屋齡不到一年的公寓轉售數量成長超過三倍

在日本的中古公寓市場中有愈來愈多才剛完工不久的「超築淺」房屋出售。從東京及大阪來看，屋齡一年以內就被轉售的房屋，相較於十年前已經超過三倍。有投資客為了賺取轉售利益而在短時間內進行買賣。由於新成屋的供給減少，但需求持續增加，使得中古公寓價格高漲。甚至有不動產公司已開始限制轉售，藉此讓想購屋自住的人能夠買到房子。

根據不動產資訊網站「Mansion Review」的營運公司One of a kind提供的數據，調查從2014年到2024年1~10月期間，在1都3縣(東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣)與大阪府出售的中古公寓，其屋齡與銷售時間為何。

於2024年1~10月這段期間，在東京及大阪出售的公寓中，屋齡一年以下的共有1,548戶，相較於2014年同期增加至3.7倍。若換算為整年，其成長亦超過三倍。在所有出售的中古公寓中，所占的比率從10年前的0.81%翻倍至1.89%。其中亦包含了從未有人居住過的「新古屋」。

之所以出現上述情形，正是因為市場價格不斷上漲。從屋齡一年以內的中古屋販售價格來看，在2024年1~10月這段期間，東京23區的平均價格為1億5,653萬日圓，大阪市為1億1,498萬日圓，相較於2019年整年的價格，分別上漲了50%及66%。

東京23區屋齡一年以下的房屋，近十年的價格上漲率為2.6倍，遠超過新成屋的價格上漲率(1.9倍)。而在神奈川縣、千葉縣等地，「超築淺」房屋的價格上漲率亦高於新成屋。

在全日本的新建公寓供應戶數方面，受到開發地區減少的影響，已下滑到約莫十年前的六成。都會區的熱門房屋一旦有空屋出售，便會吸引許多人申請抽籤，就算想買也不一定買得到。

在上述背景下，人們對於屋齡與新成屋相距不遠的中古房屋需求自然升高。除此之外，中國等外國買家購買「築淺」房屋的舉動也是造成供不應求的原因之一。一般認為之所以會出現這種情形，是因為中國經濟停滯不前，而導致部分資金流向日本房市。

其實近年來由於建築成本上升，新建公寓的價格原本就不斷上漲。再加上供不應求，使得「築淺」房屋的價格亦隨之上揚。

另外像是擔心利率上升而急著買屋等需求，也是影響價格的原因。不動產調查公司東京KANTEI首席研究員高橋雅之指出：「『築淺』的中古房屋比較少見，容易出現價格攀升的情形。」

從供應層面來看，出售件數增加的原因之一，就是僅短期持有、目的在於透過轉售來賺取價差的投資客。

根據不動產投資資訊網站「樂待」的資料，從2024年7~9月這段期間刊登於該網站的公寓大廈物件來看，表面投報率(以「房租收入」除以「購買價格」計算)為6.69%，較2014年同期下滑2.18個百分點。對投資客而言，比起長期持有收取房租，不如在短期間內轉售來賺取利益。

一位在大阪市內經營公司的40多歲男性，於2024年2月購買了四戶位於JR大阪車站北側再開發地區「GRAND GREEN大阪」的超高層公寓，每戶價格落在1億~4億多日圓。其中部分住宅單位在中古市場的價格已經漲了一倍，他考慮可能會在四年後脫手售出。

從事公寓買賣的不只是個人投資客。不動產諮詢公司TOTALBRAIN副社長杉原禎之指出：「也有不少案例是不動產相關企業為了短期的轉售利益而大量購買新建公寓，然後在『築淺』時期出售。」

根據不動產經濟研究所的資料，東京23區2024年1~11月的新建公寓平均價格來到1億1,285萬日圓。受到建築成本攀升影響，近五年來已經上漲了六成。無論是新建或是中古房屋，價格都已是只有高所得階層才買得起的程度。對於「築淺」中古公寓的價格，業界內部甚至出現「有些房子的漲幅根本是毫無理由的泡沫式上漲」的聲音。

為了避免想購屋自住的消費者買不起房子，許多不動產公司開始針對新成屋設下限制，希望藉此避免因為要轉賣而購屋的情形。例如野村不動產，就針對位於埼玉市正在出售的超高層公寓「URAWA THE TOWER」，規定每個名義只能申購兩戶。三井不動產Residential亦針對部分房屋規定了購買戶數的上限。住友不動產也設下「禁止轉售條款」，規定交屋後五年內不得轉售。

今後「築淺」中古公寓市場的走向將會受到利率的影響。對於以低利率借取購屋資金的公寓投資客而言，一旦利率上升，出售利益就會減少。不動產仲介公司FJ Realty社長藤田祥吾指出：「一旦低利率這個前提有所改變，價格上漲的情形就很有可能踩煞車。」

(消息來源：日本經濟新聞)