「高輪Gateway站」啟用，對不動產投資的影響是？

三月中旬啟用的JR山手線新車站「高輪Gateway」，因新站誕生而帶來的經濟效果，對於東京的不動產投資會有什麼樣的影響呢？

超越六本木之丘的「新站開發區域」

環繞東京都心一圈的JR山手線，是從二次大戰前的1925年開始實施環狀運行，可說是東京成長為國際性都市的重大指標。對於不動產業界來說，JR山手線的號召力非常強大，即便JR山手線內側與外側一線之差，資產價值亦有大的不同。

而這條代表日本的鐵路，再次誕生了新車站，首先令人注目的是隨著新站並行，將進行至2024年的六區塊開發計畫，預定誕生包含住宅在內的四棟大型大樓。

與新車站相連的大樓分為「北棟」、「南棟」的30層樓建築，是包含旅館、商業、會議、商務輔助設施、停車場等的複合大樓。新站北側還預定建設兩棟高層大樓與備有可容納2,000人規模展演廳的文化設施。

新站周邊的都市更新面積約為13萬平方公尺，是超越六本木之丘的11.6萬平方公尺之大規模開發計畫。

雖然新站落成本身也是重大發展，但2024年正式開幕時，此站究竟可以產生多大的經濟效果，真是令人難以想像。

一般來說，上班族每人平均的辦公面積為3.71坪，若以此加以計算，光這些開發大廈群就可容納約6萬人的就業人口，若再考量車站相關人員、周遭的上班族與觀光客的話，每日的上下車乘客數應該還會更多。

「高輪Gateway站」開幕對不動產投資的影響

此新站誕生預期可帶來兩項重大影響，一是因就業人口、觀光客等利用者帶來人潮，另一項則是讓周遭與沿線的不動產上漲。

預定於2024年完成的新建大樓的總樓板面積超過70萬2,000平方公尺，除以東京就業人口每人平均辦公面積3.71坪的話，預期會有超過57,000人於此新辦公區工作。

此外，因為其中一棟高層公寓大廈可成為國際水準的住宅區(總戶數未定)，車站旁的南棟也將進駐國際水準的住宿設施(旅館)，預期車站利用者數將會大幅增加。

因該高層公寓大廈規模超過10萬平方公尺，以1戶100平方公尺計算的話，或許會建成總戶數超過1,000戶的大規模社區，以4人家庭試算，居住人口將會達到4,000人。

因利用此站的上班族增加，來遊玩的觀光客也會增加，將會讓JR山手線與京濱東北線的乘客數增加，周邊與沿線的不動產將會比現在更有人氣，預測租金及價格可能會再度上漲。

不僅限於本計畫，像這樣新車站與周邊開發並行的案件，有多項往例可供參考。

近期的代表案例即為「東京晴空塔」站，此車站隨著東武電鐵重大計畫的「東京晴空塔城」，重新裝潢原本東武伊勢崎線的「業平橋」車站並改名，即使不是新設車站，地價仍隨著周邊都市更新而上漲。

從2011年至2019年的地價上漲率方面，押上站為128%、東京晴空塔站為109%、下一站的錦糸町站更上漲150%。墨田區、江東區全體則上漲127%。

位於這次新設車站旁邊的「泉岳寺」站也自公布建造新車站後，地價在五年內上漲了23%，比較晴空塔周邊為8年上漲約27%，泉岳寺站周邊未來還有很多想像空間。

雖然因都市更新與新車站帶來的地價及租金上漲，還要經過之後該地區實際人氣度的考驗，但與什麼都沒變的地區相較，可說是天地之差。對於不動產投資來說，都市更新帶來的影響不小，請謹記因都市更新使得租金上漲的案例，以及出售時高價賣出帶來的資本利得。

不僅限新車站周邊，需留意的地帶還有…

雖然這次還不是正式啟用新車站，要到2024年才會正式開放，所以即便已顯現某些經濟效果，仍不會突然增加就業人口，對於瞄準此地區的投資客，現在進場還不算太晚。因可預期2024年正式開幕後的價格將會高漲，在這之前先行入主周遭地段仍可說是不差的選項。

除了高輪Gateway外，還有什麼可期待的地區呢？以下歸納統整東京都心令人注目的11個地區：

以上，全部都用「地區」稱呼有其含意，例如若限澀谷車站的話，因為過於繁華可能會讓人望之卻步，所以可瞄準可直達澀谷車站的東急線、銀座線、半藏門線、井之頭線等沿線。同樣，東京車站與五反田車站等也可多多留意可直達的各路線。

(消息來源：幻冬社GOLD ONLINE「不動產投資專欄」，作者：高澤啟，株式會社SR corporation)

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