東京23區「億圓公寓大廈」成常態化

根據不動產經濟研究所公布的今年4~9月新建公寓大廈平均價格資料，東京23區較去年同期上漲5%，來到1億1,051萬日圓，連續2年超過1億日圓。因各界預期公寓大廈價格會持續上漲，使得投資金流湧入，持續推升市況。雖然各不動產企業開始防止轉賣，希望抑制市場過熱，但仍然無法阻止這股一波又一波的金錢浪潮。

不動產經濟研究所高級主任研究員松田忠司說明：「東京都心公寓大廈依然有高人氣，持續維持高檔價格」。比較過去5年的平均價格漲幅，埼玉縣與千葉縣、神奈川僅上漲10~20%，東京23區卻大幅上漲了56%。

都心「高層公寓大廈」拉升市況

都心的高層公寓大廈市況持續拉升，例如關電不動產開發於7月宣布販售的「CIELIA TOWER南麻布」(東京都港區)，雖然70多平方公尺的2LDK最低預定售價便超過2億8,000萬日圓，但因該大廈是位於南麻布的稀有物件，使得買氣旺盛，關電不動產人士也表示大概有很多戶必須要抽籤。

此外，日鐵興和不動產於11月公開樣品屋的「LIVIO TOWER品川」(東京都港區)，低樓層3LDK的主力價格帶為1億4,000萬日圓左右、中段樓層則來到1億6,000萬日圓上下。雖然售價如此之高，總戶數815戶的該案已接到超過1萬4,000件資料請求。該公司在文京區剛開始販售的大規模公寓大廈，相關人士亦表示請求資料與參觀樣品屋的人數比預期多。

投資資金湧入推高價格

東京都心公寓大廈價格急漲的背景除了實際居住需求外，「投資金流湧入」的影響也很大。某位已住在東京都內的60多歲不動產投資客指出：「近10年來，投資東京都心的高層公寓大廈可確保賺取利潤」。購買中央區與港區等地的新建高層公寓大廈的高樓層物件後，再出租或出售便可以賺取數億日圓利潤。

例如，於東京奧運選手村舊址興建的「晴海FLAG」(東京都中央區)，因分售價格較便宜，吸引很多不動產商與投資客大量買進，造成社會問題。於同一用地內興建、預定於2025年竣工的高層公寓大廈「晴海FLAG　SKY DUO」雖然尚未交屋，但已有很多物件用大幅高於當初售價的價格在出售。

社群媒體的普及也加速了高層公寓大廈作為投資商品的熱潮，某綜合不動產商的業務說：「若不動產網紅介紹某物件為『強力推薦！！』，便會讓大眾產生這是熱門物件的印象，進而想轉賣賺錢」。

因應物件價格高漲，開始「50年貸款」服務

雖然5間大規模銀行睽違17年、於10月調升基本利率，有些人認為買氣可能因利率調漲出現變化，但東京都心物件的買氣仍持續旺盛。經營住宅貸款比較診斷服務「MOGE CHECK」的MFS公司董事鹽澤崇說明：「沒感覺到貸款需求減少」。因應公寓大廈價格高漲，各金融機關開始提供還款期間50年的住宅貸款。

為防止轉賣，不動產業者已開始有所作為。住友不動產販售中的「GRAND CITY TOWER」(東京都豐島區)與「CITY TOWER板橋大山」(東京都板橋區)的販售條件訂有交屋後5年內禁止轉賣之「禁止轉賣事項」。三井不動產RESIDENTIAL則對「THE豐海TOWER MARINE&SKY」(東京都中央區)祭出1人僅能購買1戶的限制。

雖然三井不動產人士認為此作法有一定效果，但因公寓大廈價格上漲也會提高公司利潤，很難兩全其美。

因各公司開始回復到公司上班，讓東京都心物件維持高度需求，但物件供應不足使得供需無法平衡造成價格高漲。雖然2000年代初期曾因企業賣出擁有的員工住宅，供應市場大量用地，但不動產諮商公司TOTAL BRAIN副社長杉原禎之分析：「企業賣出不動產的潮流已暫告一段落」。

因價格高漲，除了東京都心部分地區，其餘地區已開始出現暫緩購買的現象。日本首都圏全體4~9月的成交率為64%，比去年同期下降7個百分點，低於代表好市況的70%。特別是東京都23區以外的其他地區，已較去年同期降低17百分點，成交率下降至51%。可見即使建築成本上漲，但郊區物件仍不容易將成本直接轉嫁至消費者。

雖然市況如此，以其他縣市與郊區為主戰場的大和HOUSE工業藉由大規模開發找到活路。於東京都昭島市販售的3棟大規模公寓大廈因充實的公共設施受到好評，第1棟的「PREMIST昭島 MORI PARK RESIDENCE」開賣不到1年，481戶便全數售出。公寓大廈事業本部的事業統括部部長角田卓也表示：「雖然郊區與其他縣市不好賣使得販售陷入苦戰，但大型開發帶來的規模經濟效益值得期待。」未來會持續進行其他縣市與郊區的大規模開發。

(消息來源：日本經濟新聞)