買進便宜日本》穩定、稅率低、匯率低 三大優勢加持 把握置產日本好時機！
- 2021-09-01
- 出處：財訊雙週刊
房價不易暴起暴落 長期收益穩定
邱先生看好日本房市是自己切身的經驗。3年前，他各用約1千萬元台幣，在東京早稻田大學附近，以及新北市板橋區新埔捷運站旁買下一戶收租房，前者9坪，後者15坪；結果日本收租可達3萬5千元台幣，而台灣則只有2萬5千元，投報不到3%。他心得是：日本房價不會暴起暴落，適合穩定收租，現在日圓匯率低是最佳進場時機。
「疫情反而讓日本不動產變得熱絡，這是跌破眼鏡的事。」本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏指出，近期許多美國、英國大型基金不只積極赴日物色整棟出租住宅，尋求穩定收租，也進場收購受疫情影響便宜拋售的溫泉飯店，顯示國外資金對日本不動產的發展預期樂觀。
信義房屋日本事業部主任柳政億表示，日本信義房屋一年平均成交350至4百間，去年疫情開始，海外賞屋變得非常困難，原本預期客戶會大幅減少，甚至已有歸零的心理準備，然而實際成交數才少掉3成；到了今年初，已恢復到正常成交件數，令人意外。
不再追求高投報 國人更重視安全性
房市價量齊揚是吸引全球及台灣投資人入手的原因之一。東日本REINS資料顯示，2019年至2020年，東京都23區中古物件每平方公尺平均價格上漲5.4%，2020年至2021年上漲9.7%，兩年上漲了15%。
資料也顯示，去年2、3月，東京都23區的月交易量為1602件、1567件，但4月日本第一次發布疫情緊急狀況後，交易量瞬間腰斬，僅有672件；不過，6月分交易量很快就回到上千件，達1311件，7月分為1284件。
林彥宏指出，近期日本不動產市場除了量的改變之外，質也發生變化。日本人向來喜歡買新東西，不喜中古，對於不動產也是如此；然而，由於市場供不應求，加上東京都可開發的素地變少，過去以銷售預售屋為主的大型建商，改而大手筆投入中古屋市場，將中古公寓整棟或單戶重新裝修後再銷售，帶動中古屋價格攀升。
根據公益財團法人東日本不動產流通機構的報告，今年4月，中古屋成交戶數3428件，比去年同期增加110%，每平方米單價達59.1萬日圓，年增16.1%，這兩個數字都創下近年新高。
新成屋方面，2021年4月新售物件2089戶，比去年同期增加204.5%，成交的契約率73.6%；在日本，超過70%的契約率，表示市場狀況良好。所以今年不只是中古市場，新售市場也是非常熱絡，每平方米平均單價來到112.5萬日圓，上漲10.3%，每戶平均價格7764萬日圓，均價往上揚。林彥宏說，整個首都圈在預售屋市場，完全反映了通貨膨脹。
台灣人愛買日本房地產，主要原因有三。首先，台灣人從早期追求高投報，轉成追求安全。資誠聯合會計師事務所日前發布《2021年亞太地區房地產趨勢調查報告》指出，市場投資眼光已轉向景氣下滑時仍能創造穩定收益的資產，如物流倉儲、出租住宅與資料中心。
台灣房地合一稅2.0 比日本還高
柳政億表示，這時日本的安全性就凸顯出來。疫情改變了世界，目前全世界不容易找到比日本更低的房價所得比，客戶將安全放在第一位，以前大家詬病買日本漲不快，投報率4至5%也比新興國家低；但疫情後可以看出來，日本大都市的房市投報非常穩。
第二，台灣房地合一稅2.0上路後，稅制不比日本便宜。林彥宏說，過去投資日本大家早已抱定長期投資心態，而如今台灣的長期投資比日本要長。房地合一稅2.0是課徵資本利得稅，現在台灣持有兩年內轉手，會課45%，持有逾兩年未滿5年是課徵35%，但在日本持有5年內是課徵30.63%，即使是法人持有，買日本也比台灣划算。
不過，日本在持有稅上有固定資產稅及都市計畫稅（房屋稅、地價稅）、修繕積立金（從新屋開始就每年都要預備20年以上的修繕計畫金，隨著屋齡增加而遞增）、管理費（按戶數大小計，除了房屋修繕外，大樓管理的人事開銷也計入，租金納入所得稅計算）3項。林彥宏分析，持有稅與正常納稅的台灣稅賦相去不遠，加上日本的住宅大樓都有定期修繕的計畫，屋齡十多年的房子跟新房子差異不大，管理修繕成本實際比台灣來得便宜，折舊也低。
第三，匯率優勢，台幣強就很適合買日本地產。邱先生舉例，最近他考慮買的大阪物件，約3千萬日圓，以匯率0.25計算，約750萬元台幣；過去日圓匯率曾達0.3，如果未來又回到這個水準，光是匯率上揚，房價就增值約150萬元台幣，更別說每年房價的增值。
低匯率進場好時機 升值財可期待
不過，柳政億也提醒有意到日本置產的國人要遵守兩大心法：一是換位思考，二是在台灣不買的物件，在日本也不能買。換位思考，就是要按照日本人的喜好來選購標的；比如台灣人偏好生活機能好、熱鬧地方，而日本人卻喜歡有機能，但不要太熱鬧太吵的地方。又譬如在台灣沿著鐵道捷運買房，就可立於不敗之地，但日本車站有上千個，如何選擇另有門道。
柳政億說，一次一位客人看到日本某一小車站有便宜物件就想置產收租，他反問：「你看到（基隆）暖暖車站很便宜會入手嗎？」此外，有人陶醉沖繩慢遊生活，想投資沖繩海邊收租套房，柳政億則說：「你會想去墾丁投資收租套房嗎？」他提醒：如果你在台灣不會買的物件，去日本也別買。