日本第3名，但僅為特例，黑門市場附近等的漲幅開始縮小。不動產鑑定士真里谷和美指出：「從2019年後半開始，訪日外國遊客的需求開始鈍化」，認為因日韓關係惡化使得韓國遊客減少的影響相當嚴重。

 

而目前武漢肺炎的感染擴大趨勢更是嚴重一擊，根據大阪觀光局說法，2019年1~9月造訪大阪的外國人中，中國人與韓國人超過6成，但日本政府已從3月9日起執行從中韓兩國前來的入境管制。道頓堀某藥妝店的店長嘆氣表示：「最近的銷量比去年同期減少7成」。

 

提供不動產服務的仲量聯行(JLL)關西分公司說明：「3月初時曾聽取預定於南部地區展店的藥妝店說法，仍然維持原本預定於4月開幕的計畫」，但現在每日狀況都在變化，不能輕忽未來變化。

 

 

京都的旅館供給增加進入瓶頸

 

商業地地價上漲率全日本第2名的京都府中，最高的是擁有如祇園的花見小路與清水寺等、集中多處京都代表性觀光地的東山區，上漲率達到23.9%，京都府上漲率前5名都由此區包辦。

 

因旺盛的觀光需求，這幾年東山區持續進行旅館建設，2019年10月有「京都柏悅酒店」開幕，另有NTT都市開發與王子飯店活用清水小學舊址進行建設的旅館，也於3月下旬開幕。

 

然而與前一年相較漲幅已縮小了7.5%，出現地價上漲瓶頸。東山區前一年於關西上漲率前10名中佔了4處，但今年已降為零。不動產鑑定士村山健一認為：「住宿供給已趕上需求，平均住宿單價與住房率已轉為下降傾向，用地需求也隨著減緩」。

 

京都市內的不動產公司指出京都市中心的旅館供給也呈現過剩狀況：「關於新建設，已有某些金融機關暫停融資給住宿業者。目前每週約出現2、3件售出案件」。若武漢肺炎感染擴大使得觀光需求更為縮緊的話，地價的下壓力道也會更強。

 

但是，京都市將於2021年度開始實施住宿設施的無障礙基準，可能會因此減少簡易式住宿設施等低價旅館建設，村山健一認為：「有可能因進駐高等級旅館使得地價上漲」。

 

大阪與京都住宅地因便利性呈現兩極化

 

【大阪】商業地連續7年、住宅地連續3年上漲。以大阪市與吹田市等北攝地區為主，交通便利地帶的住宅地持續上漲，但離開車站徒步範圍的話則轉為下跌，明顯出現兩極化。

 

【京都】雖然商業地已連續上漲7年，漲幅已縮小。京都市內的住宅地持續上漲。位於日本電產與村田製作所等的總公司附近，且在大阪市通勤圏內的長岡京市等則為上漲。另一方面，京都府北部則持續下跌。

 

(消息來源：日本經濟新聞)