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出處:信義房屋 2024-12-09

再開發與世博話題火熱的大阪~探討各區的人口變化


 

根據日本總務省公布的2023年「住民基本台帳人口移動報告」,在政令指定都市中,社會增加數最多的城市為「大阪市」,其遷出人口為10萬7,921人,遷入人口為12萬887人,社會增加為1萬2,966人。

 

目前大阪車站周邊正在推動大型再開發,大阪關西世博會也將於2025年開幕。整個關西圈的人口雖然不斷減少,但大阪市仍可說是現在最受矚目的區域之一。

 

透過大阪市24區的人口及家戶數的變動情形,期望可掌握各區的人口及家戶數變化,作為今後投資的參考。

 

淀川區與平野區的人口不相上下

 

截至今年10月1日,大阪市的推估人口數為279萬1,907人,較去年同月增加了2萬1,387人。

 

人口集中於都會區是目前的趨勢,大阪市自然也不例外。原本就有很多人會為了上班上課,每天從附近的鄉鎮移動到大阪市,但隨著「職住一體」等想法愈來愈普及,大阪市的遷入人口出現增加的情形。

 

從大阪市24區個別的人口變遷來看,並非每個區都有所增長。首先來看看各區的人口總數。

 

截至今年10月1日,淀川區的人口為18萬7,536人,在大阪市排名第一,之後依序為平野區18萬5,396人、東淀川區17萬6,536人。淀川區與平野區在人口規模方面大致相同,從每月的排名來看互有高低,可說是牽動大阪市的人口規模。

 

淀川區自古以來就是交通重鎮,是一座繁華的城市。到了1964年東海道新幹線通車,新大阪車站也隨之開設。之後隨著地下鐵御堂筋線延伸,以及JR東西線通車等發展,淀川區的都市化也愈發完備。

 

至於位於大阪市東南部的平野區,給人較深的印象則是住宅區。平野區裡保留了歷史建築與遺跡,同時也有許多市營住宅和中高層住宅,是一處新舊並存的地區。

 

中央區一年增加了3,200人

 

從這一年來的人口增減數來看,排名第一的是中央區,增加了3,211人,之後依序為浪速區、西區、北區、天王寺區。名列前茅的都是這一年來增加了2,000多人的地區。

 

大阪市也有人口集中於都會區的傾向,其中以中央區最具代表性。中央區不但有許多行政機關、辦公大樓與商業設施,大阪城一帶還有不少清幽的住宅區。

 

這裡從前因為甜甜圈化現象,人口不斷減少,但近年來受惠於大型公寓不斷興建,可以觀察到人口回歸的傾向。以2000年的國勢調查為基準,中央區2024年的人口來到了2.1倍,家戶數則為2.6倍。

 

隨著人口增加,這一帶的地價不斷上漲,出租用房屋的投資報酬率持續低迷,不過由於生活方便,因此吸引了年輕夫婦等族群移入。

 

在人口增減數排行榜中墊底的是平野區,在這一年來減少了1,447人。平野區是大阪市內最具規模的市營住宅集中地,人口於1975年達到高峰,有20萬2,645人之多,其後人口一直略有起伏,近年來則明顯持續下滑,

 

主要原因正是少子高齡化現象。根據2020年國勢調查的數據,受市營住宅居民高齡化等因素影響,平野區的老年人口比率來到28.7%,在大阪24區中排名第七。平野區75歲以上的老年人多達3萬472人,占了大阪市所有75歲以上老年人的8.5%。

 

不過平野區目前正在規劃透過改建老舊市營住宅,以及興建高樓等方式,希望能吸引年輕人移居。如果能改變城市的樣貌,人口變動或許也會跟著出現變化。

 

受惠於大阪車站周邊重新開發案的北區

 

一般而言,在人口較多的地區,家戶數也會較多,因此排名會與上述的人口總數有一定程度的關聯。其中人口最多的淀川區,在家戶數方面也排名第一。

 

而人口總數第六的北區,在家戶數方面則排名第四。家戶數的排名之所以高過人口規模的排名,正是因為單身家戶較多的緣故。根據2020年國勢調查的數據,北區每個家戶的平均人數為1.61人,在大阪24區中排名倒數第四。

 

北區的市中心有JR大阪車站,車站附近則是商務區。這一帶交通方便,有阪急、阪神、地下鐵、市營巴士等通過。而在車站附近的「梅北」地區,目前正在推動大型重新開發案「梅北計畫」2期,因此吸引了更多的人潮。

 

受上述重新開發案影響,從2024年公布的基準地價來看,大阪圈的住宅用地上漲了1.7%,商業用地也上漲了6.0%。

 

浪速區的單身家戶較多

 

家戶數在這一年內發生了什麼變化呢?

 

浪速區增加了2,739戶,排名第一,之後依序為淀川區、中央區、西區、北區。浪速區的人口總數排名第20,家戶數排名第12,這區以規模來說並不大,在家戶數的增加方面卻排名第一。

 

而浪速區的特色,就在於每戶平均人數僅有1.40人(2020年),在大阪市內墊底。每戶平均人數倒數第二的是中央區(1.54),遠低於整個大阪市的平均值(1.84)。

 

從截至2020年的數據來看,在浪速區的6萬7,139戶中,單身家戶共有4萬54戶,占了全體的75.2%。也就是說有四分之三的家戶為單身家戶,比例十分之高。

 

根據「大阪市推估人口年報」的數據,截至2023年10月1日,浪速區的勞動力人口比率亦高達76.8%,在大阪市24區中排名第一。由於浪速區的年輕單身家戶較多,在評估是否要在此從事租賃業務時,必須先仔細調查單身人口的需求才行。

 

至於排名第12的福島區,近年來興建了多棟大型公寓,年輕家庭的戶數持續增加。福島區2023年的人口社會增加率為千分之20.3,在24區中排名第四。

 

2022年的出生率則為千分之9.0,在24區中排名第一。福島區內的小學生亦有所增加,截至2020年已突破3,500人。從2013年算起,在七年內增加了500人左右。在老年人口比率方面,福島區則為18.8%,低於全大阪市的25.4%,在24區中排名倒數第五。

 

綜觀整個大阪市的房市,在人口增加與再開發的影響下,推測今後仍將十分熱絡。不過從人口變動來看,各區的增減情形並不相同,因此在購屋時必須小心謹慎。

 

在評估該地的房市時,必須同時觀察整個地區的主要傾向,以及房屋所在地的區域性變動才行。

 

(消息來源:樂待不動產投資新聞)

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