2025年首都圈同一區域內的中古公寓價格差距將愈拉愈大

 

「20世代開始的購屋思維」是由房地產顧問田中步針對挑選房子的重點加以解說的專欄，這次要與各位分享的是2025年的中古公寓價格預測。

 

日本銀行已於2024年7月將政策利率調升至0.25%，但據了解東京首都圈的中古公寓價格仍持續上漲。另一方面，也有許多人認為郊區失去了榮景。2025年的中古公寓價格將如何演變呢？以下將帶各位回顧去年之前的價格走向與特徵，並推測未來的演變。

 

價格已明顯觸頂的地區

 

首都圈整體的中古公寓價格持續上漲，不過各地之間的情況明顯不同。下圖為東京都心3區(千代田區、中央區、港區)、都20區(都心3區之外的都區部)、都下(東京都內23區之外的地區)、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣的中古公寓價格指數走向(以2018年前期為100所計算出的指數)。

 

都心3區的成長一枝獨秀，都20區亦呈現同樣的趨勢。不過在都下、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣方面，則是明顯已經觸頂。筆者認為，這可能是因為該區的中古公寓價格已經大致接近購買能力金額的上限。

 

會購買投資用中古公寓的買家，大多對利率較為敏感；從其價格來看，在都心3區以外的東京23區內，可以看出價格上漲已經觸頂 (請參閱2024年11月4日的本專欄〈投資用中古公寓明顯出現觸頂趨勢 都心3區仍持續上漲〉)。

 

同一地區內的差距亦愈發明顯

 

 

從上圖中可以看出，各地之間的價格走向並不相同，不過筆者認為，其實這可能代表在範圍更小的區域內，受到與轉運站之間的交通、附近車站周邊的方便性、與最近車站之間的距離等因素影響，而導致差距愈來愈大的情形。

 

此外，有鑑於最近水災頻傳，水災與地震風險等因素也可能大幅影響價格的走向。從東京都區部的新建獨棟住宅來看，在洪水潛勢地圖中「預測最大淹水深度」每增加一公尺，價格就會下跌3.8%。(請參閱2024年9月23日的本專欄〈影響住宅價格的淹水風險〉)。

 

根據筆者針對東京23區內中古公寓進行分析的結果，預測最大淹水深度每增加一公尺，價格就會下跌1.4%。這個數字可能會在每次發生水災後，拉大各區之間的價格差距。此外公寓的管理情形，也可能成為今後影響價格的因素之一。

 

進一步調升利率將造成差距加速擴大

 

日本銀行去年7月才剛調升政策利率，市場已經預測今年很快就會進一步調升，且應該有很多人認為今年可能會調升兩次。一般認為每次調升的幅度為0.25%，也就是說今年最高可能會調升0.5%。以貸款5,000萬日圓、貸款年限35年、等額本息還款來看，如果利率維持在0.4%，每月的等額本息還款金額大約是12萬7,600日圓。如果利率調升到0.9%，每月還款金額就會變成13萬8,800日圓左右。

 

至於還款金額增加，會對公寓價格造成什麼影響？這必須考量每位購買者所持有的資產金額、收入、父母是否幫忙出錢等因素。以考慮在都心3區或其他熱門地區買房的族群來看，利率稍微調升幾乎不會影響到他們的購屋意願。相較之下，郊區的買家似乎認為房屋價格已經愈來愈接近他們能夠負擔的上限。上述情形可能會導致都心3區、其他熱門地區，與其他地區之間的價格差距，隨著調升利率而愈拉愈大。

 

雖然有些人認為調升利率將導致不動產價格暴跌，不過筆者認為即使會造成價格下滑，也不太可能會暴跌。平成泡沫崩潰之所以造成不動產價格暴跌，其原因在於總量管制，也就是針對不動產融資實施限制之故。不過到目前為止，並未出現金融機構縮減不動產融資的情形。

 

購買公寓的目的

 

一直以來，所有地區的公寓價格都呈現上漲趨勢，許多人都說價格比買的時候更高了。不過我預估今後各地之間的差距將愈發明顯，有些地方會上漲，有些地方會持平，有些地方則會下跌。選購公寓時，看重保值性的人應該會選擇都心地區或熱門地區；如果重視的是金錢所無法衡量的「生活」，也可以考慮在價格沒什麼機會上漲的地區購屋。也許「購屋的目的」會是未來最重要的考量。

 

(20世代開始的購屋思維 第116回)

(消息來源：日本經濟新聞)