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日本不動產分析

出處:信義房屋 2024-06-27

新成屋約莫半世紀方可回收投資成本 東京都心屋齡10年中古屋的價值為新建時的295.5%


新成屋約莫半世紀方可回收投資成本

東京都心屋齡10年中古屋的價值為新建時的295.5%

 東京公寓大樓的資產價值正在急速攀升 

 

日本不動產價格居高不下的情況,已達到超過泡沫經濟時期的水準。根據不動產經濟研究所的調查,2023年東京23區的平均價格超過1億日圓。即便是中古屋,在東京都心號稱「上億宅邸」的物件不足以為奇。依據日本不動產研究所公布的調查結果,2023年10月~2024年4月為止的價格波動率與世界主要都市相比,東京和大阪公寓大樓房價的上升率皆為1.5%,達世界之冠。因2013年以後的安倍經濟學,日本銀行大規模貨幣寬鬆而溢出的寬鬆資金,加上受到日圓貶值伴隨划算感的影響,國外投資人的資金將房價不斷往上推升,過去10年來資產價值翻2倍的公寓大樓也不少見。

 

 

首都圈的「麻布十番」躍升為房價地王

 

對於日本國內一般消費者而言,新成屋公寓大樓房價甚至成為遙不可及的高嶺之花。若將購買的公寓大樓房價換算為租金,發現有些物件甚至要半世紀的時間方可回收投資成本。不動產調查公司TOKYO KANTEI Co.,Ltd.將東京都市圈新成屋公寓大樓房價相當於幾年租金,換算成「新成屋公寓大樓PER值(本益比)」,該PER值是依「公寓大樓房價÷(月租金×12個月)」計算而成。依據該計算得知,2023年首都圈平均值為26.36年,相較於上一年度上升0.69個百分比,連續2年刷新最高值。也就是說若以租金來算,必須花26.36年的時間才能將購買的新成屋公寓大樓回收房價。

 

以首都圈129個車站為對象展開調查,得知東京地下鐵南北線的「麻布十番」站榮登為高房價地王, PER值高達49.32。實際上根據計算,必須花49年方可回收投資成本,相較於首都圈的平均值,必須多花將近23年的回收時間。價格為2億7009萬日圓(換算專有面積70 m2)的建案,月租金為45萬6353日圓。另外透過該項調查得知,在租金案例物件當中,鎖定專有面積100 m2以上住戶的平均租金87萬4992日圓後算出的公寓大樓PER值則降至25.72。

 

房價第2名是JR山手線「濱松町」站,PER值45.75,價格為2億3516萬日圓,租金為42萬8380日圓。第3名則是小田急小田原線「代代木上原」站,PER值43.80,價格為2億462萬日圓,租金為38萬9328日圓。

 

依前20大高房價車站(參新聞稿摘與圖表)來看,除了東京23區之外,神奈川縣的「元町・中華街」和「橋本」也擠進排名。

 

首都圈 新成屋公寓大樓PER最低的前20個車站(對於租金水準價格相對為高的車站)

 

 

低房價地區第1名為回收期間16年的檢見川濱

 

另一方面,由前20大低房價車站來看,以JR京葉線檢見川濱站的PER值16.09榮登寶座。價格為3875萬日圓,租金為20萬633日圓,投資成本回收期間為16.09年,對租金水準而言屬於最低房價的車站。第2名是JR京葉線海濱幕張站,PER值17.04,價格為4856萬日圓,租金23萬7474日圓;第3名是JR常磐線金町站,PER值17.61,價格為5238萬日圓,租金24萬7838日圓。

 

依前20大排名來看,以郊區和近郊區最為明顯,PER值落在10左右的第15名JR京濱東北線南浦和站,PER值為19.94。第20位京王線聖蹟櫻之丘站的PER值為20.22。

 

在相應的租金上,新成屋價格較低的地區分布於東京都下(除了23區部以外多摩和島嶼部合稱的轄區)與週邊神奈川、埼玉、千葉3縣。東京都心部及其週邊、城南~橫濱地區則呈現強烈的高房價感。

 

30大轉售價值由東京23區獨占

 

資產價值高於新建時的中古公寓大樓也集中在東京都心部。該公司將屋齡10年的中古公寓大樓房價以「轉售價值(%)=中古屋流通時的價格÷新建分售時的價格×100」算出中古屋流通物件的轉售價值。以2023年來看,轉售價值最高的車站為東京地下鐵千代田線「新御茶之水」站,轉售價值為295.5%,新建分售時的每1坪平均單價為424萬8000日圓,但在中古屋流通市場中為1255萬2000日圓,漲幅近達3倍。新御茶之水站的標的物件係僅以鄰近車站大型建商推出的地上41樓建超高層公寓大樓建案為主,在中古屋市場上流通的住戶皆位於20樓以上,完工10年後的目前價格已超過每坪1200萬日圓。

 

第2名是東京地下鐵南北線「六本木一丁目」站,轉售價值為265.7%;新建分售時的價格為424萬8000日圓,中古屋流通時的價格則為1274萬2000日圓。第3名是JR總武線「飯田橋」,轉售價值為223.1%;新建分售時的價格為393萬8000日圓,中古屋流通時的價格則為878萬4000日圓。

 

以轉售價值排名前30大車站(參閱新聞稿摘要與圖表)來看,由東京23區內全部囊括其中。第30名的東京地下鐵「茗荷谷」站,轉售價格也比新建時約莫高出8成。集結國內外投資人和富人需求的港區,占有12個車站之多,擁有番町地區(千代田區一番町~六番町共計6個區域的總稱)的千代田區共有7個車站擠進排名,正在進行百年來規模的站前再開發的澀谷區,則有5個車站擠進排名。

 

首都圈 按車站劃分 屋齡10年中古公寓大樓的轉售價值排名 2023

 

根據2022年的調查,除了東京23區之外,也有其他地區現蹤於前30大,但這次卻消聲匿跡,取而代之的是因舉辦東京奧運會和殘奧會的契機,推動再開發的東京地下鐵日比谷線「築地」和都營地下鐵大江戶線「國立競技場」擠進排名。

 

另外,新成屋公寓大樓最高PER值的「麻布十番」站,以轉售價值200.7%擠進第8名,新建分售時為372萬2000日圓,但中古屋流通時的價格為747萬1000日圓,市價每坪租金為2萬305日圓。第8名麻布十番之前排名的轉售價值皆高於200%。

 

以前30大車站來看,集結國外投資人和富人需求的港區占有12個車站之多,以番町位址為首備受國內富人歡迎的千代田區,則有7個車站分別擠進排名。因再開發事業而繁華的澀谷區,則有5個車站擠進排名。

 

東京都心高端階層仍保有成長空間

 

依這類數據資料來看,東京公寓大樓房價正在竄升,然而對海外富人與投資人而言,可看出東京仍具有升值空間。這是因為鎖定高端公寓大樓進行價格水準的比較後可看出,價格水準仍落後於世界主要國家。日本不動產研究所將價格水準設成指數,將東京都港區元麻布公寓大樓房價1戶定為100時,香港為268.2,倫敦為207.5,紐約為144.6,台北與上海皆為165.6,新加坡為140.2,北京為131.3,皆高於東京・元麻布。

 

上述都市皆瀰漫著價格到達天花板的氛圍,因此富人投資資金流向東京都心的可能性相當大。

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