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出處:信義房屋 2024-11-29
一般認為日經平均指數與東京23區的中古公寓價格之間呈現正相關,只要其中一邊上漲,另一邊也會跟著上揚。8月的日經平均指數震盪激烈,幅度創下歷史紀錄;日經平均指數與23區的中古公寓價格之間,現在真的還有關聯性嗎?
長期來看變動趨勢相同
下圖為2006年1月至2024年8月的日經平均指數(月底收盤價),及23區中古公寓價格指數的變遷。
(23區中古公寓價格指數,是根據登錄於公益財團法人東日本不動產流通機構之東京都23區內的成交資料,以2006年1月=100之基準,由筆者計算而成)
應該可看出兩者的變動在趨勢上大致相同。日經平均指數和23區的中古公寓價格在變動上之所以相似,可能是因為一旦股價上漲,持股人就會覺得手頭比較寬裕,因此增加消費,或是購買更昂貴的物品所導致。
舉例來說,常可以見到年輕夫妻想在東京都內購買高價公寓時,由雙方的父母贈與購屋資金的案例。在這種案例中,雙方的父母通常屬於持有股票的年齡層。一旦股價上漲,這些持有許多股票的高齡世代,也就更有餘裕幫子女出錢買房子。筆者認為這有可能是推升公寓價格的因素之一。
2023年後幾乎無相關性
日均平均指數與中古公寓價格指數的變動率之間有何關聯?接下來就實際為各位計算看看。從每月數據來看,其實股價與價格指數根本沒有關聯。這是因為從短期來看,假設購屋人想透過出售股票來籌措購屋資金的一部分,應該不太會出現「今天股票漲了,那就來買間公寓吧」,或是「今天股票跌了,還是不要買好了」等情形。
相反的,如果股價在較長期間內穩定上漲,人們就會覺得手頭比較寬裕,而想要出售股票來購買公寓。順著這個脈絡,這裡先假設過去一年左右的平均股價(12個月的移動平均)變動率,會對不動產價格產生影響。在中古公寓價格指數方面,由於變動中包含了季節性因素,為了移除季節性因素並取得正確的變動趨勢,這裡要先看的是6個月的移動平均。
筆者依照上列方式,計算日經平均指數與中古公寓價格指數變動率的相關係數後,其結果如下。
可以看出在所有期間,以及雷曼兄弟事件前至第2次安倍晉三政權前,與實施異次元量化寬鬆的安倍政權後至新冠疫情前,都有中度的正相關。不過到了新冠疫情之後,相關性就愈來愈低了。到了2023年以後,已經幾乎看不出任何關聯。
如果計算期間過短,會比較不容易出現相關性,因此我也確認了2019年之後12個月的相關情形。從結果來看,到2022年為止有中度的相關,2023年以後則從低度的負相關,轉變為中度的負相關,可以看出與之前的趨勢完全不同。
僅有高價位公寓與股價之間有相關性
另一方面,在2023年之後,2億日圓以上的中古公寓價格變動率與股價變動率則有高度相關(0.77)。事實上,最近也的確常聽到高價位的中古公寓在價格上明顯有所上漲的說法。
計算2023年1月之後的價格指數後,發現在2023年1月之後的上漲率方面,中古公寓整體的價格上漲1成左右,但是2億日圓以上的中古公寓,上漲率卻高達28%。之所以出現這種現象,可能是因為許多人為了節省遺產稅,而選擇出售股票,改買不太會跌價的高價位公寓之故。
我認為一般價位中古公寓的上漲幅度,之所以不如高價位公寓,可能是因為之前上漲太多,而導致價格接近人們難以接受的水準。也許長久以來的漲價趨勢,或許已將面臨極限。
(消息來源:日本經濟新聞;田中步「從20多歲開始規劃My home」專欄)