日本不動產融資餘額達99兆日圓，資金需求持續旺盛

日經不動產市場情報雜誌根據日本銀行數據進行統計，2018年9月底時日本國內銀行及信用金庫的不動產融資餘額總計達99兆37億日圓，更新史上最高紀錄，這半年內增加達2兆1,158億日圓。自2015年9月起，每半年就會持續增加2~3兆日圓，2019年中可能會站上100兆日圓大關。不動產業占了日本國內融資的16%左右，且持續不斷上升中。

雖然2018年駿河銀行發生不當放貸，使得針對個人購買公寓來出租營利的貸款減緩，但是對於財務基礎穩固的富裕層影響不大，且事業公司及企業投資家的投資持續旺盛。而至2018年第2季(4~6月)為止，不動產業的融資目的在取得及開發出租用不動產的「設備資金」新融資額仍然比前一年度下降，但從第3季(7~9月)開始回春，總額維持在幾乎與前一年相同的高水準。

若觀察以三大銀行為主的大型銀行融資狀況，以半年內增加了2,430億日圓的瑞穗銀行排名第一，三井住友銀行、里索那銀行(Resona Bank)、藍天銀行(Aozora Bank)、新生銀行等的餘額也呈現增加；雖然帳面上三菱UFJ銀行增加了1兆6,000億日圓以上，但這是因為企業重組下，從三菱UFJ信託銀行移轉法人融資業務所致，並不容易判斷與去年相比的數字變化，而把去年兩間銀行的餘額合併計算，結果可發現兩行總和共減少了近600億日圓。

根據日本銀行調查，雖然金融機關對於不動產業的融資態度仍處於寬鬆傾向，但業已度過分水嶺，漸漸朝縮緊方向變化。投資現場的買賣價格上漲與金融機關擔保評估額的落差愈來愈大，開始有僅靠優先貸款(Senior Loan)已不足以調配所需資金的狀況，也有人嗅出商機，開始進行夾層融資(Mezzanine Loan)。但是，以夾層融資調度資金會造成成本上升，除了會降低資產回報率(Cap Rate)，還會使不動產進入更難以投資的地步。

(消息來源：日経不動産マーケット情報)