日圓貶、台人赴日買屋夯 信義日本傳授安心置產術
- 2025-09-24
- 出處：商業週刊
近來全球經濟市場掀波瀾，日本不動產成為全球資金的避風港，更加速台人赴日置產的風潮。然而不動產的投資，都有風險存在，赴日置產要如何安心又有保障？
全球政經局勢震盪，引發金融市場劇烈波動之際，日本不動產在日圓貶值、房市穩定的推升下，成為全球資金瘋狂湧入的避風港。
據國際地產公司仲量聯行（JLL）報告顯示，今年第一季日本不動產投資總額首度衝高到2兆952億日圓，較前一年同期增幅23%，而且這個季度投資額還創下自2007年有紀錄以來的新高，東京首都圈更躍升為全球不動產投資額最高的城市，把美國紐約甩在後頭。
另外，國際房地產管理公司高力國際從全球資本競相追逐日本不動產市場來看，全球投資者在今年第一季投資日本不動產112億美元，比過去5年平均高出6%，其中又以美國、新加坡和香港三地的投資金額最高。
信義房屋日本事業部專案經理陳相甫進一步解釋，在國際買盤中，全球知名大型基金主要投資日本東京首都圈的商用不動產，至於來自於台灣的投資，幾乎是個人資金，並因應工作、留學、渡假、移居等需求，以購置住宅為主力。
先做退場評估 由終反始規畫購屋策略
台灣日本距離近，受到日圓匯價狂跌的影響，除了兩地往來的機票價格下殺，日本原本就比台灣低的房價相對更便宜，再加上日本買賣市場透明度高，以及日本社會、經濟環境穩定等因素，促使愈來愈多的台灣民眾將赴日置產列入投資選單。
然而，台灣人到底有多愛日本不動產？由信義日本的統計數字可見一斑。今年截至8月，在台灣報名或諮詢信義房屋日本購屋說明會的新增客戶，每月平均超過700組，出現同比增長的情況；再者，與疫情前的2019年相較，更達到倍數以上的成長。
台灣人赴日置產，多年來在網紅與名人買房經營民宿、台積電進駐日本等話題的帶動下，投資熱潮不墜，但是也陸續傳出投資失利、鄉下房屋難脫手等消息。
因此，陳相甫提醒有意到日本購屋的民眾，須先做好日後退場的評估，並「由終反始」進行規畫。他指出，日本許多鄉鎮目前面臨人口外移及老化、生活機能降低等城鄉差距的狀況，「很多偏遠地方甚至連仲介都沒有，若是因貪圖售價便宜、高投報率而購買偏遠或老舊的房子，未來要出租或出售時，不僅找不到仲介來服務，更可能找不到買家接盤。」所以，他認為台灣民眾選擇置產地點時，應以具未來發展性、人口磁吸效應的城市為主，像是大家比較熟悉的東京23區及衛星城市橫濱、大阪市區與鄰近京都市區等，均是相對比較推薦的。
其次，日本的鐵路交通發達，民眾大多仰賴大眾運輸工具，因此，買屋時，就不能用台灣人習慣開車或騎摩托車的行為模式來思考。陳相甫說，以滿足交通便利的條件出發，鐵道車站周邊的物件通常都很搶手，對於購屋自住的民眾而言是加分選項，而若是投資置產，不論是後續出租或未來出售也都占極大的優勢。此外，在日本的都會區，能滿足交易活絡、保值性較佳、增值空間較大、租賃需求較強等條件的物件類型，以區分所有權住宅（公寓大廈）為首選。而獨棟透天的一戶建（透天厝）雖然住起來寬敞舒服，但保值性較弱、租賃的需求相對較低。
區位聚焦一線城市 貸款利率與台灣相當
過去，有不少台灣民眾因為喜歡北海道的自然美景、渡假氛圍及觀光潛力，在浪漫夢想的驅動下，購置當地的房地產，後來才發現自己無法長期適應冬季大雪紛飛、積雪影響出入交通的寒冷氣候，只好降價求售、趕緊退場。
陳相甫指出，在赴日置產踢鐵板的新聞陸續傳出後，近年台灣民眾置產的想法變得較為務實，挑選物件多集中在一線城市，享受較好的生活機能、居住環境及明星學區。
置產是一件大事，陳相甫提醒民眾別為一時衝動、昏了頭，買到不適合的房子。根據他多年服務台灣民眾赴日置產的經驗，建議先想清楚自己的置產需求，到底是為了投資收租，或者是自住、提供家人工作與就學使用？如果是投資收租，那就必須精算租金報酬率是否符合自己的期待。
「很多客戶都來問我，日本不動產租金報酬率是不是高達5~8%？值得注意的是，這樣高投報率的物件，通常風險也比較高，而且因為廣告上僅會標示未扣除持有成本的『毛投報率』，實際上扣除持有成本後的淨投報率，與毛投報率相比，都會出現落差，必須經過計算才能知道到底實拿多少。」陳相甫強調。
另外，陳相甫也建議投入海外置產的資金，最好是隨時都能動用的閒置資金，並依照選擇置產的城市房地產行情，進行資產分配，量力而為地準備買屋資金。
有些台灣民眾看中日本低利率房貸，打算利用貸款來購屋，透過「借日幣、還日幣」的方式，還可降低匯率變動的風險。陳相甫指出，台灣已有多家銀行在日本成立分行，能供赴日購屋的台灣民眾申請房貸，而且目前一線城市的貸款利率與台灣差不多，約落在2~3%之間，也沒有限縮房貸額度的限貸令，申貸相對比台灣來得容易。
在日本置產，因語言不通、法規不同、不了解區域行情，恐陷入高風險的陷阱裡，因此，選擇可信賴的房仲陪伴進出場相當重要。長期耕耘日本市場的信義日本，為打算在日本置產的台灣消費者提供日本不動產買賣諮詢的一條龍服務，透過台日兩地團隊合作，協助客戶處理房屋大小事，包括揭露行情、後續租賃管理或自住的生活支援，甚至是未來出售退場，加強把關買賣的種種風險，讓赴日買屋更加安心有保障。