東京首都圈屋齡10年的公寓，較新建時的價格平均上漲3成

不動產調查公司東京KANTEI於5月上旬公布2022年東京首都圈「屋齡10年既有公寓的轉售價值(resale value，RV)調查」結果。此調查從該公司資料庫內屋齡9~10年的公寓大廈中，列出2022年以既有公寓的型態在市場上流通的案例，針對新建時的售價與流通價格進行比較與計算。

東京首都圈中可計算出RV的車站為398站，平均值為132.5%。調查對象在開始出售時，正值311東日本大地震發生後不久，房市處於混亂的狀態。再加上當時尚未進入2013年後的新建公寓價格高漲時期，因此近年來價格的急遽上揚，對RV造成極大的影響。

在398站中，RV在100%以上的有389站，由此可見幾乎所有車站的分售公寓價格，目前都維持或高於新建時的售價。其中RV達150%以上的車站有71站，有142站高於首都圈的平均值。在RV不到100%的9站中，亦未出現大幅跌落的情形。

在調查對象的車站中，RV最高的是東京Metro南北線「六本木一丁目」車站的251.6%，相較於新建時的每坪平均單價483萬6,000日圓，流通時的每坪單價為1,216萬7,000日圓。其次依序為東京Metro千代田線「新御茶水」的208.1%(新建時385萬7,000日圓，流通時802萬7,000日圓)，小田急小田原線「代代木上原」車站的192.0%(新建時357萬2,000日圓，流通時685萬9,000日圓)。排名前30的車站中，以位於東京都港區的11站最多，分別擁有5站的澀谷區與千代田區居次。從東京23區以外來看，小田急江之島線「片瀨江之島」車站以166.1%排名第22，「櫻木町」車站則以164.5%排名第26。

另外亦針對完工後作為出租住宅10年後再予以出售的案例，計算出其差額利益。其中差額利益最高的是RV排名第一的「六本木一丁目」車站，每坪有1,028萬日圓的差額利益，每坪的10年出租利益為294萬9,000日圓，每坪的出售利益則為733萬1,000日圓，若是換算為年投資報酬率，則高達21.26%。

東京KANTEI表示，出租利益與出售利益的差距過大，在泡沫經濟時期和雷曼兄弟事件之前，也可以觀察到同樣的情形。在出租投資報酬率低迷的情況下，如果不動產投資一直仰賴出售利益，可能會導致市場失常，例如買家視利率調整情形，而停止進場等。

(消息來源：R.E.port)